Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Финансы arrow Ипотечное кредитование жилищного строительства

Основные федеральные законы по ипотечному кредитованию

К основным федеральным законам, регламентирующим область ипотечного кредитования, относятся законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «Об организации страхового дела в РФ»; «Об оценочной деятельности»; «Об инвестиционной деятельности» и др.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 г. был принят Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с этим Законом:

  • • введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • • государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
  • • оговариваются права и сделки, подлежащие государственной регистрации;
  • • создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
  • • государственная регистрация прав носит открытый характер;
  • • государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценок закреплены Федеральным законом от 23.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вступившим в силу 06.08.1998 г.

Законом предлагается механизм оценки, построенный на обязательном введении в практику хозяйственной деятельности рыночной стоимости имущества.

В соответствии с Законом субъектами оценочной деятельности признаются:

  • • оценщики — юридические лица (индивидуальные предприниматели);
  • • потребители их услуг — заказчики.

К объектам оценки относятся:

  • • отдельные материальные объекты;
  • • недвижимое имущество, в том числе предприятия;
  • • право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • • право требования, обязанности (доля);
  • • работы, услуги, информация;
  • • объекты гражданских прав, которые могут согласно действующему законодательству РФ участвовать в гражданском обороте. Право собственника имущества на проведение оценочных работ.

В целях повышения эффективности ипотеки и сделок с недвижимостью Президент РФ издал Указ от 28.02.1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».

Согласно данному Указу, при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей квартирами, закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Другими словами, если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет право на получение ипотечного кредита. Поэтому Президентом РФ были изданы Указы от 14.02.1996 г. №198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» и 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю».

Указ Президента РФ № 337 еще раз подтвердил, что владелец имеет право земельную долю:

  • • сдать в аренду;
  • • внести в качестве уставной доли в любую сельхозорганизацию;
  • • продать организации.

Владелец земельной доли не имеет право изменить ее целевое назначение: земля должна использоваться для сельскохозяйственного производства.

Земля может передаваться в аренду на срок не менее трех лет.

Все земельные наделы, фактически принадлежащие гражданам РФ до 1991 г., передаются в частную собственность их владельцам бесплатно.

Указ Президента РФ от 28.02.1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» не решает проблему права кредитора распоряжаться кредитным договором, т.е. он не способствует созданию вторичного рынка ипотечного кредитования, поэтому здесь необходимо руководствоваться Законом об ипотеке.

Предметом ипотеки не может быть часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в жилых многоквартирных домах.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, а также иного имущества, изъятого из оборота.

В Постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» было заявлено, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Данная Концепция, подготовленная в развитие Федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27.07.1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах РФ.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазви- вающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования — создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

1.2.4. Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ

Согласно Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, стратегической целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения, строительства жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования для 60% семей.

Как отмечается в исследовании, в настоящий момент российский рынок жилья характеризуется дисбалансом между спросом и предложением, а также высокой степенью износа жилищного фонда. Кредитование вторичного рынка жилья еще более усиливает «перегретость» и оказывает мультипликативный эффект на рост цен на рынке.

Рынок ипотечного кредитования будет развиваться устойчивыми темпами, ипотечный кредит на первичное жилье станет основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что цены на жилье, условия ипотечного кредитования и доходы населения обеспечат доступность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита для 60% населения. У таких заемщиков уровень дохода будет превышать как минимум в три раза ежемесячные расходы по погашению необходимого им ипотечного кредита для приобретения жилья.

Оплата первоначального взноса для таких граждан будет обеспечиваться продажей уже имеющегося жилья, возможностью участия в накопительно-ипотечных системах или возможностью ипотечного страхования в целях снижения размера первоначального взноса.

Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита будут: срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне процентной ставки рефинансирования Банка России плюс 2—3 п.п., плюс первоначальный взнос не ниже 30% (в случае отсутствия ипотечного страхования), аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью. Размер первоначального взноса в общем случае не может быть ниже 20—30% от стоимости заложенного жилья, а в случае наличия ипотечного страхования — ниже 10%. Отношение платежа по ипотеке, а также других обязательных платежей, к доходу заемщика не может быть выше 40—50%.

У заемщика будет возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу, реструктурировать кредит в случае существенного изменения доходов семьи заемщика. В случае невозможности выполнять обязательства по кредиту и отсутствия возможности урегулировать ситуацию с помощью рыночных механизмов государством должно гарантироваться получение таким заемщиком социального жилья внаём или поддержки на съем жилья на рыночных условиях.

Конкуренция на рынке будет способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания для заемщиков, заемщики с хорошей кредитной историей будут иметь тарифные преимущества.

Рынок ипотеки будет стабильным, его фондирование будет обеспечиваться долгосрочными ресурсами, в том числе пенсионного обеспечения и резервами страховых компаний.

Дополнительное развитие получит возможность инвестирования в ипотечные ценные бумаги физическими лицами.

Помимо классической ипотеки на рынке будут развиваться иные механизмы жилищного финансирования, в том числе под залог недвижимости. Так, в целях развития жилищного строительства широкое распространение получат рыночные механизмы кредитования застройщиков—юридических лиц, жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства, для оплаты пая в кооперативах, а также физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи внаём.

Участие физических лиц в строительстве многоквартирных домов будет ограниченным и возможным только на завершающей стадии. Основные риски строительства многоквартирных домов будут принимать на себя застройщики, инвесторы-юридические лица и банки, предоставляющие им кредиты на строительство. Кредитование банками граждан на цели приобретения построенных квартир, в основном, будет осуществляться после окончания строительства многоквартирного дома. С целью гарантирования спроса граждан на строящиеся квартиры и фиксации уже на стадии строительства цены на приобретение таких квартир застройщики будут заключать с гражданами договоры купли-продажи квартир с оплатой гражданами задатка в ограниченном размере на средней и высокой стадии готовности многоквартирного дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья граждане будут оплачивать только после завершения строительства, в том числе за счет ипотечных кредитов.

Участие государства на рынке ипотеки и жилищного финансирования в целом будет сведено к минимуму. Государственная поддержка будет предоставляться адресно, отдельным категориям граждан, перед которыми у государства есть соответствующие обязательства в части обеспечения жильем в рамках специальных социальных программ.

Достижение стратегической цели будет происходить поэтапно.

1- й этап: 2009—2011 гг.

К концу первого этапа доля семей, которым будет доступна ипотека, достигнет 19%, средняя ставка по кредиту снизится до 13%. Доля сделок с ипотекой, объемы выдачи кредитов достигнут докризисных показателей — 20% и 230 тыс. кредитов соответственно.

Создание эффективного первичного рынка ипотечного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков, должно быть начато на первом этапе и полностью завершено на втором.

2- й этап: 2012-2020 гг.

Стратегия исходит из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. К концу второго этапа будут полностью сформированы сегменты коммерческого найма жилья и жилищного строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан. Соответственно на рынке будет обеспечена дифференциация ипотечных и других видов жилищных кредитов: гражданам — на приобретение первого жилья для постоянного проживания, на приобретение второго жилья для сезонного проживания (дачи) или для предоставления внаём, на оплату паевых взносов в кооперативах, на строительство индивидуального жилья, на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт домов.

К концу 2020 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50% . Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 6% годовых, увеличится средний срок кредитов.

3-й этап: 2021—2030 гг.

Стратегия исходит из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, т.е. доля семей, имеющих возможность взять кредит, достигнет предельных 60%, а доля имеющих потребность в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения, обновлением жилищного фонда. Темпы роста рынка жилья и ипотеки замедлятся. В долгосрочной перспективе основной задачей будет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисов.

Таким образом, согласно Стратегии, к 2030 г. основные проблемы на рынке жилья должны быть решены. Остается дождаться наступления этого счастливого времени.

Контрольные вопросы

  • 1. Перечислите основные формы приобретения жилья.
  • 2. Раскройте понятие «ипотека».
  • 3. Какие объекты недвижимости могут являться предметом ипотеки?
  • 4. В чем заключаются преимущества и недостатки недвижимости как предмета ипотеки?
  • 5. Каковы основные экономические функции ипотеки?
  • 6. Перечислите основных субъектов первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования.
  • 7. Что такое закладная?
  • 8. Какие виды страхования необходимы при заключении договора ипотеки?
  • 9. Какие риски несут первичный и вторичный кредиторы при ипотечном кредитовании?
  • 10. В чем заключается принципиальное отличие вторичного рынка закладных от первичного?
  • 11. Что такое «андеррайтинг»?
  • 12. Какие функции выполняет компания-эмитент?
  • 13. Что такое «стрипы»?
  • 14. В чем проявляется двойственная природа ипотеки с позиции права?
  • 15. Что такое «фидуциарная сделка» и «ручной заклад»?
  • 16. Что такое «титульный залог недвижимости»?
  • 17. Какие основные федеральные законы РФ регламентируют сферу ипо течного кредитования?
  • 18. Каким образом происходит реализация имущества, на которое обраще но взыскание?
 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >
 

Популярные страницы