ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТОВ ЗАЛОГА

АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОЙ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ И ИНФОРМАЦИОННОЙ БАЗЫ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ ПРЕДМЕТОВ ЗАЛОГА

В рамках анализа современной нормативно-правовой и информационной базы оценки предметов залога нами были рассмотрены следующие нормативные правовые акты и документы:

  • • федеральные законы — ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Гражданский кодекс РФ, ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости»);
  • • федеральные стандарты оценки — ФСО 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9,

Ю, 11;

  • • рекомендации Ассоциации российских банков по проведению оценки для целей залога;
  • • международные стандарты оценки.

Оценка для целей залога является необходимым инструментом для обеспечения справедливых и понятных отношений между залогодателем и заемщиком, регулирующим пропорциональное соотношение между стоимостью кредита и размером сделки, корректно отражающим стоимость заложенного имущества. В настоящее время залог является наиболее действенной мерой по обеспечению обязательств, поскольку данный инструмент не зависит от финансового состояния должника или поручителя, от результатов деятельности бизнеса и предоставляет возможность в полной мере покрыть риск невыполнения должником своих обязательств перед банком.

В настоящее время понятие залоговой стоимости в России четко не определено, кроме того отсутствует четкая методика расчета залоговой стоимости объектов оценки. Распространена практика, когда банки рассчитывают залоговую стоимость как рыночную, с учетом коэффициентов.

Федеральный стандарт оценки № 2 рекомендует определять залоговую стоимость как рыночную. В Федеральных стандартах оценки нет рекомендаций по специфике оценки стоимости для целей залога[1].

В Международных стандартах оценки есть определение, в рамках которого определена стоимость ипотечного кредитования как стоимость имущества, рассчитанная оценщиком, осуществляющим оценку с учетом возможностей дальнейшего использования и реализации имущества, в условиях постоянно изменяющейся рыночной конъюнктуры, а также принципа предельной полезности.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ залогодержатель вправе получить компенсацию по заложенному имуществу в полном объеме и преимущественно перед другими кредиторами должника, за исключением изъятий, установленных законом. Таким образом, при обращении к взысканию залог имеет приоритет перед прочими способами обеспечения обязательств.

В процессе рассмотрения имущества в качестве предмета залога, чтобы избежать возможных рисков, следует обратить внимание на следующие характеристики.

Согласно ст. 335 Гражданского кодекса РФ залогодателем имущества может быть ее владелец или другой субъект, имеющий право ее хозяйственного ведения и распоряжения. Залогодателем права может выступать лицо, которое данным правом обладает на законодательном уровне. Таким образом, залогодателю необходимо предоставить подтверждение на документальном уровне своих прав на закладываемое имущество, например договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации и пр.1

На практике возможна ситуация, когда залогодатель не имеет возможности предоставить подтверждающую документацию в связи с ее утратой за давностью лет. В такой ситуации следует действовать согласно ст. 234 Гражданского кодекса РФ о приобретательной давности. Данная статья гласит, что любое лицо, как физическое, так и юридическое, которое не является собственником данного имущества, но открыто, добросовестно и непрерывно владеющего им как своим, проводящее все необходимые мероприятия по поддержанию его состояния в рабочем виде в течение 15 лет, получает право собственности на данное имущество. В ситуации, когда выполняется принятие в качестве залога права аренды или иного права на вещь третьих лиц, то обязательно получение согласия собственника или иного лица, имеющего право распоряжения данным имуществом.

Согласно ст. 336 Гражданского кодекса РФ в качестве предмета залога может выступать любое имущество, кроме изъятого из оборота имущества, а также требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке нельзя осуществлять ипотеку[2]:

  • • находящихся в муниципальной или государственной собственности земельных участков;
  • • земельного участка или его части, если площадь такого участка

меньше установленной законодательно.

Указом Президента РФ № 179 от 22 февраля 1992 г. утвержден список имущества, по которому залог ограничен, включающий в себя также перечень имущества, свободная реализация которого законодательно запрещена. Операции с таким имуществом допускается осуществлять в рамках специального разрешения. Таким образом, получается, что залог такого имущества допускается, но с существенными ограничениями, в результате чего у залогодержателя могут возникнуть серьезные затруднения с реализацией данного имущества, поскольку перечень его потенциальных приобретателей имеет существенные ограничения.

В качестве обеспечения в залог могут быть приняты денежные средства, которые поступят на счет залогодателя в будущем. Такой вид залога, как правило, используется, если в качестве плательщика денежных средств задействована достаточно надежная и крупная организация. Однако необходимо понимать, что согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ данный договор является недействительным, потому что противоречит ст. 336 Гражданского кодекса РФ.

Статья 22 ФЗ № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» предоставляет собственнику возможность передать в залог свою долю в уставном капитале общества с согласия всех участников общества. Если Уставом общества накладывается запрет на выполнение таких сделок, доля в обществе не может быть заложена. Кроме того, если собственником не произведена оплата устава в части принадлежащей ему доли, то доля участника общества может быть передана в залог только в том размере, в котором она оплачена.

1) Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ залоговые отношения возникают на основании договора. Кроме того, возможно возникновение залоговых прав на основании закона. Например, на основании ст. 488 Гражданского кодекса РФ товар, проданный на основании кредитного соглашения, считается находящимся в залоге у продавца до момента полного погашения обязательств заемщика по кредитному соглашению.

В соответствии со ст. 342 Гражданского кодекса РФ в случае, когда заложенное имущество становится предметом еще одного залога, необходимо письменно уведомить об этом залогодержателя. Кроме того, последующий залог невозможен, если в договоре о залоге наложено ограничение на такую сделку. В случае последующего залога приоритет на покрытие рисков имеет более ранний по сроку заключения договор о залоге.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ залогодержатель вправе потребовать от залогодателя включение в договор пункта, согласно которому до момента полной или частичной оплаты имущества (погашения обязательства) по договору залога заложенное имущество не является предметом залога по другим договорам.

2) Статья 339 Гражданского кодекса РФ говорит об обязательной письменной форме договора о залоге.

В рамках Гражданского кодекса не указаны, какие-то особенные требования по выполнению процедуры оценки предметов залога. Одновременно с этим в рамках оценки имущества для целей залога может вычисляться несколько видов стоимости: рыночная стоимость, балансовая стоимость, стоимость, определенная на совете директоров общества или на собрании участников общества. Оценка предмета залога — это оценка, проведенная по соглашению сторон, и она может не совпадать ни с балансовой, ни с рыночной стоимостью.

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ обращение на взыскание заложенного имущества может быть отклонено, если сумма задолженности залогодателя несущественна и несопоставима со стоимостью заложенного имущества, в результате чего важно понимать, что стоимость заложенного имущества должна быть соизмерима с величиной обеспечиваемого им обязательства.

Требования к проведению оценочных работ в части обеспечения долговых обязательств, ссуд и закладных раскрыты в МПО 2 «Оценка для целей кредитования» (Международном применении оценки 2). В рамках этого стандарта допускается для целей залога определение не только рыночной, но и ликвидационной стоимости. В то же время рыночная стоимость понимается как основная стоимость для целей оценки предметов залога. Необходимо также отметить, что в рамках данной оценки в качестве залогодержателей указываются кредитные организации.

В рамках требований Международных стандартов оценки можно выделить следующие аспекты.

  • 1) Если выполняется оценка рыночной стоимости для целей залога, то такая оценка должна максимально соответствовать реальной рыночной ситуации, содержать в себе минимальное количество предположений и допущений. Величина затрат по строительству и величина амортизационных отчислений должны определяться исходя из реальной рыночной ситуации в сравнении с ретроспективной информацией объекта оценки. Применение метода дисконтированного денежного потока или метода капитализации должно быть основано на реальной рыночной информации, величина ставок доходности должна также соответствовать рынку. Другими словами, в случае если заказчиком предоставлена ретроспективная информация, отражающая действительность, но не соответствующая рынку, такую информацию использовать нельзя.
  • 2) При оценке для целей залога специализированного имущества недопустимо использовать допущение о непрерывности деятельности бизнеса. Рекомендуется оценивать такие объекты, как имущественный комплекс, как объект, оставленный и не используемый собственником. То есть любое имущества и льготы, связанные с конкретным собственником, должны быть исключены из оценки. Оценка должна базироваться на допущении, что будет, если предприятие начнет свою деятельность с учетом нового собственника[3].

В случае оценки объектов, генерирующих доход, стандарты оценки говорят о необходимости кредитору обратить внимание на существующую разницу между стоимостью объекта оценки, являющегося работающим предприятием, и компанией, бизнес в которой прекращен, имущество которого существенно пострадало от нецелевого или неправильного использования, если у бизнеса отозваны сертификаты, просрочены лицензии на деятельность, ликвидированы запасы и прочие причины, способные значительно повлиять на деятельность предприятия. Таким образом, международными стандартами оценки сразу прописан анализ предмета оценки на преддефолтное состояние.

  • 3) В процессе оценки, если обнаруживается, что стоимость имущества при альтернативном использовании существенно выше, потенциальные кредиторы должны быть поставлены в известность. Несмотря на это, основой для расчета стоимости имущества для целей залога является его фактическое использование.
  • 4) Подготовка отчета для целей залога должна соответствовать не только общим требованиям Международных стандартов оценки, но и следующим пунктам:
    • • проанализирована фактическая деятельность предприятия, проведен анализ сегмента рынка, потенциальных возможностей компании;
    • • произведен анализ потенциального спроса на данный объект оценки в регионе его расположения (использования), а также анализ ретроспективной информации;
    • • проанализированы варианты наиболее полезного, альтернативного варианта использования собственности, при котором собственники получат максимальные выгоды;
    • • уровень ликвидности имущества и потенциальная возможность повышения (снижения) уровня ликвидности;
    • • анализ всех возможных внешних и внутренних факторов, способных повлиять на предмет залога.

В рамках выполнения отчета об оценке для целей залога общие требования к отчету описаны в федеральных стандартах оценки и стандартах СРО. Однако в случае составления отчета для целей залога существует некоторая специфика, которую важно учитывать, а именно:

  • • при формировании отчета для целей залога происходит конфликт интересов сторон, поскольку фактическим потребителем отчета является банк (кредитная организация), а заказчиком отчета выступает залогодатель;
  • • для расчета залоговой стоимости считается базовая стоимость, рассчитанная оценщиком. Однако наиболее важным вопросом является не вопрос стоимости объекта, а вопрос его ликвидности, это и есть тот фактор, от которого будет существенно зависеть залоговая стоимость объекта оценки;
  • • для принятия решения по сделке, кроме основной, рассчитанной оценщиком стоимости, банк должен знать определенный перечень параметров, существенно влияющих на стоимость объекта залога.

С учетом вышеизложенного в рамках проведения оценки для целей залога Федеральными стандартами оценки (ФСО) и международными стандартами (МСО) к оценщику предъявляются следующие требования[4]:

  • • основной целью оценщика является достоверное отображение качественных и количественных возможностей по реализации объекта оценки, степени ликвидности объекта оценки;
  • • при проведении оценки для целей залога оценщик должен ориентироваться на банк и согласовывать с банком все узкие места, поскольку конечным пользователем отчета будет являться банк, поэтому оценщик должен тесно взаимодействовать с командой банка. Данное общение и согласование процесса оценки не предполагает ограничение независимости работы оценщика в процессе выполнения работ;
  • • первоначальной задачей является согласование вида стоимости, которая будет рассчитываться в рамках оценки, а также степени ликвидности объекта оценки с банком;
  • • в рамках оценки для целей залога в отчете должна быть прописана четкая идентификация объекта оценки, однозначно отделяющая его от других объектов.

Общие рекомендации по структуре и содержанию отчета об оценке содержатся в Федеральном стандарте оценки № 3. Однако с учетом рекомендации Ассоциации российских банков, международных и европейских стандартов оценки, в целях выполнения оценки для целей залога рекомендуется учитывать в отчете следующую информацию1.

  • 1) Краткое изложение выводов. Это резолютивная часть отчета, дающая возможность пользователю отчета получить полную и емкую информацию о результатах оценки и характере проведенной работы. В данном разделе необходимо кратко описать объект оценки, его основные специфические характеристики, привести результаты, полученные в ходе проведения оценки. Привести согласование результатов оценки.
  • 2) Задание на оценку должно содержать полное описание объекта оценки, все специфические характеристики, присущие объекту оценки, обременения, которые снижают его ликвидность. Необходимо четко прописать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей залога. Необходимо прописать источники, которые были использованы в рамках составления отчета, например ФСО и прочие документы, регламентирующие составление отчета об оценке. Указывается срок проведения оценочных работ и дата, на которую осуществлялась оценка. Прописываются все используемые в рамках проведения работы допущения и ограничивающие условия.
  • 3) Сведения о заказчике оценки и об оценщике. В рамках Федерального стандарта оценки № 3 прописывается для юридических лиц обязательное указание в отчете: полное наименование юридического лица, его местоположение, ОГРН, ИНН и пр. Для физического лица обязательно указание фамилии, имени, отчества, паспортных данных и пр. Кроме того, Ассоциацией российских банков рекомендуется приводить сведения о банке, являющемся потенциальным залогодержателем, а именно: его полное наименование, адрес филиала, с которым будет потенциально заключен договор о залоге. Если процедура оценки выполняется без участия банка, информация о банке не указывается.
  • 4) Необходимо проведение анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
  • 5) Необходимо провести анализ ликвидности объекта залога. Данный раздел не предусмотрен федеральными стандартами оценки, однако он является очень значительным для кредитной организации, выступающей залогодержателем.
  • 6) Согласно международным стандартам оценки необходимо проанализировать возможности наилучшего использования предмета залога. В случае оценки для целей залога рекомендуется проводить такой анализ, только если существует явное несоответствие объекта оценки характеру его использования.
  • 7) Согласно ФСО № 3 в рамках отчета об оценке должно быть приведено описание процесса оценки, подходов и методов, используемых в работе. Расчетную информацию необходимо приводить в табличном виде1.
  • 8) В случае расчета дополнительных характеристик объекта оценки это также должно найти свое отражение в отчете. При этом обязательно подробное описание использованных методик.
  • 9) Согласование и взвешивание результатов оценки проводится в случае, если между результатами, полученными разными подходами, нет существенных расхождений. В случае если имеют место существенные (более 30%) расхождения в результатах, необходимо провести анализ причин таких расхождений и прописать обоснование выбора окончательного результата. [5]

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3 необходимо прилагать к отчету копии используемых в процессе оценки документов. Кроме того, в целях ускорения процесса проверки информации следует предоставлять в банк информацию, позволяющую специалисту банка быстро проверить достоверность результатов оценки. Такая информация может содержать в себе: анализ рынка, которому принадлежит или в рамках которого функционирует объект оценки, фотоотчеты, описание объекта, расчетные данные в табличном виде в формате excel с раскладкой итоговых результатов.

Согласно ФСО и МСО в общем случае при проведении оценки ликвидного имущества для целей залога происходит определение его рыночной стоимости. Однако в ситуации, когда объектом оценки является инвестиционный проект бизнес-плана, в качестве базовой стоимости может выступать инвестиционная стоимость.

В случае, когда объектом оценки выступает объект, предполагаемый к ликвидации, реконструкции или сносу, к нему не следует применять методы по инвестиционному моделированию.

В случае наличия такой необходимости у банка оценщиком определяется ликвидационная стоимость объекта оценки. При этом оценщику следует заранее согласовать с банком подходы и методы, применяемые в рамках такой оценки.

На этапе составления задания на оценку должно быть четко определено, какой вид стоимости будет оцениваться в ходе выполнения оценки. Кроме того, важно помнить, что в рамках выполнения оценки для целей залога кадастровая стоимость не применяется.

Кроме обязательных к выполнению правил проведения оценки, установленных нормативными правовыми актами и стандартами, в рамках международных стандартов оценки существуют этические нормы и правила проведения оценочных работ. В рамках данной работы мы не будем рассматривать весь спектр существующих этических норм и правил к работе оценщика. Мы проанализируем те части, которые относятся к специфике проведения оценки для целей залога.

Необходимо принимать во внимание, что при выполнении оценки для целей залога к оценщику его профессиональной ответственности предъявляются наивысшие требования, поскольку существует возможность оказания давления на оценщика в процессе проведения работ со стороны заказчика с целью увеличения стоимости объекта оценки.

Специалист, проводящий оценку для целей залога, должен иметь четкое и ясное представление о цели залога, общем процессе кредитования, его условиях и пр. Оценщик должен объективно понимать, что от результатов его действий будет зависеть принятие финансовых решений по проекту и проводиться расчет рисков. Недобросовестная и некачественная работа оценщика может повлечь за собой искажение итоговых результатов и серьезные финансовые и экономические потери как со стороны банка, так и со стороны прочих участников сделки, а также населения.

Оценщик должен здраво оценивать уровень своей компетенции, при необходимости оценки узкоспециализированных моментов необходимо привлекать профильного специалиста. В таких ситуациях категорически не рекомендуется руководствоваться только мнением оценщика, если он не является специалистом в данной области.

Оценщику необходимо постоянно повышать уровень своей квалификации, стремиться к постоянному развитию, анализировать изменения, происходящие в нормативно-правовой сфере, в изменении существующих методик, накапливать практический опыт и знания, проходить курсы и повышение квалификации.

В процессе проведения оценки оценщику рекомендуется постоянно тесно взаимодействовать с компетентными сотрудниками банка, что позволит ему повысить уровень своей компетенции. Оценщику рекомендуется вести базы данных, проводить анализ системы контроля качества, выполнять аналитические обзоры отрасли и региона.

На практике случаются ситуации, когда оценщик обладает информацией о предстоящей кредитной сделке. В этой связи разглашение данной информации строго запрещено, поскольку это может принести существенный ущерб заказчику, банку и другим сторонам сделки. Любое привлечение третьих лиц, в результате которого происходит разглашение коммерческой тайны, допустимо только с согласования данной процедуры с банком и заказчиком1.

Является неприемлемым предположение заказчику для осуществления сделки использовать в качестве кредитной организации прочие банки. [6] [5]

Во время общения с банком и заказчиком оценщику надлежит быть тактичным и лояльным. Во время рассмотрения и обсуждения деталей сделки с банком и заказчиком необходимо соблюдать формальный и деловой тон.

С целью нивелирования возможных искажений результатов оценки и увеличения эффективности процесса оценки необходимо использовать такой механизм взаимодействия, при котором банк будет являться заказчиком оценки или будет включен в отчет как созаказчик отчета или принимающая сторона результатов оценки.

В случае, если банк выступает созаказчиком, возникает трехсторонняя форма договора. В этом случае рекомендуется следующая схема взаимодействия участников соглашения.

  • 1) Провести согласование задания на оценку.
  • 2) Данный договор является трехсторонним, в нем банк выступает в качестве заказчика (созаказчика) работ по оценке и конечным пользователем отчета.
  • 3) Оценщик информирует сотрудников банка о появляющихся затруднениях, узких моментах, возникших в процессе оценки, и согласует все такие моменты с банком.
  • 4) Отчет предоставляется заказчику.

Данная схема взаимодействия участников договоров имеет некоторые существенные особенности, в результате которых происходит тесное взаимодействие заказчика, оценщика и банка.

В ходе анализа нормативных правовых актов и информационной базы было выявлено, что в рамках федеральных законов и стандартов к оценке имущества с целью залога применяются те же правила и стандарты, как и при выполнении обычной оценки. Однако в рамках оценки для целей залога существуют специфические моменты, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке.

Важно уделить особое внимание идентификации объекта оценки, четко указать это в отчете. Также важно вести работу в тесном сотрудничестве со специалистами банка, что позволит выполнить оценку на более высоком и качественном уровне. Согласно ФСО и МСО в общем случае при проведении оценки ликвидного имущества для целей залога происходит определение его рыночной стоимости. Однако в ситуации, когда объектом оценки является инвестиционный проект бизнес-плана, в качестве базовой стоимости может выступать инвестиционная стоимость.

В настоящее время, в зависимости от страновых условий, стоимостная оценка залогов регулируется как в рамках системы пруденциального надзора, так и в рамках системы регулирования или саморегулирования оценочной деятельности (возможен и смешанный подход). Например, в Испании, Ирландии, Италии силен элемент регулирования оценки залогов со стороны банковского регулятора, а в таких странах, как Великобритания, Германия, Нидерланды, регулирование оценочной деятельности в большей мере основывается на принципах саморегулирования. В смешанных системах, таких как США и Германия, роль в регулировании оценочной деятельности, связанной с залогами, играют как банковские агентства, так и регулируемые либо независимые институты оценочной деятельности[8].

На международном уровне имеются определенные глобальные руководства и стандарты по оценке залогов. В методическом плане упоминания здесь заслуживает стандарт МСО 310 «Оценка прав на недвижимое имущество для кредитования под залог» и Европейские стандарты оценки (ECO) 2012 (в части так называемых матриц «профилей риска» для целей включения в отчеты об оценке залогов (см. табл. 3 ниже)), а также Стандарты оценки RICS (Британская «Красная Книга», стандарт). В качестве примера процессуальных стандартов для администрирования оценок банками международное значение имеют американские «Межагентские стандарты оценки[9]», совместно утверждаемые американскими банковскими регуляторами. Наконец, некоторые национальные банковские регуляторы также устанавливают требования к оценкам, используемым для учета залогов в целях резервирования[10]. В России мегарегулятор пока не устанавливает таких требований (за исключением чрезвычайно общих оценочных определений в Положении 254-П), равно как и игнорирует концептуальные вопросы ведения залоговой оценочной деятельности, однако Ассоциация российских банков (АРБ) в 2008—2011 гг. предприняла шаги по распространению рекомендательных руководств наилучшей практики на данную область, составив ряд «методических рекомендаций» по оценке залогов — как собственно методического[11], так и процессуального характера[12]. Помимо руководств АРБ, формально область залоговой оценки в России находится в ведении нормативных актов по оценочной деятельности, таких как Закон об оценочной деятельности (№ 135-ФЗ) и Федеральные стандарты оценки (ФСО 1—8, 10—11). Однако данные акты не имеют никакой залоговой специфики. Их важность состоит в том, что они устанавливают общие требования к порядку заказа и составления отчетов об оценке, в том числе отчетов об оценке, выполняемых для целей кредитования, включая единые требования к содержанию отчетов об оценке.

В рамках залоговой деятельности на отчет об оценке накладываются множественные информационные функции, среди которых собственно функция определения стоимости объектов залога является первостепенной, но не единственной. Поскольку определение стоимости объекта имущества подразумевает как физический осмотр объекта (с описанием технического состояния), так и идентификацию наличных имущественных прав и возможных ограничений титула, в простых случаях часто отчет об оценке выполняет некоторые функции, свойственные элементам «комплексной проверки» (due diligence). Информационные части отчета, связанные с описанием сегмента рынка, на котором наиболее вероятно совершаются сделки со схожими объектами, ориентируют кредитора на специфику и перспективы продажи залога в настоящее время, обеспечивая характеристику ликвидности рассматриваемого залога и связанных рыночных рисков. Таким образом, стандартизация залоговых оценок движется по пути не только стандартизации оценочных допущений и методов, но и стандартизации описания таких дополнительных информационных элементов (так называемых профилей риска, ассоциируемых с залогами).

Международная нормативная база оценки залогов: Международные и Европейские стандарты оценки

С точки зрения профильных оценочных допущений и методов основной предпосылкой первичной оценки залогов служит допущение о том, что объект всегда можно реализовать на рынке незанятым его текущим собственником, но в остальном разные стандарты международного уровня содержат разные предпосылки и базы оценки, которые можно применять к оценке залогов. Так, в соответствии с Международным стандартом оценки МСО 310 оценка залогов производится, как правило, на основе рыночной стоимости, но «некоторые кредиторы могут запросить оценку, основанную на допущении о вынужденной продаже или наложить ограничения на максимальный срок предполагаемой реализации имущества» (п. 4, МСО 310). Однако в соответствии с Европейскими стандартами оценки и Красной Книгой R1CS в залоговой оценке официально разрешено применение ипотечной стоимости[13].

Кроме того, в соответствии с МСО оценка может также проводиться на базе четко определенных специальных допущений[14], указываемых в задании на оценку, среди которых, например, в зависимости от конкретных обстоятельств, используют следующие допущения:

«(а) допущение о том, что здание, только предполагаемое к строительству, оценивается как завершенное на дату оценки;

  • (b) допущение о том, что имущество, только предполагаемое к сдаче в аренду, является предметом аренды на дату оценки;
  • (c) допущение, что на дату оценки был достигнут определенный уровень загрузки оцениваемого здания;
  • (6) срок экспозиции объекта оценки ограничен продавцом до уровня недостаточного для адекватного маркетинга» (п. 5, МСО 310).

При проведении оценки ипотечных залогов в стандарте МСО отмечается, что оценщику уже может быть известна согласованная цена подкрепляемой залогом сделки и что оценщик вправе учитывать информацию о такой цене при определении рыночной стоимости залогового объекта[15].

То есть МСО предполагается возможность использования достаточно гибких допущений при условии согласования их с заказчиками, некоторые из которых могут быть неприемлемыми для российской практики. Кроме того, в МСО 310 (п. в4) отмечается достаточно редкая применимость затратного подхода в оценках рыночной стоимости, выполняемых для залоговых целей, за исключением случая, когда результат такого подхода носит подкрепительный или справочный характер[16].

Далее, как в стандарте МСО 310, так и в Европейском применении ЕПО 2 рассматривается наилучшая практика приведения в отчетах об оценке комплекса информации, дополнительного к чистой информации о стоимости залога, но служащего незаменимым подспорьем для кредиторов в принятии ими кредитных решений. Требования обоих стандартов в этом отношении различны, поэтому для облегчения сравнения они приводятся в табл. 3.

I

Сравнение требований МСО и ЕСО в отношении приведения в отчете дополнительного комплекса информации об объектах залога

МСО 2011

Технический документ из ЕСО 2012

(МСО 310 п. 7)

«Профили критериев риска для оценки»[17]

1. Текущая активность и тенденции на соответствующем рынке

1. Рыночные риски

Время выхода на рынок (текущие рыночные условия)

Фаза рыночного цикла (проводилась ли оценка на пике рынка?)

Рыночная волатильность /стабильность /ликвидность

Спрос и предложение

Экономическая стабильность рынка

Структуры рынка

Привлекательность региональных рынков Рынок движим инвесторами или собственниками, планирующими сами занимать объект?

Поведение рыночных участников Демографические тенденции

Предложение трудовых ресурсов

Другие инвестиционные возможности

2. Прошлый, нынешний и ожидаемый в будущем спрос на объекты данного типа, находящиеся

в соответствующем месторасположении

2. Риски месторасположения

Планирование и землеустройство непосредственной окрестности и более дальнего окружения (микро & макро)

Развитие региона, города и провинции Конкуренция: микротенденции местной экономики / другие альтернативные инвестиционные возможности на местном уровне Пригодность местоположения для инвестиций, доходы и прирост стоимостей

И нфраструктура

Коммунальные услуги / местное предложение Привлекательность месторасположения для компаний

МСО 2011

Технический документ из ЕСО 2012

(МСО 310 п. 7)

«Профили критериев риска для оценки»

3. Любые другие варианты эффективного альтернативного использования оцениваемого

имущества, которые

существуют или

возможны на дату

оценки

3. Имущественные риски, связанные со строением

Физические/архитектурные проблемы / качество имущества (отделка, возраст и пр.) Требования по обслуживанию

Экономическая эффективность

Экологическая эффективность

Рыночная реализуемость и пригодность для использования третьими сторонами

Гибкость для других видов использования Загрязненность земли

Затраты на реконструкцию

4. Влияние тех или иных событий,возникновение которых в обозримом будущем возможно предвидеть в дату

оценки, на вероятную будущую стоимость залога в течение срока кредита (например, реализация арендатором

своего права на прекращение аренды) — с использованием обычно публичной информации об арендаторах

4. Арендаторы/Аренда

Устойчивость арендаторов

Репутация арендаторов

Риски денежного потока

Устойчивость инвестора

5. Налоговые риски

Текущая ситуация с налогами

Потенциальные положительные/негативные изменения

Местный налоговый режим

Региональные стимулы

6. Юридические риски

Риск собственности

Планировочные/землеустроительные разрешения

Сопоставление со структурой аренды, характерной для страны

Субсидии

Эффективность изъятия залогов (отчуждений) и вынужденных продаж

Ответственность за загрязнение

Источник: МСО и ЕСО.

Наконец, оба документа (МСО и ЕСО) содержат части, в которых прописываются специфические требования к применению допущений в отношении оценки конкретных типов имущественных залогов. Формулировка этих частей также представляется более-менее согласованной между стандартами (см. табл. 4).

Дополнительные требования стандартов МСО и ЕСО применительно к оценке отдельных типов имущественных залогов

Тип имущества

Требования МСО и ЕСО

Инвестиционное имущество

В общем случае оценивается по отдельности, так как стоимость при портфельной оценке может отличаться; остальные требования к отчету в части отражения ликвидности объекта на протяжении срока кредита — на общих основаниях

Имущество, занимаемое собственником

Оценивается в предположении, что имущество освобождено текущим собственником и подлежит сдаче в аренду или продаже

Специализированное имущество (но ЕСО не признает его как пригодную для залога категорию)

Оценивается при специальном допущении, что бизнес, действующий на его основе, был прекращен и оно будет подлежать альтернативному использованию (с учетом затрат на смену использования)

Связанное с торговлей имущество (гостиницы, рестораны, бензозаправки и пр.)

Имеет характеристики специализированного имущества, поэтому оценщик должен дать комментарий в отчете о влиянии прекращения ведения деятельности на базе имущества на его стоимость. Иногда оценка рыночной стоимости может проводиться в предположении об альтернативном использовании

Имущество для развития

Оценивается в соответствии со стандартом МСО 233 «Инвестиционное имущество на стадии строительства».

Модель с явным ростом (Development DCF — переменные по состоянию на момент денежных

притоков и оттоков по проекту, учет отдачи покупателя за счет дисконтирования).

Модель с неявным ростом представляет собой упрощенный вариант — переменные (ставки аренды, затраты и пр.) учитываются как по состоянию на дату оценки.

Часто требуется анализ чувствительности результата оценки к допущениям проекта развития

Истощимые активы (шахты и пр.)

Комментарии о падении стоимости активов за период кредита — в соотнесении с графиком погашения долга по ссуде

Источник: МСО и ЕСО.

Стандарты оценки Королевского Института RICS (Красная Книга 2012) в своей международной части также содержат руководство по оценке коммерческих объектов имущества для целей кредитования. В целом это руководство в методологическом плане близко к требованиям стандарта МСО 310[18], но вдобавок содержит более детальный комментарий о выявлении и предотвращении возможных конфликтов интересов в залоговых оценках, включая исчерпывающий перечень признаков таких конфликтов[19]. Указанные процессуальные вопросы оценки в Руководстве РИКС рассматриваются с позиции оценщика, в то же время имеется несколько международно-значимых руководств в этом отношении, составленных с позиции наилучших оценочных процессов у банков и поэтому применимых также и к внутрибанковским оценкам. В частности, интерес представляет американское «Межагентское руководство оценки 2011» (Intraagency appraisal and evaluation guidelines 2011 - MPO[20]).

Межагентское руководство оценки

Данное Руководство содержит основанные на принципах требования к разработке и администрированию оценочной политики банковских учреждений, которая далее должна подвергаться аудиту со стороны агентских банковских инспекторов. Фокусом такой оценочной политики в рамках рассматриваемого Руководства прежде всего является оценка застроенного и незастроенного недвижимого имущества. В частности, Совет директоров банков или назначенный им Комитет признаются ответственными за разработку и актуализацию такой политики и процедур, которые будут способствовать проведению эффективной политики по оценке недвижимости и включать рассмотрение как минимум следующих семи вопросов (п. 4 Руководства)[21]:

1. Гарантия независимости лиц заказывающих, проводящих, а также рецензирующих оценку.

Оценщики должны быть независимыми от лиц, принимающих решение о выдаче кредита. В основном в США используется практика привлечения внешних оценщиков (см. ниже), поэтому Руководство содержит примеры надлежащих и ненадлежащих коммуникаций между оценщиками и банками в этом контексте. Как пример надлежащих коммуникаций указывается, что банк может делиться с оценщиком проектом цены сделки с принимаемым в залог имуществом.

2. Установление критериев отбора и процедур для оценивания качества и мониторинга текущих результатов оценщиков.

В оценочной политике банка должны быть предусмотрены критерии отбора оценщиков или посреднических компаний оценки. В отношении специалистов, выполняющих упрощенные оценки (evaluations), также должны содержаться требования к профессиональному опыту и навыкам. Стандартизованные оценки (appraisals) могут выполняться в соответствии с требованиями американских стандартов оценки USPAP только формально сертифицированными или лицензированными оценщиками. Банки могут вести аккредитационные списки оценщиков, предусматривающие процедуры и критерии мониторинга качества деятельности оценщиков и их ротации. Оценочной политикой банков должны предусматриваться регулярные программы по рецензированию поступающих внешних оценок.

3. Меры обеспечения соответствия оценок, принимаемых кредитными учреждениями, стандартам оценки [USPAPJ и пруденциальным руководствам банковских регулятивных агентств. Меры по обеспечению того, что оценки содержат достаточную информацию для поддержки принятия кредитного решения.

Исторически сложилось так, что законодательство об оценочной деятельности США (Акт FIRREA 1989) устанавливает случаи обязательной оценки банковских залогов в соответствии с таким законодательством и стандартами оценки USPAP в отношении объектов недвижимости, превышающих определенный порог стоимости (de minimis criteria), в настоящее время установленный в 250000 долл, для жилых объектов недвижимости и 1 млн долл. — для залогов коммерческой недвижимости по кредитам, выплата которых осуществляется за счет денежных поступлений заемщика, отличных от денежных потоков, генерируемых такими залогами. Для объектов, превышающих установленные лимиты, банкам необходимо заказывать (у сертифицированного оценщика или управляющей оценочной компании) индивидуальную внешнюю стоимостную оценку с осмотром объектов (appraisal), соответствующую требованиям американских стандартов оценки (в настоящее время стандарты USPAP 2014—2015, устанавливающие требования к определению рыночной стоимости объектов имущества, машин оборудования и бизнеса). В остальных случаях Межагентское руководство оценки налагает на банки обязательство заключить в их оценочную политику требования к проведению «упрощенных оценок»[22].

Для целей банковской практики эффективно использующиеся объекты залогов должны оцениваться, как правило, в состоянии «как есть» по рыночной стоимости. Однако в части подготовки оценок объектов развития оценочная политика банков может воспроизводить некоторые (достаточно либеральные) дополнительные методологические требования по оценке комплексных объектов развития, предусмотренные Межагентским руководством в Приложении С[23].

Как принципиальная мера обеспечения качества оценок, все оценки, в том числе упрощенные оценки, получаемые кредитными учреждениями от внешних оценщиков или проводимые внутренними силами, должны проходить через процедуру рецензирования (см. ниже).

4. Выработка критериев к содержанию упрощенных стоимостных оценок (evaluations) и соответствующему использованию таких оценок в соответствии с надежными банковскими практиками.

Упрощенные оценки (evaluations) подготавливаются в отношении залогов со стоимостью ниже определенного порогового значения, указанного выше. Информационные требования, предъявляемые Межагентским руководством, к содержанию упрощенных оценок — достаточно жесткие. Такой документ должен обеспечивать описание объекта имущества в его текущем состоянии[24], включая ограничения по зонированию землепользования, а также давать описание текущего и предполагаемого будущего использования объекта, описывать применяемые методы оценки и содержать фотографии объекта оценки (но, возможно, полученные не с помощью текущего прямого или внутреннего осмотра имущества). Однако, в отличие от стандартизованных оценок, упирающихся на традиционные «ручные методы» оценки и проводимых сертифицированными оценщиками, упрощенные оценки могут полагаться на использование современных автоматизированных моделей оценки (АМО) или применять результаты таких моделей, полученные государственными асессорскими службами в рамках проведения налоговых оценок. Приложение В Межагентского руководства содержит комплексный протокол по использованию и верификации применения систем АМО (как внутрибанковских, так и внешних) в банковской практике, который должен находить отражение в оценочной политике банка, если банк выполняет упрощенные оценки на основе таких систем. Как видно из критериев, предъявляемых к ним, упрощенные оценки, так же как и обычные, должны иметь документарный характер, позволяющий обосновать принятие кредитных решений, но их главное отличие от обычных состоит в том, что они могут подписываться не сертифицированным (профессиональным) оценщиком, а лицом, имеющим специализированный опыт проведения оценок (но не обязательно формальный образовательный опыт).

5. Меры по обеспечению своевременного получения и рецензирования отчетов об оценке. Выработка критериев в отношении того, можно ли использовать существующие стандартные или упрощенные оценки для обеспечения последующих сделок.

Межагентское руководство предусматривает достаточно жесткий комплекс мер по рецензированию получаемых внешних или внутренних оценок. Такие оценки должны подлежать рецензированию профессиональными оценщиками, имеющими опыт рецензирования данного типа имущества. Рецензенты могут являться служащими банков (с соблюдением требований к их независимости от кредитного персонала) или работать в управленческих компаниях оценки (АМС), при этом в случае, если у банка не имеется кадровых ресурсов для проведения профильного рецензирования, они могут привлекать к работе внешних рецензентов. Требования к глубине рецензирования могут дифференцироваться в зависимости от значимости кредита и стандартности свойств объекта оценки, но оценочная политика кредитного учреждения в части требований к проведению рецензирования должна как минимум предусматривать:

  • • меры обеспечения независимости, профессионального, образовательного и квалификационного соответствия оценщиков-ре-цензентов, а также их роли в процессе рецензирования;
  • • критерии определения глубины рецензирования в зависимости от риска, который представляет кредит и обеспечивает его залог для банковского учреждения;
  • • действия, которые необходимо предпринимать для устранения выявленных в отчетах об оценке и упрощенных оценках недостатков, а также устанавливать стандарты документации в отношении проводимых рецензий и устранения выявленных по ее результатам недостатков.

Рецензии должны проводиться по существу (помимо прочего, рецензируется именно полученная величина стоимости) в отношении каждого отчета об оценке или упрощенной оценке, но для стандартизованных объектов, таких как жилые объекты, могут также применяться выборочные методы рецензирования или технологии, основанные на проверке результатов с помощью АМО.

6. Установление критериев по дальнейшему мониторингу стоимости залогов (переоценки).

Оценочная политика должна содержать требования к регулярному мониторингу изменения стоимостей по портфелям залогов и предусматривать соответствующие критерии активации переоценок в тех случаях, когда системные изменения на соответствующем рынке или рынках залогов создают существенную неопределенность в устойчивости обеспечительной функции таких залогов. Межагентское руководство предусматривает необходимость подготовки новой оценки или упрощенной оценки в тех случаях, когда изначально сообщенная рыночная стоимость претерпела изменение в связи с такими факторами, как: ход времени, волатильность местного рынка, изменения в условиях и доступности финансирования сделок, природные катаклизмы, экологические загрязнения, ограниченное или избыточное предложение конкурирующих объектов имущества, изменения в зонировании, строительной технологии и улучшениях у оцениваемого имущества и пр. Кроме того, изменения в рыночных условиях, которые по отдельности или в совокупности могут свидетельствовать об ухудшении качества залогов, включают существенные изменения в текущих или прогнозируемых ставках загрузки коммерческих зданий, изменения темпов абсорбции, арендных ставок и продажных цен. Флуктуации ставок дисконтирования и капитализации также могут свидетельствовать об изменяющихся рыночных условиях. Однако выработка конкретных, более детальных критериев проведения переоценок и установление методов, используемых при ее проведении, оставляются на усмотрение составителей оценочной политики.

7. Меры по внедрению внутреннего контроля, содействующие соблюдению указанных программных стандартов, в том числе те меры, которые касаются механизмов мониторинга сторонних оценок.

Оценочная политика должна описывать меры, которые предпринимаются для обеспечения ее соблюдения. Кредитное учреждение должно быть в состоянии продемонстрировать перед банковскими экзаменаторами, что исполнительный персонал, следящий за соблюдением оценочной политики, также является независимым от кредитных функций. Если оценки заказываются у третьих сторон (посреднических компаний оценки — АМС), то оценочная политика должна разъяснять причины выбора такой модели проведения оценок, включая экономическое обоснование выбора подрядчика (АМС) и меры по контролю его деятельности.

Таким образом, Межагентское руководство оценки вводит понятие об оценочной политике микроуровня — оценочной политике кредитных учреждений. В отличие от понятия оценочной политики, выше обсуждаемой с точки зрения макроуровня, данное понятие вполне конкретно, а сами документы такой оценочной политики (и их соблюдение!) подлежат проверке со стороны агентских банковских инспекторов. Так же как и политика по резервированию, оценочная политика банков в США базируется на широких принципах, реализация которых должна осуществляться с позиции наилучшей практики. В совокупности оба документа — Межагентское заявление о политике резервирования и Межагентское руководство оценки — составляют нормативную базу регулирования стоимостной оценки для целей резервирования. Такая база является ярким примером основанной на принципах базы регулирования оценки залогов.

Как видно из примера такой нормативной базы в США, меры оценочной политики банков должны охватывать как организацию и мониторинг первичных, так и, если нужно, проведение вторичных оценок (переоценок). Возможность и детальные протоколы использования АМО в контексте залоговой оценки являются новым элементом в действующей редакции Межагентского руководства оценки (МРО). Однако в настоящее время МРО продолжает фокусироваться лишь на программах оценки для имущественных залогов (а не залогов, например, акций или других финансовых активов) и не касается вопросов регулирования ликвидационных оценок при обращении взыскания на залоги.

Учет стоимости залогов в пруденциальных системах резервирования

Хотя в пределы настоящей работы не входит рассмотрение конкретных страновых примеров учета стоимости залогов в пруденциальных системах резервирования, принимая во внимание многообразие таких систем, тем не менее, ниже предлагается краткая систематизация возможных вариаций практик учета стоимости залогов при резервировании — в их сопоставлении с текущей российской практикой согласно Положению 254-П.

Основными элементами пруденциальных систем резервирования являются классификация ссуд по категориям качества и порядок расчета резервов с учетом таких классификаций и стоимости принимаемого обеспечения/залогов. В некоторых системах резервирования оба элемента могут быть интерактивны: классификация ссуд влияет на порядок расчета резервов, но и учет стоимости залога при резервировании может предопределять классификацию ссуды. Действительно, практически во всех системах резервирования наличие залогового обеспечения влияет на размер создаваемых резервов, а в некоторых системах оно также влияет на классификацию ссуд. Такое влияние, например, проявляется в повышении качества ссуды на 1 градацию в классификационной сетке в случае наличия залога определенного качества и объема. Так, в исследовании практик учета стоимости залогов при резервировании, проводившемся Международным валютным фондом в 2002 г.[25], среди 29 исследованных банковских юрисдикций в 17 из них наличие залога в той или иной мере влияло на классификацию кредитного качества ссуды, хотя во всех из них стоимость залогового обеспечения засчитывалась в уменьшение необходимого объема начисляемых резервов. Поэтому можно сказать, что доминирующим представлением является представление, что классификация качества ссуд должна основываться на оценивании кредитоспособности заемщика, а не на стоимости залога, обеспечивающего ссуду. Тем не менее, практика учета залога в процессе классификации ссуд, как мы видим, достаточно распространена[26] и представляется разумной, если залог является ликвидным и возмещение кредитных убытков может быть всегда реализовано за счет продажи залога. В некоторых странах объем ссуды разделяется на две части, и той части, которая полностью покрыта залогом, обеспечивается отнесение в более выгодную (менее рисковую) классификационную категорию (см. вариант 1а и 16 в примере 4). При данном подходе можно сказать, что залог выполняет стимулирующую функцию при кредитовании и резервировании, уменьшая требуемый объем резервных отчислений и тем самым улучшая финансовый результат банков, однако данное влияние может быть искажающим, а стимулирование практик объективного резервирования может быть достигнуто и другими методами — например, стимулами, связанными с вычетами резервов из налоговой базы по прибыли или включением резервов в состав банковского капитала. Помимо сказанного, возможно представить еще следующие комбинации зачета стоимости залогов при классификации и собственно проведении резервирования ссуд (см. пример 4).

Пример 4. «Возможные комбинации учета стоимости залогов в процессе резервирования кредитного риска по ссудам»

Условия примера: долгосрочная ссуда с учетной суммой в 100 млн д.е. обеспечена залогом коммерческого объекта имущества — офисным зданием. Рыночная стоимость данного объекта в соответствии с последним доступным отчетом оценщика составляет 75 млн д.е., а ипотечная стоимость — 55 млн д.е. В соответствии с классификационными критериями банка, основанными на кредитном качестве заемщиков, без учета обеспечения ссуду следует относить к категории «сомнительной» (базовый уровень начисляемого резерва — 50%).

Ниже приводятся возможные варианты учета стоимости залога в процессе начисления резервов по указанной ссуде.

Вариант 1. Залоговое обеспечение влияет на классификацию ссуды: повышает кредитное качество обеспеченной части ссуды на 1 градацию (при использовании рыночной стоимости залога (табл. 5)) либо делает ее наивысшим (при использовании ипотечной стоимости (табл. 6)).

Таблица 5

Вариант 1а: использование рыночной стоимости как базы оценки залога

Классификация

ссуды

Расчет

Комментарий

Обеспеченная залогом часть (по рыночной стоимости) — 75 млн

75 * 20% =

= 15 млн

+ 1 градация относительно базовой классификации, т.е. данная часть рассматривается как нестандартная ссуда (предусматриваемый объем резервирования в 20%)

Необеспеченная часть — 25 млн

25 млн * 50% —

= 12,5 млн

К необеспеченной части ссуды применяется базовая классификация ссуды (предусматриваемый объем резервирования - 50%)

Всего ссуда —

100 млн

Всего резерв к начислению — 27,5 млн

Источник: авторская разработка.

Таблица б

Вариант 16: использование ипотечной стоимости как базы оценки

залога

Классификация

ссуды

Расчет

Комментарий

Обеспеченная

залогом часть (по ипотечной стоимости) —

55 млн

55 * 0% = 0 млн

Для части ссуды, покрытой залогом, оценка которого произведена на базе ипотечной стоимости, предусматривается

высшая градация качества, т.е. начисляемый по данной части резерв — 0%

Необеспеченная часть — 45 млн

45 млн * 50% =

= 22,5 млн

К необеспеченной части ссуды применяется базовая классификация ссуды (предусматриваемый объем резервирования — 50%)

Всего ссуда —

100 млн

Всего резерв к начислению —

22,5 млн

Источник: авторская разработка.

Вариант 2. Залоговое обеспечение не влияет на классификацию ссуды, но засчитывается в счет уменьшения кредитной подверженности. Рассматривается как вариант пропорционального, так и вариант мультиплицированного сокращения кредитной подверженности (неттинга) (табл. 7). Для иллюстрации используется рыночная стоимость как база оценки залога (75 млн д.е.), хотя такие же вычисления могут проводиться с ипотечной стоимостью.

Таблица 7

Вариант 2: залоговое обеспечение не влияет на классификацию ссуды, но засчитывается в счет уменьшения кредитной подверженности

Классификация

ссуды

Расчет

Комментарий

Вариант 2а*: пропорциональное сокращение кредитной подверженности. Сомнительная ссуда — 100 млн

  • (100 млн — 75 млн) *
  • * 50% = 12,5 млн

Из валовой учетной суммы кредита вычитается стоимость

залога, и получаемая

разность умножается

на процент резервирования, предусматриваемый той классификационной категорией, к которой была отнесена ссуда (50%)

Вариант 26: мультиплицированное сокращение кредитной подверженности

  • (100 млн * 50%) —
  • — 75 млн = —25 млн (формирование резерва не требуется)

Процент резервирования применяется к общему совокупному размеру ссуды и затем

из полученного результата вычитается

стоимость залога

Сомнительная ссуда — 100 млн

Источник: авторская разработка.

Примечание. *На практике в тех случаях, когда наличие залога не влияет на классификацию кредитного качества ссуды, чаще всего используется вариант пропорционального неттинга (вариант 2а).

В целом российская практика базирования классификации ссуд на кредитном качестве заемщика и состоянии выплат по ссуде оправдана международными представлениями наилучшей практики в том, что характеристики залогового обеспечения не могут замещать собой комплексную оценку кредитоспособности заемщика или гарантора. Сам залог может рассматриваться не более как вторичный источник выплат по ссуде, уместный лишь в случае дефолта заемщика, тем более что обращение взыскания на неликвидные залоги может занимать много времени, если будет вообще возможно в кризисных условиях. Учет ликвидности залогов для целей резервирования поэтому представляется важной методологической проблемой, внимание которой практически не уделяется в оценочной практике, хотя эта проблема влияет на определение соотношения между ликвидационной и рыночными стоимостями[27].

Одной формой решения проблемы учета ликвидности залогов при их оценке в контексте резервирования является классификация залогов по их ликвидности и определение соответствующих скидок, применяемых к текущей рыночной стоимости залогов. Такой подход реализован в российском Положении 254-П, однако классификация залогов всего лишь по двум категориям качества, как в Положении 254-П (п. 6.7), является очень грубым инструментом, равно как и теоретическая неподкрепленность вменяемой униформенной 50% скидки к стоимости для залогов второй категории качества, приводящая к явной дискриминации при резервировании многих типов надежных залогов, например, квартирных ипотек (п. 6.7).

Второй путь решения проблемы учета ликвидности заключается в нормативном требовании по использованию при оценке залогов баз оценки, отличных от текущей рыночной стоимости, таких как ипотечная стоимость и ликвидационная стоимость, и (или) в требовании проведения регулярных переоценок объектов залога в соответствии с оценочной политикой банка (с учетом разработанной модельной политики). Действительно, Положение 254-П также предприняло шаги в этом направлении, предусмотрев использование так называемой «справедливой стоимости» (т.е. ликвидационной стоимости в профессионально-оценочном смысле, при которой период экспозиции ограничен 180 днями) в качестве основной базы оценки залогов. Однако данный шаг пока половинчатый, так как ни законодательство об оценочной деятельности, ни стандарты профессиональной оценки не содержат такого вида стоимости (профессиональные оценщики просто не обучаются теоретическим основам проведения оценок на ликвидационных или фундаментальных базах), а каких-либо адекватных, профессионально сформулированных дополнительных разъяснений по определению такой справедливой стоимости банковским регулятором пока не было. Удобно полагать, что данный вид стоимости действительно совпадает с рыночной для более-менее ликвидных объектов недвижимости[28] (например, квартир), но для остальных менее ликвидных объектов недвижимости (например, крупная коммерческая и промышленная недвижимость), нормальный период экспозиции которых на свободном рынке при обычном ведении торга превышает, например, год и более, оправдание оптимальности (даже возможности!) ликвидационного периода в 180 дней и экономического эффекта, достигаемого за такой срок продажи, совсем не очевидно, равно как и не очевидны способы расчета «справедливой стоимости» данных объектов в таком случае[29]. Следует иметь в виду, что именно такие наименее ликвидные имущественные залоговые объекты составляют основу вывода длинных денег в экономику, и, действительно, ущерб, наносимый национальной экономике от дискриминационно-ускоренного порядка реализации неликвидных залогов и их оценки при таком допущении (по сравнению с нормальным периодом их экспозиции), может оказаться несоизмеримо вредительским[30].

Важной также представляется проблема обеспечения актуальности оценок залогов. Положение 254-П не содержит каких-либо конкретных мер или критериев по необходимости организации переоценок залогов, взятых в обеспечение длинных кредитов, или их частоте. В то же время ожидаемая ликвидность залогов находится в пропорциональной зависимости от уровня их текущей стоимости, а также произошедших на рынке изменений за период после проведения исходных оценок. Таким образом, меры модельной оценочной политики, заключаемые в Положение 254-П, должны предусматривать определенный порядок проведения переоценок залогов (индивидуальных переоценок по значимым для кредитной организации залоговым кредитам либо портфельных переоценок — в отношении всех остальных кредитов). В качестве стимула к проведению таких переоценок возможно предусмотреть, что стоимости, установленные на основании устаревших оценок, подлежат обязательному сокращению относительно результата отчета об оценке при их учете в рамках главы 6 Положения 254-П — в той или иной пропорции, прямо зависящей от срока давности последней подготовленной оценки залога.

  • [1] Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)”». Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 5 мая 2014 г.). Ст. 335.
  • [2] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст. 63.
  • [3] International Valuation Standards. Eighth Edition. International Valuation Standards Committee, 2013.
  • [4] International Valuation Standards. Eighth Edition. International Valuation Standards Committee, 2013. Федеральный стандарт оценки № 3 утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июня 2007 г. № 254. 1 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Требования к отчету
  • [5] оценке (ФСО № 3)”».
  • [6] 1 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Требования к отчету
  • [7] оценке (ФСО № 3)”».
  • [8] Более подробно страновые справки по организации залоговой оценочной деятельности в странах Евросоюза собраны в докладе Европейской Ипотечной Федерации «2012 EMF Study on the Valuation of Property for Lending Purposes, European Mortgage Federation».
  • [9] : Intraagency appraisal guidelines 2011. https://www.fdic.gov/regulations/laws/
  • [10] rules/5000—4800.html Многие юрисдикции, в которых сохраняются пруденциальные системы резервирования и которые еще не полностью перешли на резервирование в соответствии МСФО для этих целей, поддерживают те или иные требования к использованию стоимостных оценок для целей смягчения резервных требований с помощью залогового механизма.
  • [11] В плане методических рекомендаций АРБ прежде всего важны Методреко-мендации по оценке имущественных активов для целей залога (рекомендованы к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности. Протокол от 25 ноября 2011 г.), в которых рассматриваются приемлемые допущения и методы оценки трех категорий залоговых активов: недвижимое имущество, машины и оборудование и бизнес. Существует также отдельное руководство АРБ по оценке такого вида торгового имущества, как АЗС.
  • [12] См. «Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками», разработанные Комитетом АРБ по оценочной деятельности и согласованные с ФАС 6 мая 2009 г. http://www.fas.gov.ru/ с1апйсайоп5/с1апйсаЦоп5_2398l.html, содержащие критерии отбора оценщиков и аккредитации оценочных фирм банками, следование которым будет удовлетворять сложившейся антимонопольной практике в России, а также требования к содержанию электронной формы отчетов по оценке жилых помещений (Методические рекомендации «Электронный формат отчета об оценке жилой недвижимости», рекомендованные решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол № 11 от 21 марта 2012 г.).
  • [13] Действительно, Европейское применение оценки (ЕПО) 2 (в п. 5) содержит детальное описание применения ипотечной стоимости, изначально основанное на аналогичном документе Европейской Ипотечной Федерации. Как отмечается в этом применении, оценки, выполняемые на альтернативных базах (в том числе ипотечная стоимость), рекомендуется проводить и сообщать совместно с определением рыночной стоимости. См. Европейские стандарты оценки 2012. 7-е изд. / пер. с англ, под ред. И.Л. Артеменкова и Г.И. Микерина. М.: Российское общество оценщиков, 2013.
  • [14] Под «специальным допущением» в соответствии с МСО понимается допущение, в котором предполагаются факты, отличающиеся от реальных фактов, существующих на дату оценки, или которое не было бы сделано в сделке на дату оценки типичным участником рынка (раздел «Определения МСО»),
  • [15] В соответствии со «Стандартами оценки ШСБ», кроме того, оценщик должен осведомиться у своего заказчика (заемщика или кредитора) о факте и ценовых условиях предварительно согласованной сделки, связанной с залогом.
  • [16] Представление о низкой приемлемости затратного подхода к оценке имущественных залогов также характерно для Методрекомендаций АРБ по оценке имущественных залогов, в то время как в рамках определения ипотечной стоимости (в том числе по ЕСО) затратный подход имеет главное значение и позволяет определять равновесный уровень стоимости.
  • [17] Данный Технический документ ЕСО основан на документе Европейской Ипотечной Федерации (European Mortgage Federation (EMF)). См. Recommendation — Profile on Risk Related Criteria for Valuations, http:// www.hypo.org/Content/Default.asp? PagelD=447
  • [18] Действительно, Руководство R1CS (в п. VS.4.2) предусматривает, чтобы члены R1CS выполняли подобные залоговые оценки в соответствии с требованиями стандарта МСО 310.
  • [19] См. RICS Valuation — Professional Standards Incorporating the International Valuation Standards, Global and UK edition, March 2012, available for download for RICS members at: www.rics.org
  • [20] Cm. Intraagency appraisal and evaluation guidelines, https://www.fdic.gov/ regulations/laws/rules/5000—4800.html#fdicfootl3_ 14
  • [21] См. также презентационный материал по Межагентскому руководству оценки: Holly Carmen. Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines Kentucky Real Estate Appraisal Training. October 18, 2012; Federal Reserve Board. https://www.stlouisfed.org/banking/pdf/KY-Appraisal-Training-Octl2.pdf
  • [22] Упрощенные оценки — в оригинале документа так называемые evaluations, т.е. формальные письменные оценки, но выполняемые теми или иными лицами (или с использованием систем автоматизированной оценки — САМО) за рамками указанных стандартов оценки USPAP. См. ниже.
  • [23] : В связи с этим Межагентское руководство является наиболее либеральным
  • [24] документом в том плане, что оно явным образом разрешает использование в оценочной деятельности, связанной с оценками залогов, перспективных рыночных стоимостей, т.е. рыночных стоимостей, определенных на ожидаемую дату завершения проекта развития в будущем. Требования МСО и ECO в этом отношении несколько более консервативны. Например, неподкрепленные оценочные допущения, что объект находиться в «среднем состоянии», неприемлемы.
  • [25] Song Inwon. Collateral in Loan Classification and Provisioning, IMF working paper WP/02/122.
  • [26] Хотя и не в России, где согласно Положению 254-П (и. 3.9.4) наличие залога не принимается во внимание при классификациях ссуды.
  • [27] Наиболее значимый теоретический вклад в измерение и определение влияния ликвидности на соотношение между ликвидационными и рыночными стоимостями в условиях рыночного равновесия был внесен работами В.В. Галасюка (Галасюк В.В. Определение ликвидационной стоимости по методу Галасюков (СМЬУ). 3-е изд., Заря, 2007) и В.Б. Михайлеца (Ми-хайлец В.Б., Артеменков А.И. Ликвидационная стоимость в оценочной деятельности: концепции и оценки // Вопросы оценки. 2011. № 2. Стр. 2—15).
  • [28] См. Письмо Банка России от 1 марта 2010 г. № 15-1-3-9/929.
  • [29] Стимулы к форсированию ускоренной ликвидации объектов неликвидных залогов также содержатся в отечественной политике по резервированию за счет наличия п. 6.6 в Положении 254-П, которым вводятся еще большие дополнительные дисконты при зачете стоимости залогов в процессе резервирования за промедление в процессе обращения взыскания на такие залоги. Такие меры способны обладать весьма значимой процикличностью в периоды кредитных кризисов, когда оптимальной ликвидационной стратегией может являться, наоборот, придержание, а не ускоренная ликвидация залогов.
  • [30] Поскольку такие объекты наиболее вероятно могут оказаться неэластичными при снижении цены в процессе их экспозиции на рынке (скорость их реализации в кредитных схемах организации сделок, в свою очередь, определяется возможностями встречного финансирования), да и абсолютные значения скидок на ускоренную реализацию для них могут иметь колоссальные размеры в масштабах экономики, требующие макроэкономического оправдания. См. также работу Ю. Рослова «Актуальные вопросы оценки залоговых активов»: npk.akorb.ru/stat/npk/2014/ге8ии/Рослов.рр1х
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >