ЗАРУБЕЖНЫЕ МОДЕЛИ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

КРАТКИЙ ОБЗОР МИРОВОГО ОПЫТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Классификация действующих зарубежных моделей ипотечного кредитования

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить две принципиально различные модели организации системы жилищного кредитования.

1. Модель депозитного института (модель сберегательного банка и накопительных счетов). Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного жилищного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения; они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т.е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель. Возможная форма мобилизации ресурсов для ипотечного кредитования в соответствии с рассматриваемой моделью — система контрактных сбережений, получившая широкое распространение в ряде западноевропейских стран, например во Франции и в Германии. Данная система организации жилищного кредитования является замкнутой и, соответственно, одноуровневой. В качестве источников предоставления кредитов на жилье используются лишь средства, накопленные участниками схемы контрактных сбережений.

Концепция ипотечного кредитования с использованием схемы накопительных счетов («сберегательных жилищных контрактов») используется Сбербанком России. Главная проблема реализации системы контрактных сбережений в России — это угроза установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ниже процента инфляции). При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчикам в этом случае приходится не только делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений. Вторая существенная проблема указанной схемы в том, что она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, не распространяясь на сбережения другой, незаинтересованной, части населения, равно как и на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.

2. Модель ипотечной компании. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, однако, выдав заем, они продают его третьему лицу — инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот (выпуская новые займы), а их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. В случае организации такой модели в России в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора при отсутствии развитого рынка ценных бумаг.

Оба рассмотренных источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института — банка, отличаясь лишь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию. Сравнительная характеристика моделей представлена в табл. 2.1.

К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся:

• 1) одноуровневая (банковская) модель. Подобная система существовала в дореволюционной России. В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации — ипотечные банки, а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:
  • • за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии И ЦБ (в частности ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам, замыкая таким образом ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы (рис. 2.1. (схема 1), рис. 2.2);
  • • за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг;
• 2) двухуровневая (универсальная) модель — наиболее распространена в США. В этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные компании, работающие на вторичном рынке ценных бумаг (рис. 2.1 (схема 2), рис. 2.2);
• 3) модель контрактных ссудосбережений — наиболее распространена в Германии и в ряде стран Западной Европы. Инвестирование ипотечного процесса по данной схеме осуществляется без создания

Сравнительная характеристика основных мировых моделей организации систем ипотечного

жилищного кредитования

Таблица 2.1

Рис. 2.1. Механизм рефинансирования в классических моделях ипотечного кредитования специальных ипотечных банков и участия инвестиционных компаний, путем организации замкнутого цикла, когда население в течение нескольких лет накапливает свои средства на депозитном счете в сберегательном банке для приобретения жилья в будущем, а банк, аккумулируя авансы таким образом, использует их для выдачи ипотечных кредитов в текущий момент другим заемщикам. Данная система представляет собой замкнутый цикл, так как состоит из двух участников: банка (как заемщика и кредитора в одном лице по отношению к вкладчику) и вкладчика (как кредитора и заемщика по отношению к банку). Согласно замкнутости схемы деньги вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.

Специфика описанных моделей ипотечного кредитования представлена на рис. 2.1 и 2.2.

Рис. 2.2. Мировые классические модели ипотечного кредитования