ЗАРУБЕЖНЫЕ МОДЕЛИ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

КРАТКИЙ ОБЗОР МИРОВОГО ОПЫТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Классификация действующих зарубежных моделей ипотечного кредитования

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить две принципиально различные модели организации системы жилищного кредитования.

1. Модель депозитного института (модель сберегательного банка и накопительных счетов). Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного жилищного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения; они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их. Сберегательные банки сами выступают в роли инвесторов, т.е. формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель. Возможная форма мобилизации ресурсов для ипотечного кредитования в соответствии с рассматриваемой моделью — система контрактных сбережений, получившая широкое распространение в ряде западноевропейских стран, например во Франции и в Германии. Данная система организации жилищного кредитования является замкнутой и, соответственно, одноуровневой. В качестве источников предоставления кредитов на жилье используются лишь средства, накопленные участниками схемы контрактных сбережений.

Концепция ипотечного кредитования с использованием схемы накопительных счетов («сберегательных жилищных контрактов») используется Сбербанком России. Главная проблема реализации системы контрактных сбережений в России — это угроза установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ниже процента инфляции). При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчикам в этом случае приходится не только делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений. Вторая существенная проблема указанной схемы в том, что она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, не распространяясь на сбережения другой, незаинтересованной, части населения, равно как и на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.

2. Модель ипотечной компании. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их, однако, выдав заем, они продают его третьему лицу — инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот (выпуская новые займы), а их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. В случае организации такой модели в России в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора при отсутствии развитого рынка ценных бумаг.

Оба рассмотренных источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института — банка, отличаясь лишь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию. Сравнительная характеристика моделей представлена в табл. 2.1.

К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся:

  • 1) одноуровневая (банковская) модель. Подобная система существовала в дореволюционной России. В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации — ипотечные банки, а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:
    • • за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии И ЦБ (в частности ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам, замыкая таким образом ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы (рис. 2.1. (схема 1), рис. 2.2);
    • • за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг;
  • 2) двухуровневая (универсальная) модель — наиболее распространена в США. В этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные компании, работающие на вторичном рынке ценных бумаг (рис. 2.1 (схема 2), рис. 2.2);
  • 3) модель контрактных ссудосбережений — наиболее распространена в Германии и в ряде стран Западной Европы. Инвестирование ипотечного процесса по данной схеме осуществляется без создания

Сравнительная характеристика основных мировых моделей организации систем ипотечного

жилищного кредитования

Таблица 2.1

Показатель

Модель депозитного института (Германия, Австрия, Франция, Скандинавия)

Модель ипотечной компании (США, Великобритания, Австралия)

Восточная Европа (Чехия, Венгрия)

Источники

средств

Сберегательные вклады населения; контрактные сбережения

Акционерный капитал; срочные займы

Бюджетные

средства;

сбережения

населения

Выдача

и обслуживание

Специализированные ипотечные и сберегательные банки

Ипотечные компании

Банки; ипотечные компании; другие институты

Инвестор

Сберегательные

банки

Покупатели кредитов и ценных бумаг, обеспеченных кредитами

Сберегательные

банки

Покупательная способность заемщика

Ограниченная

Значительная

Ограниченная

Влияние на государственный бюджет

Значительное

Не влияет или влияние незначительное

Значительное

Гибкость системы

Крайне ограниченна

Высокая

Ограниченная

Требования к заемщикам

Придается большое значение

Не устанавливает преимуществ

Имеет большое значение

Целесообразность для России

Использование

целесообразно

Ограниченные возможности применения

Использование

целесообразно

Объем сбережений, по которым государство выплачивает премию

Ограничен

Ограничен лишь размером сбережений

Ограничен

Размер предоставляемого кредита по отношению к сумме сбережений на конец действия контракта

Не может превышать

Может превышать

Не может превышать

Рис. 2.1. Механизм рефинансирования в классических моделях ипотечного кредитования специальных ипотечных банков и участия инвестиционных компаний, путем организации замкнутого цикла, когда население в течение нескольких лет накапливает свои средства на депозитном счете в сберегательном банке для приобретения жилья в будущем, а банк, аккумулируя авансы таким образом, использует их для выдачи ипотечных кредитов в текущий момент другим заемщикам. Данная система представляет собой замкнутый цикл, так как состоит из двух участников: банка (как заемщика и кредитора в одном лице по отношению к вкладчику) и вкладчика (как кредитора и заемщика по отношению к банку). Согласно замкнутости схемы деньги вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.

Специфика описанных моделей ипотечного кредитования представлена на рис. 2.1 и 2.2.

Мировые классические модели ипотечного кредитования

Рис. 2.2. Мировые классические модели ипотечного кредитования

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >