Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Менеджмент arrow Экономика и управление недвижимостью

ОЦЕНКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЗДАНИЯ. ПЛАНИРОВАНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И РЕМОНТОВ

Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки прочности и технического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурно-планировочного и объемного решения здания. Такое обследование состоит из изучения технических паспортов и натурного осмотра объекта. Целью экспертизы является получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решений. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций. Нужны данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

  • • основания — с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);
  • • строительных конструкций — фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);
  • • инженерного оборудования: водопровод и канализация — трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение — трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление — трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение — трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

Результатом обследования технического состояния объекта недвижимости является разработка технического заключения о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную в дальнейшем эксплуатацию сооружения.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ — утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению.

Кроме множества разрушающих факторов старение, износ зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций.

Различают две стадии физического износа здания: устранимый и неустранимый. Первая стадия физического износа характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются эксплутационные затраты (затраты на техническое обслуживание, текущий ремонт и т.д.). Признаком неустранимого физического износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов.

Износ здания с учетом выполнения мероприятий по ремонту, наладке и обслуживанию инженерных систем и конструкций называют нормальным физическим износом и в соответствии с ним назначают нормативный срок службы здания. Величина физического износа — это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплутационным требованиям.

В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т.п.). Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5%.Признаки износа даны для каждой степени технического состояния конструктивного элемента с определенным интервалом в зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты здания работают в лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений.

Таблица 6.1

Описание состояния объекта недвижимости для ориентировочной оценки

его физического износа

Физический износ, %

Состояние несменяемых конструкций зданий

Состояние внутренних конструктивных элементов

0 20

Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов

Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке

21—40

Повреждений и дефектов нет, в том числе и искривлений. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках

Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием

41 60

Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривлений горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками

Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали.

В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число повреждений ступеней

61—80

Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали

Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями

81 100

Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен

Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена

Существует непосредственная взаимосвязь между величиной физического износа и временными факторами. Под временными факторами понимаются две характеристики: фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговечность (предельный срок службы). В свою очередь, предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течение которого несущие конструктивные элементы здания утрачивают свою прочность. Как правило, предельный срок службы здания численно равен значению нормативного срока службы.

Физический износ здания, достигшего нормативного срока службы, соответствует уровню 75—80% при условии осуществления в этот период текущих ремонтов, обеспечивающих поддержание нормального эксплуатационного состояния и капитальных ремонтов, непосредственно связанных с возмещением физического износа.

Очевидно, что проведение мероприятий по проведению текущих и капитальных ремонтных работ существенно изменяет динамику физического износа, «приглушает» ее. Для определения эффективности деятельности эксплуатирующей организации учитывается то, что при нормальной эксплуатации объектов недвижимости значения их физического износа, определяемые при проведении обследования, не должны превышать значений физического износа, рассчитанных с использованием нормативных документов. Под нормальной эксплуатацией понимается такая эксплуатация объектов, при которой эксплуатирующая организация производит полный комплекс работ по текущему содержанию объектов, своевременный текущий и капитальный ремонт.

В течение периода эксплуатации здания можно выделить три основные фазы общего процесса физического износа:

  • • первая фаза (эксплуатация в пределах 25% нормативного срока службы) характеризуется усиленным нарастанием износа вследствие дефектов, связанных с качеством материалов, изделий и конструкций, качеством самих строительно-монтажных работ при возведении зданий, а также в связи с самой эксплуатацией (начальный период эксплуатации сопровождается осадкой фундаментов и т.д.);
  • • во второй фазе (продолжительность составляет порядка 50% нормативного срока службы) процесс износа конструктивных элементов и здания в целом замедляется в результате проведения текущих и капитальных ремонтов, замены и обновления конструктивных элементов;
  • • третья фаза (период эксплуатации объекта характеризуется повторным усиленным нарастанием износа конструктивных элементов вследствие накопления эксплуатационной усталости) соответствует периоду, когда конструктивные элементы подвержены усиленному разрушению. На этой стадии износ здания остановить и компенсировать практически невозможно. Производятся только поддерживающие ремонты для сохранения и поддержания зданий и строений в допустимом техническом состоянии до момента их комплексной реконструкции или сноса.

Важнейшей составляющей понятия надежности является время. В зависимости от эксплуатационных требований к изделию и его состояния используются следующие временные интервалы:

  • • время работы — интервал времени, на протяжении которого здание работает безотказно;
  • • запланированное время работы — интервал времени, в течение которого здание должно работать;
  • • время ремонта — интервал времени, на протяжении которого выполняется весь комплекс работ, связанных с обнаружением неисправностей, заменой, ремонтом и проверкой.

Рассмотрение этих временных интервалов имеет существенное

значение при оценке надежности и эффективности любой системы. Время работы является понятием, связанным с состоянием конструкции и оборудования здания, и определяется с помощью интегральной функции распределения. Интервалом времени можно характеризовать также ремонтопригодность — вероятность того, что отказавший элемент будет доведен до рабочего состояния за время ремонта, не превышающее заданное (при выполнении ремонта в определенных условиях), и восстанавливаемость — вероятность того, что отказавший элемент будет приведен в рабочее состояние за время неисправного состояния, не превышающее заданное время (при определенных условиях).

В нормах даны некоторые характеристики интервалов времени при определении надежности применительно к зданиям:

  • • ресурс — наработка изделия до определенного состояния, оговоренного в технической документации;
  • • срок службы — календарная продолжительность эксплуатации изделия до момента возникновения предельного состояния (оговоренного в технической документации) или до списания;
  • • срок гарантий — период, в течение которого изготовитель гарантирует и обеспечивает выполнение установленных требований к изделию при условии соблюдения потребителем правил эксплуатации, в том числе правил хранения и транспортирования;
  • • наработка на отказ — среднее значение наработки ремонтируемого изделия между отказами.

Снижение физического износа в различные периоды эксплуатации характеризуется своевременным проведением капитальных ремонтов здания, а также полной заменой отдельных сменяемых конструктивных элементов в случае окончания срока их службы.

Анализируя данные изменения физического износа здания в течение всего периода эксплуатации, можно выделить области, соответствующие минимальным и максимальным значениям физического износа для различных периодов службы здания при следующих режимах эксплуатации:

  • • зона нормальной эксплуатации, при своевременном проведении капитальных ремонтов и замене элементов;
  • • зона предельных отклонений, при своевременном проведении ремонтных работ на основных конструктивных элементах (кровля, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, отопление, разные элементы);
  • • зона неудовлетворительной эксплуатации, при своевременном проведении ремонтных работ на двух из основных конструктивных элементов;
  • • зона недопустимой эксплуатации, без проведения каких-либо ремонтов и замен элементов.

Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.

Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства.

Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа.

Старение здания сопровождается физическим и моральным износом его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий. В реальной системе эксплуатации зданий капитальному ремонту подвергаются в основном сменяемые элементы, такие как кровля, отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация и прочие элементы (козырьки и т.д.) при совместном учете физического и морального износов.

На основе имеющихся данных о физическом и моральном износе объекта и их стоимостной оценке определяется потребность в проведении того или иного вида ремонта (комплексный капитальный, выборочный капитальный, текущий). Она зависит от значения коэффициента отношения стоимости ремонтных работ по устранению физического и морального износов к восстановительной стоимости основных конструктивных элементов (коэффициента изношенности):

  • • при К < 0,4 — текущий ремонт;
  • • при 0,4 < К < 0,6 — выборочный капитальный;
  • • при 0,6 < К < 1,0 — комплексный капитальный;
  • • при К > 1,0 стоимость ремонтных работ превышает восстановительную стоимость здания (при значении физического износа > 60%). Капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Требуется комплекс мер по реконструкции и модернизации объекта.

Стоимостная оценка физического и морального износов рассчитывается по укрупненным показателям восстановительной стоимости объекта. Она позволяет укрупненно оценить затраты на проведение того или иного вида ремонтных работ, основываясь на анализе данных объектов-аналогов и действующих нормативных документов.

Ремонт объектов недвижимости представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций.

По периодичности ремонтные работы подразделяются на два вида: текущий и капитальный ремонт.

К текущему ремонту объектов недвижимости относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений, инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам арендаторов и эксплуатирующего персонала. Текущий ремонт, как правило, производится силами персонала управляющей компании, для чего в ней создается специальное ремонтно-строительное подразделение и хранится запас необходимых для ликвидации чрезвычайных ситуаций материалов, деталей, санитарно-технического оборудования (трубы, фасонные части и фитинги, пароводяная и газовая арматура, электрические провода, кабель и др.). Количество неприкосновенного аварийного запаса материалов и деталей определяется в зависимости от вида зданий или сооружений, эксплуатационной загрузки, условий эксплуатации и среды, а также прочности примененных при строительстве материалов и деталей.

Капитальный ремонт может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования. Выборочный капитальный ремонт объекта недвижимости в зависимости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их износа.

Следует отметить, что невыполнение своевременного ремонта конструкций объекта недвижимости приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости.

Все работы, предусмотренные системой планово-профилактических ремонтов, выполняются в соответствии с согласованной с собственником объекта недвижимости программой управления. Программа управления конкретизируется в годовых планах-графиках проведения ремонта, где указываются сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капитальных ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам.

Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимости в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управления на финансирование этих работ.

Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать:

  • • наименование и количество основных работ по объекту;
  • • наименование и порядок взаимоотношений с подрядными организациями;
  • • общую стоимость каждого вида работ;
  • • календарные сроки ремонтов;
  • • потребность в основных материалах, строительных изделиях, транспорте, средствах механизации и рабочих;
  • • источники и механизм финансирования капитального ремонта. Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны

быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами.

Прогнозируемая стоимость ремонтных работ рассчитывается по конкретным дефектным ведомостям с использованием сметных норм и может отличаться от стоимостной оценки физического износа в среднем на 27—30 % (в зависимости от величины НДС и прибыли генподрядчика). Укрупненная стоимостная оценка позволяет выполнить перспективное планирование проведения ремонтных работ, учитывая реальное техническое состояние зданий.

 
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   След >
 
Популярные страницы