Физический износ здания в целом

Физический износ здания следует определять по формуле

Ф, = ?ф*,4 .

1=1

где Ф3 — физический износ здания,%; ФЛ/ — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; I, — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; п — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (%) принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, — по их сметной стоимости. Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в приложении ВСН. Численные значения физического износа следует округлять до 1% для здания в целом.

Пример. При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого дома проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования.

Решение. Определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сводятся в табличную форму:

Наименование

элементов здания

Удельные

веса

укрупнен

ных

конструк

тивных

элемен

тов^

Удельные

веса

каждого

элемента

по табл.

вен,

%

Расчетный

удельный

вес

элемента,

%

• 100

Физический износ элементов здания, %

по результатам оценки Фк

средне

взвешенное

значение физического износа

Фундаменты

4

-

4

10

0,4

Стены

43

86

37

15

5,55

Перегородки

14

6

20

1,2

Перекрытия

11

11

10

1,1

Крыша

7

75

5,25

35

1,8

Кровля

25

1,75

40

0,7

Полы

11

11

30

3,3

Окна

6

48

2,88

15

0,43

Двери

52

3,12

20

0,62

Отделочные покрытия

5

5

50

2,5

Внутренние сантехнические и электротехнические устройства

10

В том числе

Отопление

1,7

1,7

40

0,68

Холодное

водоснабжение

0,4

0,4

25

0,1

Горячее

водоснабжение

0,5

0,5

40

0,2

Канализация

3,6

3,6

30

1,08

Газоснабжение

1,1

1,1

15

0,17

Электроснабжение

2,7

2,7

15

0,4

Прочие

3

Лестницы

31

0,93

20

1,86

Балконы

24

0,72

20

0,14

Остальное

45

1,35

100

100

Фз=22,27

Физический износ здания составляет 22%. Полученный результат округляем до 1.

ЗЛО. АМОРТИЗАЦИЯ и износ основных

ФОНДОВ

Амортизация — постепенное перенесение (или восполнение потерь) стоимости основных фондов по мере их физического и морального износа на стоимость здания. Восполнение потерь происходит путем создания амортизационного фонда за счет периодических отчислений в определенном процентном отношении к стоимости объекта. По истечении определенного времени здание теряет значительную часть своей стоимости и становится непригодным к дальнейшей эксплуатации.

Физический износ определяют в процентах и рублях. Физический износ — среднее арифметическое значение износа отдельных элементов здания (фундамент, стены, перекрытия, крыша, кровля, пол, окна, двери, отделочные работы, внутренние сантехнические и электротехнические устройства и прочие элементы: лестницы, балконы). Если здание отслужило свой нормативный срок, то физический износ определяется так:

Ифиз = 'норм/'00 ('норм'>>

где А/ определяется инструментальным или экспертным путем.

Ифиз Корм Корм + ^факК^факт К 00.

Для приблизительной оценки износа пользуются сопоставлением фактического срока службы здания с расчетным сроком службы:

Ирасч = ('факт/ 'норм) ' Ю«-

Этот способ неточен, так как не всегда сохраняется линейная зависимость износа от срока службы здания. Поэтому необходимы инженерные обследования.

Износ зданий определяется несколькими способами:

  • • прямолинейным или равномерным, применяемым ко всем основным фондам;
  • • среднеарифметическим взвешенным.

При прямолинейном способе начисляется размер амортизационных отчислений в течение всего срока службы здания равными долями. Ежегодная сумма амортизационных отчислений определяется при помощи годовых амортизационных норм на реновацию.

Реновация — полное восстановление изношенного здания или сооружения за счет нового строительства. Существует показатель «балансовая стоимость», который включает понятия: первоначальная стоимость, остаточная стоимость и восстановительная стоимость.

Первоначальная стоимость — сумма всех денежных затрат, связанных с созданием или приобретением основных фондов, включая расходы на транспортирование, монтаж и установку оборудования в условно-постоянных ценах года приобретения или строительства. Первоначальная стоимость понимается как сумма цены приобретения и стоимости собственных затрат. Стоимость строения непрерывно возрастает во времени. По первоначальной стоимости основные фонды принимаются на баланс организацией, которая их приобретает или которой они передаются безвозмездно, и числятся там вплоть до их ликвидации или переоценки.

Остаточная стоимость понимается как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленных амортизационных отчислений на полное восстановление. Раньше амортизация на полное восстановление начислялась прямолинейно в процентах от первоначальной стоимости. Сейчас наряду с этим методом рекомендуются еще три метода, и все они непрямолинейные. Прямолинейные и непрямолинейные методы основаны на общем принципе: к окончанию эксплуатации объекта сумма начисленной амортизации должна равняться первоначальной стоимости, т.е. сумме, достаточной для приобретения точно такого же нового объекта. Другими словами, на момент завершения эксплуатации объекта его остаточная стоимость должна быть равна нулю, а на любую дату начисления амортизации сумма амортизации и остаточной стоимости равна первоначальной стоимости.

Восстановительная стоимость — это сумма затрат в денежном выражении, которую требуется израсходовать на приобретение или сооружение тех же основных фондов в современных условиях с учетом новых прогрессивных условий производства по современным ценам. При такой трактовке первоначальная стоимость, по существу, совпадает с восстановительной. Понятие «современные условия» теряют смысл без привязки к конкретной дате. По решению правительства производят переоценку основных фондов и определяют стоимость по действующим в момент переоценки ставкам, ценам, тарифам. Такая стоимость называется восстановительном, и по результатам переоценки основных фондов вносят изменения в баланс; соответственно балансовая стоимость может быть и восстановительной стоимостью. Переоценки основных фондов проводились в 1972—1973 гг. Тогда же были разработаны сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). С 1972 по 1992 г. переоценка не проводилась. Затем в связи с инфляцией переоценка стала ежегодной. Принцип переоценок строений, проводимых в период с 1992 по 1997 г., оставался прежним: определением поправочных коэффициентов к первоначальной стоимости. Преобразование первоначальной стоимости в восстановительную по любым правилам и на любые даты графически можно представить в виде лестницы со ступеньками как вверх, так и вниз. Лестница, ведущая вверх, указывает на инфляцию денег или деноминацию труда. Лестница, ведущая вниз, указывает на инфляцию труда или на деноминацию денег.

Восстановительная стоимость позволяет внести единообразие в оценку однотипных основных фондов, созданных в разное время, и правильно отразить состав фондов в денежном выражении.

Действительная стоимость отражает состояние основных фондов в момент оценки, учитывая, насколько они износились за срок, истекший с момента их создания или приобретения. Действительная стоимость является разностью балансовой (восстановительной) стоимости и стоимости износа или разностью между первоначальной стоимостью и суммой затрат, вызванных износом и восстановлением конструктивных элементов и инженерных систем. Действительная стоимость — это цена объекта за минусом затрат на его ремонт. Цена — денежное выражение текущих и будущих выгод. Поэтому действительную стоимость лучше называть ценой, так как она отражает не сумму затрат, а сумму «оставшихся» выгод от эксплуатации объекта.

Физический износ объекта имеет абсолютное (руб.) и относительное (%) выражения, являющиеся функцией двух переменных. С одной стороны, износ определяется степенью износа, т.е. тем или иным набором признаков износа, а с другой — тем состоянием объекта, равным единице, до уровня которого следует «подтянуть» оцениваемый объект. Стоимость объекта по величине соответствует нижней границе цены для ликвидного и верхней границе цены для неликвидного объектов.

Следовательно, повышение качества путем ремонта объекта следует рассматривать как повышение его натуральной ценности и ее денежного выражения (цены).

С„ = С=Нре„Л'ф/100- РУб->

где Си — стоимость износа здания, руб.; Св — восстановительная стоимость здания, руб.; НренА — годовая норма амортизационных отчислений на реновацию, %; /ф —Фактическое число лет службы, не считая года постройки или приобретения.

Здесь не нашло отражения то обстоятельство, что дом представляет собой комплекс многих неравнопрочных конструктивных элементов, износ которых происходит неравномерно. Не учтено также, что полная замена разновременно выбывших конструкций замедляет процесс разрушения, так как периодически происходит частичное обновление элементов здания.

Среднеарифметический взвешенный способ определения износа здания применяется в инвентаризационной практике. Этот метод предполагает, что известна сумма затрат на устранение признаков износа какого-либо одного элемента (фундамента, стен и др.) и известна доля этих затрат в общей сумме затрат на устранение износа объекта. Определяя по доле затрат всю сумму, процент износа выводится из ее отношения к восстановительной стоимости объекта. Точность расчета износа с помощью «Правил оценки физического износа жилых зданий» 1987 г. к конкретному единичному зданию невелика. Правила разрабатывались для определения износа всего жилищного фонда путем ежегодной инвентаризации 20% всех жилых строений.

В любой момент срока службы здания необходимо определять степень износа здания, выраженную либо в процентах, либо в денежной форме. Износ необходимо определять для:

  • • учета изменения структуры и действительной стоимости здания;
  • • нахождения целесообразного срока проведения капитальных ремонтов или реконструкции здания;
  • • установления времени сноса здания;
  • • определения размера амортизационных отчислений, номинально накопленных к данному моменту, так как степень износа зданий в денежном выражении определяет размер амортизационных отчислений. Эта сумма лимитирует затраты на производство капитальных ремонтов и модернизацию зданий.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >