ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ

ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ И ДЕВЕЛОПМЕНТА

Рассмотрим некоторые определения развития территорий.

Развитие территорий — это более широкое понятие, чем понятие урбанизации, так как многие освоенные территории не относятся к городским, но при этом они развиваются, приносят доход своим владельцам и вносят вклад в общее развитие страны1.

Развитие застроенных территорий — проект, направленный на более эффективное использование городских территорий, занятых жильем, не соответствующим существующим стандартам качества, путем его реконструкции или сноса с последующим возведением в соответствии с принятыми правилами землепользования и генеральным планом, а также создание или реконструкция необходимых объектов инфраструктуры в границах развиваемой территории2.

Развитие застроенной территории — изменение плотности и параметров застройки территории муниципального образования Московской области в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей3.

Обновление городской жилой застройки — процесс качественного преобразования территории через систему мероприятий, направленных на эффективное воспроизводство жилищного фонда, транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. В основу данного определения положен территориальный подход к процессам обновления жилой застройки4.

Источник: http://www.consultestate.ru/razvitie-territorij

Источник: http://slidegur.com/doc/1691891/sravnenie-razlichnyh-vidov-ёо?ОУогоу-?гаёо5ИоЬе1._по§о

Постановление Правительства МО от 12.10.2009 № 837/43 «Об утверждении методики определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории».

Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий // Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. № 5—2 (38). С. 278—279.

Основной целью института развития застроенных является реконструкция застроенных кварталов и городских территорий с переселением граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, а также жилья, расположенного в зоне перспективного строительства, в соответствии с генеральным планом развития, достижение достойных условий проживания граждан и создание необходимой инфраструктуры. Таким образом, развитие застроенных территорий дает возможность эффективно использовать ограниченные земельные ресурсы, добиваясь более эффективного экономического пользования территории и обновлять устаревший жилищный фонд.

В Российской Федерации основными законодательными документами, регулирующими отношения по вопросам развития застроенных территорий, являются ГрК РФ, ЗК РФ и ЖК РФ, а также федеральные законы, подзаконные акты и акты местного уровня.

С 2006 года в ГрК РФ включены три статьи 46.1—46.3, которые образуют правовую основу института развития застроенных территорий. С правовой точки зрения под развитием застроенных территорий следует понимать перечень действий:

  • • принятие решения о развитии — ст. 46.1 определяет основания, случаи, когда возможно принятие решения о развитии территории органом местного самоуправления;
  • • заключение договора — ст. 46.2 регламентирует обязательства сторон, заключивших договор о развитии застроенных территорий;
  • • проведение аукциона — ст. 46.3 описывает процедуру торгов на право заключить договор о развитии застроенных территорий. Положения статей 46.1—46.3 ГрК РФ предусматривают особый

порядок предоставления и использования земельных участков для жилищного строительства. При этом имеется в виду особый случай освоения и использования земельных участков в целях строительства жилых домов и необходимой инфраструктуры на месте многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу и признанных аварийными в порядке, установленном законом.

Одной из отличительных черт института развития территорий является то, что предоставление участка под развитие осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ЗК РФ, однако торги проводятся на право заключить договор о развитии застроенных территорий, фактически это плата за право развивать эту землю, увеличивая эффективность от ее использования.

Институт развития застроенных территорий тесно связан с понятием «девелопмент».

Девелопмент — комплексное сочетание мер по развитию территорий:

  • • включает разработку плана проекта развития, его сочетание с документами территориального планирования населенного пункта, подготовку юридических оснований для перевода земельного участка в аренду девелопера;
  • • включает развитие инженерной инфраструктуры в границах данного земельного участка;
  • • реализация подготовленного проекта развития.

Следовательно, девелопмент гораздо более широкое понятие, чем

строительство, так как влечет не только застройку квартала или района, но и развитие прилегающей к земельному участку инфраструктуры (инженерной, коммунальной, обслуживающей). Эта комплексность девелопмента позволяет наравне с жилищным строительством развивать систему коммунальной инфраструктуры, социальных объектов, объектов дорожного хозяйства для успешной реализации проекта1. Благодаря комплексному подходу происходит интеграция проекта планировки и схем территориального планирования.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов:

  • • физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся общественным потребностям. Эти изменения могут быть кардинальными (например, преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием) и улучшающими (например, перевод объекта из одного функционального использования в другое: из жилищного фонда в нежилой). Указанные изменения являются необходимым признаком девелопмента, обеспечивающим повышение величины экономического эффекта от использования объекта недвижимости;
  • • экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта вследствие произведенных физических изменений. При этом проведенный анализ показал, что сами изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта. Они влекут за собой изменение ценности объекта в силу того, что придают ему потребительские качества, делающие более востребованным этот объект на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта и, соответ-

Сиваев С.Б., Трутнев Э.К., Прокофьев В.Ю. Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры. 2009. С. 160.

ственно, эффективность предпринимательской деятельности в сфере девелопмента;

• правовые процессы девелопмента связаны с институциональным закреплением произведенных изменений в объектах недвижимости, приводящих к росту их ценности. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента, становится возможным оценить эффективность предпринимательского проекта с формальных позиций. Девелопмент является способом разрешения противоречия между

изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой. Выступая в качестве важнейшего направления предпринимательской деятельности, реализация проектов девелопмента не только является источником дохода девелоперов, но и оказывает существенное влияние на связанные с ним социально-экономические процессы (развитие предпринимательства, увеличение доходов бюджета, преобразование социальных отношений и др.).

Основными этапами девелопмента являются:

  • • разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта;
  • • оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта;
  • • проектирование и оценка проекта;
  • • заключение контрактов и строительство;
  • • маркетинг;
  • • управление и распоряжение результатами.

Таким образом, девелопмент — профессиональная предпринимательская деятельность по организации качественного преобразования недвижимости, влекущего возрастание ее стоимости, возникающая в результате реакции рынка недвижимости на появляющиеся в обществе потребности.

Существует три вида девелопмента:

  • Рее-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
  • 8реси1аИуе-девелопмент девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.
  • ВТЗ-девелопмент (ВиШ-ю-яиИУ решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика. Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости

от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

  • • девелопмент жилой недвижимости;
  • • девелопмент коммерческой недвижимости;
  • • девелопмент загородной недвижимости;
  • • ленд-девелопмент (девелопмент земельных участков)1.

С точки зрения промышленных объектов девелопмент рассматривают А. В. Горелова2, В.Ю. Муляр3, с точки зрения развития объектов коммерческой недвижимости — А.А. Цыганкова4, развитие объектов жилищного строительства — А.Ю. Кленин5, А.Г. Янков6, Е.А. Гладкая7, А.В. Свиридов8, управление девелопментом многофункциональных комплексов недвижимости рассматривает В.В. Павлов9; девелопмент как фактор развития городских территорий рассматривают В.И. Сарченко10, Д.Н. Силка11, а также А.В. Во-

Источник: http://dev.realci.ru/article_l.htm

Горелова А.В. Совершенствование методов формирования и оценки стоимости линейно-протяженных объектов недвижимости газификации на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса: дис.... канд. экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2015. 156 с.

Муляр В.Ю. Методика управления процессами реализации инвестиционностроительных проектов промышленной недвижимости на прединвестици-онной фазе: дис.... канд. экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2015. 172 с. Цыганкова А.А. Организационно-экономический механизм управления инвестиционно-строительными проектами на городских территориях с водными объектами: дис.... канд. экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2015. 157 с.

Кленин А.Ю. Обеспечение конкурентоспособности предприятия жилищного строительства на основе комплексной маркетинговой стратегии: дисс. ... канд. экон. наук: 08.00.05 строительство; маркетинг. СПб., 2008.

Янков А.Г. Управление совокупной стоимостью владения жилищной недвижимостью на основных стадиях ее жизненного цикла: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2015. 127 с.

Гладкая Е.А. Специфика развития маркетинговых коммуникаций на первичном рынке жилой недвижимости: автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05 маркетинг. Волгоград, 2015.

Свиридов А.В. Прогнозирование развития локального рынка жилой недвижимости: дис.... канд. экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2014. 119 с. Павлов В.В. Управление совокупной стоимостью владения многофункциональными комплексами недвижимости на основных стадиях жизненного цикла: дис.... канд. экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2015. 146 с.

10 Сарченко В.И. Методология обеспечения целевой мобильности развития и эффективной реструктуризации городской недвижимости в условиях неопределенности: дис. ... д-ра экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2015. 253 с.

Силка Д.Н. Методология создания механизма эффективного управления циклом деловой активности в строительстве: дис.... канд. экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2014. 285 с.

лошин1, Е.Ю. Морозова2, Е.И. Тарасевич3, Цзен Чао4. Муниципальный земельный девелопмент развивает С.А. Баронин.5

Б.Б. Хрусталев, В.И. Логанина и Т.В. Учаева своей статьей, по нашему мнению, делают существенный вклад в развитие маркетингового подхода в теории девелопмента. Особое внимание они уделяют вопросам развития службы маркетинга на предприятиях инвестиционно-строительного комплекса посредством:

  • • «создания новой конечной продукции (PRODUCT);
  • • создания системы новых потребителей конечной продукции и инвесторов как внутри инвестиционно-строительного комплекса, так и за его пределами (CONSUMER);
  • • создания системы постоянных надежных поставщиков сырья, полуфабрикатов как внутри инвестиционно-строительного комплекса, так и за его пределами (SUPPLIER);
  • • проведения новой ценовой политики предприятиями при создании новой конечной продукции (PRICE);
  • • определения рациональных мест расположения производственных и социальных баз и рассредоточенных объектов строительства в пределах инвестиционно-строительного комплекса и за его пределами (PLACE);
  • • определения суммарных затрат (инвестиций), связанных с развитием производственных процессов при возведении объектов строительства и реализации их на рынке жилья (PROJECT);
  • • создания системы подготовки высококвалифицированных кадров, служб в фирмах, компаниях для выполнения сложных видов работ в различных условиях организационно-экономических ситуаций (PERSONNEL);

Волошин А. В. Моделирование процессов развития малых строительных предприятий в условиях слабоструктурированной среды: дис.... канд. экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2014. 147 с.

Морозова Е.Ю. Управление объектами незавершенного строительства на основе их экономической оценки: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05 (строительство). М., 2015. 145 с.

Тарасевич Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость: автореф. дис.... д-ра экон. наук: 08.00.05 управление инновациями и инвестиционной деятельностью. СПб., 2003.

Цзен Ч. Развитие организационно-экономического механизма государственного регулирования первичного рынка жилой недвижимости в городах федерального значения КНР: автореф дис.... канд. экон. наук: 08.00.05 строительство. СПб., 2015.

Баронин С.А., Трофименко М.Г. Моделирование муниципального земельного девелопмента при инвестиционном развитии комплексной жилой застройки // Известия Юго-Западного государственного университета. 2011. № 5-2 (38). С. 284.

  • • создания необходимых организационно-экономических и инвестиционных условий для максимального использования потенциала предприятий в пределах Пензенского инвестиционно-строительного комплекса и за его пределами (POTENTIAL);
  • • рационального развития всех видов производственных процессов при возведении рассредоточенных объектов строительства и реализации конечной продукции в течение всех периодов развития инвестиционно-строительного комплекса (PROCESS);
  • • создания необходимых условий для выхода на новые рынки жилья и районы деятельности (REGION)»1.

Естественно, что ключевой фигурой в развитии застроенных территорий, рынка земли и объектов недвижимости является профессиональный предприниматель — девелопер.

«Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов»2. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Девелопер выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

  • • выбор экономически эффективного проекта;
  • • создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
  • • получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
  • • поиск инвесторов;
  • • определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
  • • разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
  • • отбор и привлечение подрядчиков;
  • • контроль над осуществлением работ.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости девелопером можно разделить на три стадии.

1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта. На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

Хрусталев Б.Б., Логанина В.И., Учаева Т.В. Параметры оценки деятельности промышленных предприятий строительных материалов по данным маркетинга // Региональная архитектура и строительство. 2013. № 2. С. 148. Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости) организация, управление, финансирование. СПб.: Питер, 2002. 256 с.

Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает:

  • • прогноз динамики населения и его семейной структуры;
  • • оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения;
  • • определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т.д.).
  • 2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления. На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта, и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет девелоперу перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения. В конце этого этапа деятельности девелопер получает права на застройку, необходимую проектносметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта.
  • 3. Реализация проекта. На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта, девелопер рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами. Девелопер отвечает:
    • • перед инвесторами — за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями — за своевременный возврат кредитов;
    • • перед уполномоченными государственными и региональными органами — за соблюдение условий проекта;
    • • перед подрядчиками — за своевременное финансирование работ;
    • • перед потребителями — за качество продукции;
    • • в конечном счете, девелопер является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта.

Таким образом, девелопер — центральная и системообразующая фигура в процессе развития территории посредством предпринимательской деятельности.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >