ПРОЕКТИРОВАНИЕ ГОСТИНИЧНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

ПРОЦЕСС СОЗДАНИЯ ПРОЕКТА ГОСТИНИЧНОГО ОБЪЕКТА И ЕГО ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ

Отель — это крупный объект недвижимости с развитой инфраструктурой и инженерными системами. Вложения в строительство нового отеля или реконструкцию под отель существующего здания очень высоки. Местоположение будущего отеля может быть идеальным для будущих постояльцев, но капитальные затраты могут быть настолько высоки, что сроки окупаемости проекта будут существенно выше, чем при использовании этой площадки или здания в других целях.

Для прогнозирования капитальных затрат необходимо учитывать следующие факторы[1]:

  • • стоимость маркетинговых исследований и разработки бизнес-плана;
  • • стоимость выкупа (аренды) земельного участка;
  • • стоимость выкупа (аренды) реконструируемого здания;
  • • наличие обременения на этот участок и (или) здание;
  • • стоимость работ по подготовке участка, включая инженерную инфраструктуру;
  • • стоимость дополнительных работ по благоустройству близлежащей территории;
  • • стоимость проектных работ, включая дизайн-проект;
  • • стоимость согласований проекта в соответствующих инстанциях;
  • • стоимость строительства или реконструкции;
  • • стоимость оборудования и оснащения;
  • • выплаты по кредитам;
  • • непредвиденные расходы.

Для эффективного и оптимального выполнения работ по созданию нового или реконструкции существующего отеля необходима эффективная команда специалистов, которые могли бы работать вместе, но при этом каждый из членов команды должен отвечать за свой участок работ.

Основными участниками такой рабочей группы должны быть[2]:

  • • инвестор (владелец);
  • • профессиональный отельер или консультант по гостиничному бизнесу;
  • • менеджер проекта;
  • • архитектор и его сотрудники, в том числе дизайнер;
  • • представитель генерального подрядчика.

Инвестор должен активно участвовать в деятельности рабочей группы, особенно при строительстве малого отеля, так как ему придется самому в дальнейшем окупать вложенные средства и, возможно, рассчитываться по кредитам.

Отельер (консультант) — это человек, который на всех этапах создания отеля оптимизирует проектирование, строительство и оснащение таким образом, чтобы:

  • • максимизировать продажи будущего отеля;
  • • добиться максимального экономического эффекта каждого квадратного метра площади будущего отеля;
  • • снизить будущие текущие затраты;
  • • предоставить гостям комфорт и сервис, соответствующий заявленным ценам на номера;
  • • оптимизировать количество будущего персонала;
  • • обеспечить долговременную бесперебойную работу всех инженерных систем и всего оборудования отеля;
  • • обеспечить удобство текущего содержания отеля и его инфраструктуры.

Менеджер проекта — координатор или связующее звено, обеспечивающее бесперебойную работу и эффективное взаимодействие всех подрядных организаций, выполнение ими сроков поставок и работ, контроль исполнения утвержденного бюджета.

Архитектор — обычно не один человек, а архитектурная мастерская. Эго связано с широким спектром возлагаемых на него работ и с наличием необходимых лицензий для проведения согласований и выполнения функций авторского и технического надзоров.

Представитель генерального подрядчика — человек, который отвечает за все строительно-отделочные работы на объекте и с которым решают вопросы менеджер проекта, архитектор и консультант[1].

В общем виде проектирование гостиничного предприятия состоит из[4];

  • 1) анализа возможностей и планирования;
  • 2) строительства.

Анализ возможностей и планирование для гостиничного предприятия связаны со следующими действиями[2]:

  • • предварительное планирование и расчет (определение объема рыночных исследований, составление плана действий и бюджета);
  • • определение требований рынка (детальный анализ клиентской базы и рынка с учетом позиции конкурентов, делового и туристского потенциала местности и т.д.);
  • • оценка объекта и краткий обзор инфраструктуры (полевые исследования): место предполагаемой застройки, возможности доступа к объекту, расположение организаций и учреждений, наличие транспортной инфраструктуры, ландшафт вокруг предполагаемого места застройки, ограничения и потенциал строительства;
  • • планирование концепции будущего предприятия (определение окончательного места строительства, производственной мощности, доступности, выбор команды, топ-менеджмента и т.п.);
  • • программирование продукта и производства (определение программ гостеприимства, наборов постоянных продуктов и их комбинаций, фаз разработки);
  • • проведение экспертизы экономической целесообразности проекта;
  • • анализ финансовых возможностей реализации проекта; согласование разрешительной документации с различными структурами (с федеральными и местными властями, квазиобщественны-ми организациями и т.д.);
  • • подготовка заключительного плана;
  • • получение финансирования;
  • • начало строительства.

По завершении каждого этапа анализа возможностей и планирования производится обсуждение и координация всех показателей, иначе бизнес-план может пойти по неверному пути.

Стадия строительства предусматривает продолжение процесса планирования, так как необходимо учитывать изменения, связанные с получением новой информации или возникновением непредвиденных ситуаций. В отличие от стадии планирования, строительство — дорогостоящий этап, поэтому надо хорошо представлять примерную схему основных расходов бюджета непосредственно на строительство. Подсчет обычно ведут по следующим схемам[6].

  • 1. Затраты в долларах на квадратный метр. Ориентировочная стоимость строительства по данной схеме для отелей 3—4 звезды в России примерно 1200—1630 долл, за м2, для отеля класса люкс — от 1800 долл, за м2.
  • 2. Затраты в долларах на номер отеля. Ориентировочная стоимость строительства по данной схеме для отелей 3—4 звезды в России примерно 80—118 тыс. долл., для отеля класса люкс — от 147 тыс. долл, за номер.

Представленные цифры являются средними по России, в них не учтены расходы на приобретение (аренду) участка, дизайн ландшафта, консалтинговые и юридические услуги, рабочий капитал, финансирование, налоги, проценты.

Основной задачей разработчика на данном этапе является контроль строительных подрядчиков для обеспечения соблюдения ими временных ограничений и пределов выделенного бюджета[7].

  • [1] См.: Мусакин А.А. Указ. соч. С. 36.
  • [2] Там же.
  • [3] См.: Мусакин А.А. Указ. соч. С. 36.
  • [4] См.: Саак А.Э., Якименко М.В. Менеджмент в индустрии гостеприимства (гостиницы и рестораны): учеб, пособие. СПб.: Питер, 2008.
  • [5] Там же.
  • [6] См.: Саак А.Э., Якименко ДО. Указ. соч.
  • [7] См.: Саак А. Э., Якименко М.В. Указ. соч.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >