МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делении его на коэффициент капитализации или умножении на срок капитализации, т.е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход отданного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

(7.1)

р Текущий годовой доход

Коэффициент капитализации’

где Рст! — рыночная стоимость земли.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает следующие этапы:

  • • определение величины капитализируемого дохода;
  • • определение коэффициента капитализации;
  • • определение рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

  • а) земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;
  • б) земельная арендная плата при оценке земель поселений;
  • в) часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на

застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получае-мый

при его продаже в будущем.

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:

  • • отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;
  • • определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее — элементов сравнения);
  • • определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
  • • определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
  • • корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;
  • • расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов. Этап 2. Определение коэффициента капитализации.

При определении рыночной стоимости земельного участка, в отличие от оценки сложного объекта недвижимости, коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В оценочной практике сложилось четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик финансового рынка на дату оценки.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством нормативного срока капитализации.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения.

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки).

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик финансового рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам.

Второй подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. В соответствии с этим подходом определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Затем доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен в 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаше всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

К = К + К + К + К + К + К ..., (7.2)

О С Р 3 Л ИМ 7 4 '

где К — коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

Кб — безрисковая ставка дохода на капитал;

Кс — премия за риск инвестирования в России;

К — премия за региональный риск;

К — премия за низкую ликвидность;

К.; — премия за инвестирование в землю;

К — премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки заключается в том, что:

а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор

как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б) должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного

варианта вложений.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального срока и максимальной суммы Сберегательного банка или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в России, в определенном регионе, за инвестирование в земельный участок, премию за низкую ликвидность и премию за инвестиционный менеджмент.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск — это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Во-вторых, учитывается специфика региона.

Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

Премия за инвестиционный менеджмент предполагает, что, чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом потерь при сборе арендных платежей.

Четвертый подход — метод анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) — предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата — это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы за свободный участок». Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка.

Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = Б К К • П, (7.3)

г с л ц 5 х '

где Аг — годовая арендная плата за земельный участок;

Бс — базовая ставка арендной платы за 1 м2;

Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;

Ки — коэффициент ценности месторасположения ЗУ;

П — площадь земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Приведем пример 1.

Исходные данные.

Земельный участок площадью 0,8 га продается под застройку коммерческой недвижимостью.

Базовая ставка арендной платы составляет 20 руб. за 1 м2 в год, Кд= 2; Кп = 2; коэффициент капитализации = 25%.

Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Определяем величину годовой арендной платы за участок:

А = 20 руб. • 2 • 2 • 8000 кв. м = 640 000 руб.

Рассчитываем стоимость земельного участка.

Р, = 640 000 руб. / 0,25 = 2 560 000 руб.

Следующая разновидность метода капитализации — это капитализация земельной ренты.

Земельная рента представляет собой сверхдоход, или остаточный доход, от использования ограниченных природных ресурсов, который рассчитывается как разница между стоимостью произведенной продукции, общими затратами на ее производство, включая амортизацию основных фондов (возмещение капитала), отдачу на капитал и прибыль предпринимателя:

Я = (Р-С) - О- М, (7.4)

где Я — рента;

Р цена реализации;

С — затраты;

О — количество реализованного продукта;

М — прибыль предпринимателя.

Последовательность действий при методе капитализации земельной ренты следующая:

  • 1) рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком;
  • 2) определяется величина соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  • 3) рассчитывается рыночная стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Ставка капитализации для земли не включает нормы возврата капитала, так как земля считается неамортизируемым активом.

Ставка капитализации может быть рассчитана либо методом ры-ночных экстракций, когда годовой доход от аренды делится на стоимость участка, либо с помощью аналитических расчетов: на практике обычно принимают ставку капитализации равной ставке рефинансирования ЦБ или удвоенной безрисковой ставке.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >