Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Финансы arrow Ипотечное кредитование жилищного строительства

Понятие системы ипотечного кредитования и ее структура

Создание системы ипотечного кредитования означает, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые обеспечили бы возможность эффективного ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования — это совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости.

Изучение системы ипотечного кредитования невозможно без раскрытия ее структуры.

В странах с развитым ипотечным кредитованием функционирует сеть институтов, занимающихся этим бизнесом. Совокупность ипотечных учреждений, действующих в стране (специализированных и осуществляющих ипотечное кредитование наряду с другими видами деятельности), обозначается как система ипотечных кредитных институтов.

Процесс ипотечного кредитования обладает определенной спецификой, обусловленной особенностями предмета залога, требует функционирования ряда специальных институтов (обеспечения- ипотеки). Осуществление банками эффективного ипотечного кредитования возможно только в рамках системы ипотечного кредитования. Таким образом, понятие системы ипотечного кредитования является более широким по отношению к системе ипотечных кредитных институтов.

В структуру системы ипотечного кредитования входят:

  • 1) система ипотечных кредитных институтов — банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющие ипотечные кредитные операции, принятые в данной стране в конкретный исторический период;
  • 2) инфраструктура — совокупность элементов, обеспечивающих деятельность системы ипотечных кредитных институтов (см. приложение 4).

Результатом выполнения каждым элементом системы своих функций взаимодействия между элементами системы является реализация системой ипотечного кредитования своей функции — осуществление эффективного ипотечного кредитования. Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие системы ипотечного кредитования и объектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов.

Основное звено исследуемой системы ипотечного кредитования — система ипотечных кредитных институтов, непосредственно осуществляющих кредитование под залог недвижимого имущества.

Основными кредитными ресурсами ипотечных кредитных институтов являются:

  • • срочные вклады населения, в том числе жилищные накопительные вклады;
  • • кредиты, в том числе международные; средства на счетах клиентов — юридических лиц;
  • • средства, полученные банком от рефинансирования ипотечных

ссуд путем выпуска долговых обязательств;

• средства от продажи ипотечных ссуд специализированным институтам, занимающимся рефинансированием.

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных

институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Инфраструктура (от лат. infra ниже, под; structure строение, расположение) — комплекс вспомогательных элементов, обеспечивающих деятельность основных элементов системы.

Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов. В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:

  • • системы регистрации оборота недвижимого имущества;
  • • страховых организаций (компаний);
  • • организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.

В большинстве стран, где развивается вторичный рынок ипотечных ссуд, важным элементом инфраструктуры системы являются институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд. Для осуществления эффективного ипотечного кредитования необходимы также:

  • • работоспособные суды и нотариальные конторы;
  • • система учета и хранения ипотечных ценных бумаг;
  • • статистические службы, собирающие и анализирующие статистические материалы на данную тему;
  • • службы информации о кредитоспособности потенциальных заемщиков;
  • • рейтинговые агентства по оценке деятельности ипотечных банков;
  • • учебные заведения, занимающиеся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов и для институтов обеспечения ипотеки;
  • • научно-исследовательские организации;
  • • специализированные печатные издания.

Рассмотрим основные элементы инфраструктуры.

  • 1. Система регистрации оборота недвижимого имущества. Специфика предмета залога при ипотечном кредитовании предполагает обязательную регистрацию залоговых сделок (а также любых изменений правового статуса недвижимости, его обременения) в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой. Функционирование данной системы невозможно без создания единой общей базы данных о недвижимом имуществе. Функционирование действенной системы регистрации:
    • • вносит четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключает возможность различных трактовок их содержания;
    • • позволяет облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости, наличии обременении;
    • • способствует снижению риска невозврата ипотечного кредита.
  • 2. Страхование. Большое значение в системе ипотечного кредитования имеют страховые организации. Существенным фактором сокращения рисков при ипотечном кредитовании является личное и имущественное страхование, а также страхование ответственности и финансовых рисков. В мировой банковской практике распространены следующие виды страхования: жизни заемщика на случай смерти; от несчастного случая; недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения; ипотечной задолженности; чистоты имущественных прав залогодателя; ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

Для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной сделки страховой компании необходимо иметь лицензию на осуществление целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков). Нередко страховые компании помимо своей основной деятельности занимаются предоставлением гарантий по ипотечным ценным бумагам. Для достижения наилучших результатов субъектам ипотечного кредитования целесообразно пользоваться услугами высококлассных страховых компаний, имеющих высокую рейтинговую оценку, значительные финансовые ресурсы, квалифицированный персонал.

  • 3. Система профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества. Современная система ипотечного кредитования предполагает наличие развитого рынка услуг по оценке стоимости недвижимости. Для функционирования системы оценки объектов недвижимости необходимы:
    • • обязательное лицензирование оценщиков;
    • • наличие соответствующего законодательного и нормативного обеспечения;
    • • развитая информационная база;
    • • существование стандартов профессиональной деятельности оценщиков;
    • • разработка и внедрение эффективных методов оценки;
    • • страхование ответственности оценщиков и др.
  • 4. Институты, организующие деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов. Организация вторичного рынка ипотечных ссуд основана на механизме превращения долговых обязательств заемщиков в ценные бумаги, обращающиеся на ипотечном рынке. Обобщение мирового опыта свидетельствует о существовании различных направлений организации данного процесса, таких как: эмиссия ценных бумаг, обеспеченных ипотечным порядком; создание общего фонда долговых обязательств и др.

Во многих странах для активизации развития вторичного рынка ипотечных кредитов созданы специализированные институты. Во Франции, например, существует касса ипотечного рефинансирования, предоставляющая ссуды кредитным учреждениям — ипотечным ссудодателям. Аккумуляция ресурсов данным институтом осуществляется путем выпуска долгосрочных облигаций, котирующихся на бирже.

В США действует Federal National Mortgage Association — FNMA (Fannie May), которая скупает долговые обязательства, обеспеченные ипотеками, в периоды нехватки ссудного капитала и продает их, когда средства для вложения в ипотечные кредиты имеются в достатке. Целью подобных операций является содействие стабильности рынка ипотечных кредитов.

Существует вариант, когда самостоятельная организация берет на свой баланс ипотечные долговые обязательства первичных заимодателей (во Франции — фонд долговых обязательств, в Великобритании — компания-распространитель, в США — траст-агент). Изданных обязательств создается крупный пакет, который подвергается котировке. Далее организация приступает к эмиссии ценных бумаг, обеспеченных общим фондом долговых обязательств (пулом закладных). Возможна эмиссия долей участия (ценных бумаг на предъявителя), а также ценных бумаг типа облигаций. Основатель фонда может брать на себя обязанности по обслуживанию ипотеки (инкассации и распределению платежей), а также предоставлять гарантии по выпускаемым ценным бумагам. В США по такой схеме действуют Government National Mortgage Association — GNMA (Ginnie May), a также Federal Home Loan Mortgage Corporation — FHLMC (Freddie Mac).

Организации — субъекты вторичного рынка ипотечных кредитов могут относиться к разным формам собственности (как правило, с участием государства). Результаты их деятельности оказывают положительное влияние на стабильность системы ипотечного кредитования: снижаются риски ипотечного кредитования; повышается ликвидность рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечным способом, происходит его расширение.

Институты, созданные по инициативе государства, выполняют более широкий спектр функций: решение методологических задач; регулирование и контроль выпуска ценных бумаг; регулирование систем регистрации операций с недвижимостью и др. Уровень развития элементов инфраструктуры во многом определяет уровень развития ипотечного кредитования в стране, его эффективность.

Важным принципом формирования и функционирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации.

В разных странах состав законодательной базы ипотечного кредитования несколько варьируется. Так, например, в Германии существуют два закона, регулирующих деятельность ипотечных банков: для частного и для государственного сектора, а также закон «О строительно-сберегательных кассах». В США также действуют законы, предельно конкретизирующие процесс ипотечного кредитования. Кроме законодательных основ, регулирующих ипотечное кредитование, необходима проработанная нормативная база.

Итак, развитие системы ипотечного кредитования в стране в значительной степени зависит от существующего правового обеспечения. Особое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки законодательных актов.

Однако обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. В настоящее время ценные бумаги, обеспеченные закладными, играют значительную роль на мировом рынке капитала. Наиболее привлекательными являются ценные бумаги, обеспеченные ипотеками тех стран, которые имеют более развитую и надежную национальную систему ипотечного кредитования. Таким образом, рынок ипотечных ссуд позволяет национальным системам ипотечного кредитования привлекать иностранный капитал, т.е. использовать дополнительные финансовые ресурсы (мировые).

Функционирование системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, США, Нидерландах и в ряде других стран начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Россия также имеет возможности для развития системы ипотечного кредитования, что способствовало бы укреплению стабильности банковской системы и подъему экономики страны в целом.

 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >
 

Популярные страницы