Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Менеджмент arrow Экономика и управление недвижимостью

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как: процентная ставка по кредиту; срок займа; порядок погашения;

сумма ипотечного кредита; финансовый левередж; особые условия кредитования.

Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа.

Привлечение заемного капитала для завершения инвестиционной сделки носит название финансового левереджа (англ, leverage — рычаг). Различают положительный, отрицательный и нейтральный левереджи.

В случае, когда ставка ежегодного дохода от объекта недвижимости, приобретенного с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту, левередж считается положительным. Если ставка доходов от приобретенной с использованием заемных средств недвижимости не превышает процента по ссудам, левередж считается отрицательным. Левередж считается нейтральным, когда доход от недвижимости равен проценту по привлеченному кредиту.

Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.

Привлекая заемные средства в дополнение к собственным, инвестор предполагает не только приобрести желаемый объект недвижимости, но и получить наибольшую отдачу на собственный капитал. На величину такой отдачи влияет соотношение удельных весов заемных и собственных средств в структуре инвестиций.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использование кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

К = (И/К)- 100%, (3.1)

где И — сумма ипотечного кредита, руб.,

К — общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансирование сделки с недвижимостью. С точки зрения кредитора (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Пример 1. Гражданин купил коттедж стоимостью 320 млн руб. При этом собственный его капитал составляет 120 млн руб. и заемный капитал, за счет взятого ипотечного кредита, 200 млн руб. Коэффициент ипотечной задолженности составит:

К = (200/320) • 100% = 62,5%.

Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

П, = (Д/И)- 100%, (3.2)

где Д — годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.,

И — основная сумма ипотечного кредита, руб.

Пример 2. Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн руб., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5% годовых. Ипотечная постоянная равна:

Пи = (40/200) • 100% = 20%.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Поэтому привлечение заемного капитала будет эффективным для инвестора до того момента, пока соотношение заемного и собственного капиталов будет обеспечивать увеличение нормы отдачи собственного капитала. Это, в свою очередь, будет происходить до тех пор, пока стоимость заемного капитала будет меньше, чем норма отдачи инвестиционного проекта в целом.

Таким образом, соотношение заемного и собственного капиталов, которое обеспечивает увеличение нормы отдачи собственного капитала, является основным критерием эффективности заемного капитала.

 
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
 
Популярные страницы