Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Строительство arrow Оценка технического состояния зданий

ФИЗИЧЕСКИЙ И МОРАЛЬНЫЙ износ

Определение физического и морального износа

Под физическим износом (иногда его называют материальным или техническим) подразумевается постепенная частичная или полная потеря зданием или его элементом с течением времени первоначальных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, т.е. ухудшение эксплуатационных свойств и снижение стоимости. Физический износ зависит от срока службы основных фондов; качества материала; сырья, из которого изготовлено изделие (конструкция); интенсивности использования и технологических процессов; качества и своевременности проведения осмотров и ремонтов; квалификации рабочих; климатических условий и др. Интенсивность физического износа конструкции зависит от вида производства: нагрузок и условий содержания; воздействия на них сил природы (температура, влажность и др.).

Моральный износ — это снижение восстановительной стоимости вследствие уменьшения затрат на воспроизводство или разница в стоимости здания в период возведения и в текущий момент (первая форма, или первый род морального износа). Моральный износ зависит от научно-технического прогресса. Технологическое старение вызывает потребность в улучшении благоустройства и модернизации инженерного оснащения зданий (вторая форма, или второй род морального износа). О моральном износе можно говорить в том случае, когда появляются более современные материалы, элементы благоустройства здания (или квартиры) или техническое оборудование, которые повышают культурно-бытовой уровень проживающих и снижают затраты труда при эксплуатации здания. Появление эффективных строительных материалов, конструкций или более совершенных архитектурных и инженерных решений не приводит к «устареванию дома» и нецелесообразности его дальнейшего использования. Технический прогресс в области основных конструкций здания (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы и др.) имеет значение при их сооружении, но не обусловливает их морального износа. В жилых домах, находящихся в эксплуатации, эти конструкции не влияют непосредственно на уровень обслуживания жителей и на уровень труда, затрачиваемого на эксплуатацию зданий. Можно говорить о моральном износе тех элементов благоустройства, технического оборудования и частей здания, которые создают более благоприятные условия проживающим или облегчают труд персонала эксплуатационных служб: появление более современного оснащения санитарных узлов в квартирах, газовой и электроаппаратуры, горячего водоснабжения, терморегулирования отопления, внедрение труб и сантехоборудования из металлопластиковых материалов, использование более совершенных лакокрасочных покрытий, тепло- и звукоизолирующих отделочных материалов для перегородок, автоматического управления лифтами и т.д. Такое техническое оборудование, усовершенствование, конструктивные элементы здания внедряются при проведении капитального ремонта, заменяя собой технически устаревшее, но вместе с тем и изношенное оборудование.

Таким образом, модернизация дома и преодоление его морального износа будут происходить не за счет его капитальных конструкций, что потребовало бы специальных ассигнований, а за счет конструктивных элементов с более короткими сроками службы, которые при очередном капитальном ремонте будут восстанавливаться (заменяться) новыми, прогрессивными материалами и оборудованием.

Для первой формы морального износа обесценивание зданий рассчитывают по формуле

См=Л/,Спер, (3.6)

где См — стоимость морального износа первого рода, руб.; Л/, — коэффициент, учитывающий отношение новой стоимости конструкций и инженерных систем к стоимости аналогичных старых зданий и инженерных систем; С — первоначальная стоимость здания и инженерных систем, руб.

Для второй формы морального износа расходы на модернизацию здания С (улучшение планировки, конструктивных решений и инженерного оборудования) подсчитываются по формуле (3.6) или (3.7)

(3.7)

где К — показатель второй формы морального износа, определяется расчетом (по стоимости затрат на приведение здания к требованиям действующих нормативов);

Смод= (ХдИм2 - 100)/(100 - 0,5ХдИм2пср/100,

где ДИм2 — показатели морального износа, зависящие от качества кон-

структивных частей здания и планировки квартир, отсутствия элементов инженерного оборудования и изношенности инженерных сетей.

Общая величина морального износа С определяется суммированием двух форм морального износа:

С = С + С = м, с +

мор м мод 1 пер

+ (?д Им2 - 100)/(100 - 0,5?дИм2пер/100 =

(3.8)

= Спер(Им, + Им2 )/100,

где ИМ[ и Им2 — моральные износы соответственно первого и второго рода, %.

При капитальном ремонте зданий и сооружений устраняют и моральный, и физический износ. Нередко строительные конструктивные элементы и инженерные системы с малым износом требуют замены из-за их морального износа. Если моральный износ и физический износ совпадают, то это идеально, т.е. отношение физического износа к моральному износу равно единице.

Основные причины физического износа можно классифицировать следующим образом:

  • • долгосрочная эксплуатация строительных конструкции, приводящая к постепенной утрате их первоначальных характеристик и прочности;
  • • истираемость материалов, примененных в конструкциях и отделочных элементах здания;
  • • агрессивное воздействие внешней среды (эрозия и коррозия строительных материалов; размыв фундамента; неравномерная осадка и промерзание оснований; механические и динамические воздействия; боковое давление ветра на стены и крыши; воздействие биологических факторов (грибки, бактерии, насекомые);
  • • воздействие стихийных бедствий (пожары, наводнения, ураганы, землетрясения и т.д.);
  • • ошибки в проекте (неправильно выбран материал наружных стен, герметиков и др.);
  • • дефекты возведения здания (неправильный уход за бетоном, качество кладки и др.);
  • • неудовлетворительная эксплуатация здания.
 
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   След >
 
Популярные страницы