ОРГАНИЗАЦИЯ И ВЕДЕНИЕ КОМПЛЕКСНЫХ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ

Теоретические основы комплексных кадастровых работ

Больше половины земельных участков в России не имеет точного описания границ. Это становится проблемой при продаже, дарении или залоге участка. Перед сделкой на такой участок зачастую гражданам приходится исправлять описание границ за свой счет. Также страдают и права собственника участка с неточно описанными границами. Например, они могут быть нарушены в случае изъятия участка под строительство дороги. И никто не сможет гарантировать справедливую оценку стоимости земли, подлежащей выкупу.

В настоящее время около 29 млн участков не имеют точных описаний границ.

В связи с этим Министерство экономического развития подготовило законопроект, которой внесен отдельной главой 4.1 в Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под названием «Комплексные кадастровые работы» и который вступил в силу с 01.01.2015 г.

«Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов:

  • • земельных участков, кадастровые сведения о которых не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;
  • • земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории;
  • • зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» [6].

Так как неточное описание границ — это массовое явление, решать проблему надо не отдельно по каждому участку, поэтому законопроект дает возможность решить ее комплексно — по всем участкам одного или нескольких смежных кадастровых кварталов. И если уточнять границы сразу нескольких десятков, или, возможно, и сотен земельных участков, то, во-первых, в расчете на один участок расходов на работы будет выходить гораздо меньше, а во-вторых, может сократиться количество кадастровых ошибок.

Заказчиком таких работ будет выступать уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа, а если их заказывают в городах федерального значения, то заказчиком выступает орган исполнительной власти данного субъекта Российской Федерации. Финансирование выполнения таких работ будет осуществляться за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации или бюджетов муниципальных районов, городских округов. В эти же средства будут входить и субсидии из федерального бюджета, которые направляются в субъекты Российской Федерации.

Никто не обязывает муниципалитеты или региональные власти выделять средства на комплексные кадастровые работы или проводить их на всей территории сразу. Речь идет только о том, чтобы дать органам местного самоуправления право на финансирование массового уточнения описаний границ земельных участков.

Такие работы в первую очередь надо проводить там, где есть наибольшая востребованность и спрос на землю, что существенно облегчит гражданский оборот недвижимости, где предполагается развитие инфраструктуры и строительства линейных объектов. Существует большая вероятность, что муниципалитеты возложенным на них правом воспользуются, ведь порядок в земельном хозяйстве напрямую зависит от их доходов и налоговой базы. И без этого невозможно эффективное территориальное планирование и градостроительное зонирование.

Порядок определения общего объема средств бюджета субъекта Российской Федерации, которые ежегодно будут выделяться на проведение комплексных кадастровых работ, устанавливаются законом о бюджете субъекта Российской Федерации.

Исполнителями комплексных кадастровых работ выступают кадастровые инженеры, которые будут отбираться по конкурсу. На основе муниципального или государственного контракта на проведение комплексных кадастровых работ заказчик работ заключает договор с индивидуальным предпринимателем, которым может являться сам кадастровый инженер, или с юридическим лицом, в штате которого работает кадастровый инженер.

Комплексные кадастровые работы выполняются только при наличии утвержденного в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке либо проекта межевания территории соответствующего элемента или соответствующих элементов планировочной структуры, либо проекта межевания земельного участка или земельных участков, утвержденного в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», либо проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков [6].

В отношении земельных участков, расположенных на территориях садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, комплексные кадастровые работы выполняются при наличии утвержденного в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории или проекта организации и застройки территории такого объединения либо другого устанавливающего распределение земельных участков в таком объединении документа [6] (рис. 49).

Для определения местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ также используются материалы землеустроительной документации, содержащейся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства; материалы и данные федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов; ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах расположенных

Наличие утвержденного проекта межевания территории соответствующих элементов планировочной структуры

Наличие проекта межевания земельных участков

или

Наличие проектной документации с количественными и качественными характеристиками лесных участков

Если ЗУ расположены на территориях садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих

объединений граждан:

Наличие документов, устанавливающих распределение земельных участков в таком объединении

Рис. 49. Условия выполнения кадастровых работ

Наличие утвержденного проекта межевания территории или проекта организации и застройки территории такого объединения М7ТМ

на земельных участках объектов недвижимости, которые находятся в архивах организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации; планово-картографические материалы, имеющиеся в органах местного самоуправления муниципальных районов, органах местного самоуправления городских и сельских поселений, органах местного самоуправления городских округов; документы о правах на землю и иные документы, содержащие сведения о местоположении границ земельных участков.

В распоряжении заказчика комплексных кадастровых работ должны быть материалы, необходимые для выполнения комплексных кадастровых работ, в том числе:

  • • сведения государственного кадастра недвижимости (в электронном виде);
  • • государственного адресного реестра (в электронном виде);
  • • сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности;
  • • сведения других систем и архивов органов местного самоуправления, которые предоставляются индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу после заключения договора на выполнение работ.

Все остальные сведения для выполнения работ исполнитель собирает самостоятельно.

Правообладатели земельных участков и (или) объектов недвижимости вправе предоставить исполнителю комплексных кадастровых работ имеющиеся у них материалы и документы в отношении объектов недвижимости, а также заверенные в установленном ч. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» порядке копии документов, устанавливающих или подтверждающих права на эти объекты недвижимости, которые считаются в соответствии со ст. 45 данного Федерального закона ранее учтенными, но сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, для внесения сведений об этих объектах недвижимости в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в установленном ч. 7 ст. 45 данного Федерального закона порядке [61.

Правообладатели земельных участков не вправе препятствовать проведению работ и обязаны обеспечить доступ к указанным объектам недвижимости исполнителю таких работ. Игнорировать проведение работ не в их интересах.

В России есть множество объектов недвижимости, которые имеют статус «временно учтенные». «При проведении комплексных работ в интересах правообладателя предоставить кадастровому инженеру заверенные копии документов, которые подтверждают их права на этот объект недвижимости. И тогда кадастровый инженер обязан предоставить в орган кадастрового учета для внесения сведений о данном объекте в государственный кадастр недвижимости:

  • • заявление о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости с приложением, в котором находятся все предоставленные правообладателем, заверенные копии документов, подтверждающие права на этот объект недвижимости;
  • • заявление об учете адреса правообладателя с приложением сведений об адресах и (или) адресах электронной почты, полученных в порядке, установленном настоящей частью, — не менее чем за пять дней до дня опубликования, размещения и направления извещения о проведении заседания согласительной комиссии по вопросу согласования местоположения границ земельных участков, содержащего в том числе уведомление о завершении подготовки проекта карты-плана территории» [6].

В России кадастровый учет носит заявительный характер, и законодательство допускает в ряде случаев (например, «дачная амнистия») оформление прав на участки без точного описания их границ. А при уточнении местоположения границ земельных участков есть следующие особенности:

«При выполнении комплексных кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков оно определяется исходя из сведений, содержащихся в документах, предусмотренных ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельных участков оно определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таких земельных участках местоположение их границ определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и градостроительного законодательства с учетом границ, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, красных линий, которые обозначают существующие границы территорий общего пользовании»;

«При уточнении местоположения границ земельных участков, расположенных в границах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, местоположение границ этих земельных участков определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории или проектом организации и застройки территории такого объединения граждан либо другим устанавливающим распределение земельных участков в таком объединении граждан документом» [6].

«При уточнении местоположения границ земельного участка, определенного в п. 1 ч. 1 ст. 42.1 Закона о кадастре, его площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, не должна быть:

  • 1) меньше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, более чем на десять процентов;
  • 2) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования;
  • 3) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, более чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен» [6].

Ранее установленные границы, соответствующие требованиям к точности, пересматриваться не будут, если не будут выявлены кадастровые ошибки в их описании. И, конечно же, комиссии не могут пересматривать границы, установленные по решению суда.

При проведении комплексных кадастровых работ не избежать конфликтов между правообладателями смежных участков. Допустим, возникает проблема неправильно стоящего забора, по мнению одного из собственников. Она может возникнуть при последующих сделках. Поэтому лучше решить эту проблему заранее при участии государства и в публичном формате.

Следовательно, комплексные кадастровые работы будут сопровождаться созданием согласительной комиссии, которая формируется в течение 20 дней со дня заключения контракта на выполнение комплексных кадастровых работ.

«В состав такой комиссии включается по одному представителю от:

  • • исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого выполняются комплексные кадастровые работы;
  • • федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих полномочия собственника в отношении соответствующих объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности;
  • • органа местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых выполняются комплексные кадастровые работы, а также органа местного самоуправления муниципального района, если в состав его территории входят указанные поселения или если объекты комплексных кадастровых работ расположены на межселенной территории;
  • • органа кадастрового учета;
  • • органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
  • • саморегулируемой организации, членом которой является кадастровый инженер (в случае, если он является членом саморегулируемой организации)» [6] (рис. 50).
Состав согласительной комиссии

Рис. 50. Состав согласительной комиссии

Полномочия согласительной комиссии по вопросам согласования местоположения границ земельных участков, в отношении которых проводятся комплексные кадастровые работы, включают:

  • 1) рассмотрение возражений правообладателя земельного участка относительно местоположения границы такого земельного участка;
  • 2) подготовка заключения согласительной комиссии о результатах рассмотрения возражений правообладателя земельного участка, в том числе о нецелесообразности изменения проекта карты-плана территории в случае необоснованности таких возражений либо о необходимости изменения исполнителем комплексных кадастровых работ карты-плана территории согласно указанным возражениям;
  • 3) оформление актов согласования границ;
  • 4) разъяснение правообладателю земельного участка возможности разрешения спора о местоположении границ в судебном порядке.

Для согласования местоположения границ согласительная комиссия проводит собрание, куда приглашает заинтересованных лиц и исполнителя кадастровых работ. Извещение о таком заседании предоставляется не менее чем за 15 дней до слушания.

При согласовании местоположения границ или частей границ земельного участка в рамках выполнения комплексных кадастровых работ местоположение таких границ или их частей считается:

  • 1) согласованным, если возражения относительно местоположения границ или частей границ земельного участка не представлены заинтересованными лицами, указанными в ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре, а также в случае, если местоположение таких границ или частей границ установлено на основании вступившего в законную силу судебного акта, в том числе в связи с рассмотрением земельного спора о местоположении границ земельного участка;
  • 2) спорным, если возражения относительно местоположения границ или частей границ земельного участка представлены заинтересованными лицами, указанными в ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре, за исключением случаев, если земельный спор о местоположении границ земельного участка был разрешен в судебном порядке.

Если правообладатель не согласен с тем, как в итоге меняется граница его участка после проведения комплексных кадастровых работ, то он вправе заявить об этом комиссии, представить соответствующие документы в подкрепление своей позиции, наконец, провести новые кадастровые работы, но уже за свой счет.

Если договориться не удается, то на карте-плане территории граница фиксируется как спорная. И дальше правообладатели могут либо судиться, либо оставить все, как есть. В последнем случае через 15 лет спорная граница в том виде, в котором она была установлена при проведении комплексных кадастровых работ, будет считаться согласованной. 15 лет — это срок приобретательной давности, установленный Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комплексные кадастровые работы начаты с 1 июня 2015 г. К этой дате подготовлены все подзаконные акты, необходимые, чтобы местные власти могли реально воспользоваться новыми возможностями.

На проведение работ будет выделено около 119 млрд руб. до 2019 г. Как утверждают эксперты, Закон не повлияет на стоимость земельных участков и не приведет к утрате полученных в советское время прав.

По прогнозам, в массовом порядке по России комплексные кадастровые работы будут проводиться не раньше 2016 года. Однако регионы с высокой стоимостью земли, и где достаточно неучтенной в кадастре собственности, например, в Московской области, безусловно, постараются «переписать» участки как можно быстрее.

Если начать комплексные кадастровые работы немедленно, то местные бюджеты, возможно, пополнятся миллиардами рублей из-за сбора налогов, которые ранее не собирались с граждан, в связи с тем, что на некоторые земельные участи и здания не были оформлены права собственности. А комплексные кадастровые работы позволят не только уточнить местоположение границ земельных участков и зданий, находящихся на них, чтобы заполнить «белые пятна», но и найти самовольные постройки, здания и земельные участки, на которые не оформлены права собственности.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >