Управление в сфере использования земель населенных пунктов

Планирование использования земель населенных пунктов. Основой правового режима земель населенных пунктов является планирование использования этих земель, которое осуществляется путем территориального планирования, в результате чего разрабатываются и утверждаются согласно ст. 23 ГсК РФ генеральные планы поселений и городских округов. Генеральный план содержит положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов, входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа.

Генеральные планы поселения, городского округа утверждаются представительным органом местного самоуправления поселения или городского округа. Решение о подготовке проекта генерального плана принимается главой местной администрации поселения или городского округа. Проект генерального плана до его утверждения подлежит в соответствии со ст. 25 ГсК РФ обязательному согласованию в установленном порядке (ст. 24 ГсК РФ).

Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, порядок проведения которых установлен в ст. 28 ГсК РФ. Владельцы земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд и перевод земель населенных пунктов в другие категории земель. По общему правилу не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую, о предоставлении земельных участков при отсутствии документов территориального планирования (п. 4 ст. 9 ГсК РФ).

Особенности обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд отражены в ст. 32 ЖК РФ. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных либо муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирным дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных либо муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

По соглашению с собственником жилого помещения ему взамен изымаемого жилого помещения может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признание в установленном Правительством РФ порядке[1] многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если собственники в установленный срок не снесли указанный дом, земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию по общему правилу каждое жилое помещение в указанном доме.

Согласно со ст. 8 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. Сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенных пунктов или исключенных из границ населенных пунктов, направляются в орган кадастрового учета для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Планировка территории. Суть этой управленческой функции заключается в том, что она призвана обеспечить устойчивое развитие территорий, выделить элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны, иные элементы), установить границы земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границы земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (ст. 41 ГсК РФ).

Готовящаяся по планировке территории документация касается застроенных или подлежащих застройке территорий. В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории ведется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.

Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (ст. 42 ГсК РФ). Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. По общему правилу не допускается подготовка документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий. Процедурные вопросы подготовки и утверждения документации по планировке территории отражены в ст. 45 ГсК РФ.

Проекты межевания территорий. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры. Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Подготовка таких проектов выполняется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (ст. 43 ГсК РФ).

При подготовке проекта межевания территории определяется местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными согласно федеральным законам, техническим регламентам.

Проект межевания территории включает чертежи межевания территории, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов. В составе проектов межевания территорий может осуществляться подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и градостроительных планов застроенных земельных участков.

Градостроительные планы земельных участков. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам (ст. 44 ГсК РФ). Они включаются в состав проекта межевания территории или разрабатываются в виде отдельного документа.

В градостроительном плане земельного участка, в частности, указываются:

границы земельного участка;

границы зон действия публичных сервитутов;

минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство запрещено;

информация о градостроительном регламенте, в том числе о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

сведения о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия и др.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена приказом Министерства регионального развития РФ от 10 мая 2011 г. № 207'.

Выдача разрешения на строительство. Использование земельного участка для строительства[2] [3] — это начальный этап использования земель для эксплуатации объектов недвижимости. Обычно он ограничен сроком окончания строительства. Основанием для использования земельного участка в целях строительства является получение разрешения на строительство.

Согласно ст. 51 ГсК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию[4] объектов капитального строительства[5] [6].

По общему правилу строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. Форма разрешения на строительство утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698[4].

Получение разрешения на строительство не требуется в случаях:

строительства гаража на земельном участке;

строительства, реконструкции объектов (киосков, навесов и др.), не являющихся объектами капитального строительства;

строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности;

капитального ремонта объектов капитального строительства и в некоторых иных случаях.

Обычно разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства, как правило, сохраняется.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Такое разрешение — это основание для использования земельного участка в целях эксплуатации объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме согласно разрешению на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ст. 55 ГсК РФ).

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик, как правило, обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в частности, требуются:

правоустанавливающие документы на земельный участок;

градостроительный план земельного участка;

разрешение на строительство;

акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);

документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта, для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698'. [4]

  • [1] См.: Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
  • [2] См.: РГ. 2011. 8 июня.
  • [3] Строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (ст. 1 ГсК РФ).
  • [4] СЗ РФ. 2005. № 48. Ст. 5047.
  • [5] Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за некоторыми исключениями.
  • [6] Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
  • [7] СЗ РФ. 2005. № 48. Ст. 5047.
  • [8] СЗ РФ. 2005. № 48. Ст. 5047.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >