ОЦЕНКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Местоположение — фундаментальный вопрос для формирования стратегических и тактических задач гостиничного предприятия. Удачное расположение гостинцы обеспечивает ему устойчивое конкурентное преимущество. Местоположение является одним из основных критериев выбора места размещения туристом.

Выбирая место для новой гостиницы, необходимо учитывать ряд факторов, основными из которых можно назвать следующие1:

  • • наличие достаточного для окупаемости и эффективного функционирования объема рынка;
  • • характеристика потенциальных клиентов;
  • • политические и социально-экономические факторы развития региона;
  • • наличие свободных земельных участков под строительство или подходящего здания, которое можно в последующем реконструировать;
  • • отсутствие конкурентов в непосредственной близости;
  • • наличие рядом достопримечательностей или популярных мест отдыха;
  • • экологичность, отсутствие по соседству вредных производств. Изучение уже конкретного регионального рынка позволяет выявить свободные рыночные ниши, определить состав и категории номерного фонда, спланировать структуры основных и дополнительных услуг. От этого будет зависеть рентабельность инвестиций.

Реализация проектов в гостиничном бизнесе начинается с исследования рынка, оценки рисков и перспектив развития, уровня конкуренции, входных барьеров и т.д. Проводятся предварительные маркетинговые исследования рынка потребителей, взвешиваются все риски.

Состояние гостиничного бизнеса в регионах России определяется различными факторами, влияющими на динамику туристических потоков по этому направлению. Наиболее мощные потоки определяют и формируют соответствующие объемы базы размещения. Цели поездок диктуют набор услуг, необходимых клиентам гостиниц, и уровень обслуживания. Здесь выделяются гостиницы, обслуживающие туристов и отдыхающих, и отели для деловых путешественников.

В России основной спрос на гостиницы формируют деловые люди: средства размещения, предназначенные для этой категории клиентов, приняли более 65% всех гостей отечественных гостиниц. То есть показатель активности деловых контактов можно использовать для оценки перспектив того или иного регионального гостиничного рынка. Логично предположить, что развитие «деловых» гостиниц следует за развитием экономики. Кроме того, на этот процесс влияет и состояние межрегиональных связей или место города в системе межнациональных или межрегиональных обменов. Понятно, что лидерами спроса на гостиничные услуги будут города, облада-

1 С.м.: Как строятся отели //

ек8р1иа1асуа/как-5Поуа15а-о1еН>.

юшие высоким экономическим потенциалом. В свою очередь экономический потенциал теоретически может привязываться к численности населения города. Естественно, экономика города с населением порядка 1 млн человек развита лучше, чем в населенном пункте на 200 тыс. жителей[1]. По данным опроса, проведенного по заказу ведомства Высшей школы экономики, свыше 40% иностранных туристов приезжают в Россию с деловым визитом, примерно такой же процент гостей совершают туры в нашу страну с целью проведения отдыха. Большинство иностранцев привлекают достопримечательности страны[2].

В этом вопросе безусловно лидируют исторические регионы России — Северо-Западный и Центральный федеральный округ. Интерес иностранцев вызывают Сибирь и Урал. Многие гости нашей страны приезжают с экскурсиями на Байкал и Волгу. Именно с подобными природно-географическими объектами иностранные туристы связывают образ России. Возможно, некоторым гостиницам в регионах целесообразно сделать ставку на формирование национального колорита. Ведь иностранцы устремляются в страну с целью приобщения к загадочной культуре России. Традиционные икра, водка и матрешка, как атрибуты русской экзотики, и сегодня формируют образ России в сознании иностранных путешественников.

По мнению специалистов гостиничного рынка, России следует направить усилия на привлечение иностранных туристов, приезжающих с деловым визитом[3].

Расклад сил в гостиничном бизнесе сложился следующим образом: 60% постояльцев обслуживают крупные отели, 40% потока — гарантированная доля малых форматов.

Основная особенность гостиничного бизнеса малого формата — возможность создать индивидуальную атмосферу уюта и комфорта, в которой клиент чувствует себя как дома, а такое ощущение в большой гостинице порой трудно получить даже за очень большие деньги. Малые отели позволяют оптимизировать объем предоставляемых услуг, оперативно контролировать их качество и количество, а также выбирать наиболее эффективное соотношение числа сотрудников и посетителей[4].

Оценивая экономический потенциал города и объем местного гостиничного рынка, выраженный в объеме номерного фонда, можно определить привлекательность региона для инвестиций (рис. 5Л)[5]. В качестве объектов для сравнения отобраны 14 региональных центров, расположенных в различных географических зонах и имеющих различный экономический потенциал. Охват выборки — от Владивостока до Калининграда, представлены города-миллионники и небольшие областные центры на 200—500 тыс. жителей. Санкт-Петербург, как «вторая столица», из сравнения исключен. Кроме того, в выборку сознательно не были включены центры туристического спроса, включая Сочи, Новгород, Иркутск, Петрозаводск[6] [3].

Л. Сравнение гостиничного потенциала региональных центров России'

Рис. 5Л. Сравнение гостиничного потенциала региональных центров России'

Рис. 5.1 отражает существенный разброс показателей, что говорит о неравномерном развитии гостиничного рынка в регионах. Можно рекомендовать направлять инвестиции в те города, где имеется высокий потенциал для роста спроса на гостиничные номера, который очевидно не будет удовлетворен существующим гостиничным предложением. В этом смысле перспективен гостиничный сегмент Воронежа, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Новосибирска и Красноярска. Екатеринбург и Казань приближаются к «точке насыще-

ния», а такие города, как Владивосток, Калининград, Новороссийск, согласно данным диаграммы, могут стать лидерами развития гостиничной сферы.

Однако не совсем корректно делать выводы относительно перспективности или отсутствия таковой для гостиничного строительства, основываясь только на одном показателе, каким бы важным он ни был. Для гостиничного рынка города большое значение имеет не только состояние экономики, но и географический фактор, косвенно определяющий уровень развития межрегиональных связей. В этом отношении «морские» (и пограничные) города более привлекательны для гостиничных инвесторов, чем населенные пункты, расположенные в глубине «материковой» части страны.

Другим фактором, показывающим степень развития гостиничного сегмента и позволяющим делать предположения относительно перспектив его дальнейшего роста, является анализ показателей основных параметров деятельности гостиничных предприятий, таких как загрузка и средняя цена продаж номеров. Именно эти показатели определяют возможности возврата инвестиций, а следовательно и интерес, который инвесторы проявляют к региону. Последнее обстоятельство наглядно проявляется в количестве объектов, введенных на региональный гостиничный рынок за последние 3—5 лет1.

Здесь следует отметить, что гостиничные рынки региональных центров на 60-80% представлены объектами старой, советской постройки. Таким образом, приведенное выше сравнение во многом характеризуется ситуацией, сложившейся еще во времена СССР. Коррективы, которые внесла в него рыночная экономика, отражаются в динамике расширения гостиничного сектора региональных городов. При этом значимыми для анализа следует считать следующие аспекты2:

  • • количество гостиниц последних лет постройки вместимостью более 100 номеров;
  • • степень развития верхнего сегмента гостиничного рынка (количество объектов класса 4—5 звезд);
  • • степень проникновения на местный рынок новых форм управления гостиничными объектами и перспективы их будущего развития.

Согласно данным, представленным на рис. 5.1, в последние годы наиболее привлекательным для гостиничного бизнеса был рынок Казани. Это нашло отражение как в количестве реализованных проектов, так и в степени заполнения верхнего сегмента рынка. В этом же городе расположено максимальное количество объектов, вклю-

1 См.: Смирнова М. Указ. соч. Там же.

ценных в гостиничные сети, правда пока российского происхождения. Но и международные операторы проявляют интерес к местному рынку. На шаг сзади идет Екатеринбург, но в отличие от столицы Татарстана, потенциал развития этого города в будущем еще далеко не исчерпан.

Если считать интерес, проявленный гостиничными операторами к рынку того или иного города, индикатором для инвесторов, то можно сказать следующее.

Во-первых, следует обратить внимание на юг страны. Ростов-на-Дону, Краснодар и Новороссийск — это города, обещающие высокую отдачу от гостиничных проектов. Про высокий потенциал портовых городов было сказано выше, и приведенная диаграмма добавляет аргументов в пользу этого вывода.

Во-вторых, следует обращать внимание на дистанцию, отделяющую тот или иной город от основного генератора спроса. В России в этом качестве выступает Москва, поскольку от 25% до 50% спроса на региональные гостиницы формируется москвичами. Здесь проявляется следующая закономерность: в радиусе начиная с 200—350 км от столицы активность гостиничных инвесторов замедляется. Очевидно, Москва в этом случае выступает в роли субститута, предлагая альтернативную ночевку, а также перетягивая на себя конгрессно-выставочную активность, тесно связанную с гостиничным бизнесом. Но слишком далеко отдаляться от столицы также не следует, о чем говорит степень развития гостиниц в Сибири.

Таким образом, оптимальными для вложений в гостиничную отрасль являются региональные центры Урала, Поволжья и Центрального округа (выборочно), а также упомянутые ранее города юга России и портовые центры. В отношении Владивостока действуют две противоположные тенденции. С одной стороны, интегрированность города в международный и межрегиональный контекст и высокая интенсивность приграничных обменов способствуют росту интереса потенциальных инвесторов к гостиничной сфере. А с другой — удаленность города от центра создает сложности в управлении проектами и инвестициями.

Дополнительным фактором, определяющим направление инвестиций, будет анализ экономических показателей гостиниц, действующих в том или ином городе. Низкоэластичный спрос, складывающийся на региональных гостиничных рынках под воздействием недостатка предложения и отсутствия субститутов, позволяет участникам рынка предельно увеличивать расценки на номера. Региональные предложения схожи по своей ценовой составляющей более, чем по каким бы то ни было иным показателям. Высокие цены сокращают сроки возврата инвестиций в проекты и способствуют росту привлекательности гостиничных рынков регионов. С этой точки зрения сибирские города демонстрируют не менее высокий потенциал, чем лидеры южных регионов России[6].

После выбора региона следующим вопросом является наличие свободного земельного участка или подходящего для реконструкции здания в городе.

Размещение гостиницы в городе возможно в следующих вариантах[9]:

  • 1) в центре города;
  • 2) на территориях, прилегающих к центру;
  • 3) в центре жилых районов и микрорайонов;
  • 4) на пороге города;
  • 5) за пределами города.

Размещение гостиниц на пороге города и за его пределами имеет свою специфику. Такие гостиницы, как правило, предназначены для автотуристов. Они в основном размещаются на основных автомагистралях города или в зоне въезда в большие города.

Неотъемлемым условием участка должны быть удобные съезды с транспортных артерий и хорошая видимость здания на далеких подступах к нему.

Загородное расположение гостиниц также порождает известные сложности, связанные с доступностью центра города и работой отдельных блоков гостиницы, таких, например, как ресторан, парикмахерская, рассчитанных на обслуживание городского населения[10].

Главная проблема гостиничного бизнеса сегодня — это недвижимость. Старые гостинцы «советского типа» не подходят по современным нормам международных отелей, поэтому, если гостиница планирует работать под международным брендом, то скорее всего это будет новое здание, под которое в городе нужно найти необходимого размера участок, что не всегда возможно.

В регионах гостиницы «советского типа» работают под своими локальными брендами, постепенно модернизируя здание.

Мини-отели чаще всего размещаются в выкупленных в центре города, а затем перестроенных старых коммуналках и в квартирах жилых домов.

Идеальные площадки под строительство загородных отелей находятся, как правило, в рекреационных зонах, в местах с неповторимым сочетанием природных факторов, исторического и культурного наследия.

Отели, находящиеся за пределами оптимальной транспортной удаленности от городов, не будут испытывать проблем с загрузкой лишь при условии наличия «аттрактивного фактора», т.е. чего-то такого, зачем гости могли бы ехать дальше, нежели обычно. Очень хорошо, если отель будет удовлетворять оптимальным критериям удаленности и площади, и при этом иметь еще и «аттрактивный фактор»1.

Практики гостиничного бизнеса не рекомендуют инвесторам «нацеливаться» на центр города, выбирая место для строительства новой гостиницы или подходящее здание для реконструкции (исключение из этого правила — реконструкция уже действующей гостиницы).

В центре труднее получить разрешение и намного выше стоимость строительства. Наконец, если строительство или реконструкция потребуют от инвестора покупки «на снос» находящихся рядом со зданием соседних строений (а это бывает очень часто), можно гарантировать, что цена этих строений тут же возрастет и достигнет астрономических высот.

Спальные же районы имеют один-единственный, но очень существенный для будущей гостиницы минус — удаленность от делового и культурного центра города. Поэтому оптимальным местом для размещения, скажем, четырех звездочной гостиницы или реконструкции здания под нее большинство экспертов считают районы, прилегающие к центру в пределах «пешеходной досягаемости».

Пользуются спросом и рассчитанные на менее привередливых и более экономных клиентов двух- и трехзвездные гостиницы, построенные между центром и спальными районами. Роль главной приманки в этих случаях играет более низкая по сравнению с центром (иногда почти в два раза) стоимость номеров, но срабатывает она только при условии высокого уровня комфортабельности и хорошего транспортного сообщения с центром.

Специалисты считают целесообразным возведение небольших мини-гостиниц в регионах. Во-первых, такие объекты создаются достаточно быстро. Во-вторых, небольшое количество апартаментов номерного фонда вряд ли будет простаивать2.

Стратегические решения принимаются только после сбора всей необходимой информации, и если решение положительно и инвестор или предприниматель решается осуществлять свою деятельность на гостиничном рынке, то следующим шагом является разработка концепции гостиничного предприятия. Необходимо отметить, что в некоторых случаях, когда на рынок планирует выйти не международная сеть, у которой уже четко регламентированные стандарты, а начинающая инвестиционная компания или предприниматель, то гла-венствуюшим фактором при разработке концепции будет свободная территория, пригодная под строительство.

Проведенные маркетинговые исследования позволяют выявить соотношение спроса и предложения на услуги размещения в отеле для данной территории и уровень конкуренции, описать будущий сегмент потребителей его услуг и дать характеристику предпочтений, ожиданий и финансовых возможностей этих людей. На основе анализа полученных данных можно предположить основные конкурентные преимущества будущего гостиничного комплекса, которые лягут в основу концепции отеля.

  • [1] См.: Смирнова М. В каких регионах строить гостиницы // Hotel & Resort. 2007. 3—9 дек. RATA-news // .
  • [2] См.: В регионах выгоднее строить мини гостиницы // .
  • [3] Там же.
  • [4] Гостиничный бизнес: как открыть малый отель. По материалам статьи Александр Александрова в «Бизнес-журнале» // .
  • [5] .
  • [6] См.: Смирнова М. Указ. соч.
  • [7] Там же.
  • [8] См.: Смирнова М. Указ. соч.
  • [9] См.: Кру ль Г.Я. Основы гостиничного дела: учеб, пособие. К.: Центр учебной литературы, 2011 // .
  • [10] Там же. Целыковская Ю. Концепция строится на идее // . См.: В регионах выгоднее строить мини-гостиницы // .
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >