Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Финансы arrow Ипотечное кредитование жилищного строительства

Опыт работы ипотечных акционерных корпораций «Fannie Мае» и «Freddie Мае» в США

Последним и главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования — FNMA (сокращенно — Фэнни Мэй). Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования (см. приложение 6).

Фэнни Мэй первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФ К с целью развития вторичных ипотечных рынков. Фэнни Мэй могла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в США. В конце 1938 г. Фэнни Мэй имела в своем портфеле застрахованных ФЖА ипотечных кредитов на сумму более 80 млн долл.

Важным катализатором развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств с помощью ипотечного кредита.

РФК, вплоть до ее роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке уже выданных ипотечных кредитов, а Фэнни Мэй выполняла стабилизирующие задачи. Она была создана как правительственная организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность, и работала примерно последующие 30 лет, выполняя эти функции и поддерживая возможность обращения на рынке кредитов ФЖА и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой. Первоначально Фэнни Мэй была уполномочена покупать кредиты, гарантированные ФЖА.

В 1954 г. Фэнни Мэй стала акционерным обществом. Государством была проведена реструктуризация компании Фэнни Мэй для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход непосредственно от продажи акций.

Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала выгодной не только для размещения инвестиций, но и для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, созданный государством для активизации первичного рынка, был самодостаточным на определенном этапе развития системы, о чем свидетельствует тот факт, что Фэнни Мэй в 1968 г. стала полностью частной компанией. Тем не менее она все еще сохраняет связь с правительством, пользуясь привилегиями правительственной организации (рис. 2.6).

Акт об Уставе Фэнни Мэй содержит положения, в соответствии с которыми кредитные рынки США принимают обязательства Фэнни Мэй в качестве ценных бумаг «Агентства США». Взамен Фэнни Мэй

Б. Поддержка федеральным правительством частной корпорации

Рис. 2.Б. Поддержка федеральным правительством частной корпорации

выполняет для американцев важную общественную миссию — является партнером государства в обеспечении на постоянной основе финансовыми продуктами и услугами, которые повышают доступность и возможность приобретения жилья для американцев с низким и средним доходом.

Деятельность Фэнни Мэй курировалась Министром жилья и городского развития (HUD). Министр HUD наделен функциями общего руководства деятельностью Фэнни Мэй. Кроме того, Секретарь Казначейства должен одобрить выпуск ценных бумаг Фэнни Мэй. Президент США назначал пять из восемнадцати членов Совета директоров Фэнни Мэй. Остальные тринадцать членов Совета избирались держателями акций. Другой взаимосвязью с Федеральным правительством было то, что Казначейство США имело право по собственному усмотрению приобрести ценные бумаги Фэнни Мэй на сумму до 2,25 млрд долл. Тем не менее это блокирующее средство до сих пор никогда не использовалось

В 1968 г. Фэнни Мэй была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих Фэнни Мэй функций. Одним из них была Правительственная национальная ипотечная ассоциация — GNMA (именуемая Джинни Мэй). Она начинала как чисто федеральное агентство в составе Департамента жилищного и городского развития, с помощью которого в рамках ссудосберегательной системы страны упаковывались и продавались ипотечные ссуды на рынках капитала, что привело к дальнейшему развитию вторичного рынка. Облегчив процесс реализации ипотек на рынках капитала, банки смогли быстрее осуществлять оборот своих ипотечных средств и таким образом генерировать все большее число новых ипотек. Естественно, что это позволило существенно увеличить объем средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.

Фэнни Мэй, являясь частной корпорацией, хотя все еще и сохраняющей некоторую связь с федеральным правительством, в 1968 г. была приватизирована в связи с тем, что эффективно работала. Бюджетный дефицит составлял в тот момент примерно 100 млрд долл. Поэтому решено было приватизировать компанию. Но Фэнни Мэй выполняла те же самые задачи. На Джинни Мэй была возложена государственная поддержка жилищных программ. Фэнни Мэй стала специализироваться в продаже и покупке ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, повышая тем самым ликвидность и инвестиционные возможности кредиторов. Благодаря усилиям Фэнни Мэй и Джинни Мэй был создан рынок кредитов ФЖА и Администрации по делам ветеранов.

В то же время негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты.

Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» Фэнни Мэй, специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная корпорация ипотечного кредитования — FHLMC, именуемая сокращенно Фрэдди Мак. Основная цель Фэнни Мэй и Фрэдди Мак — привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке. Фэнни Мэй и Фрэдди Мак были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени Фэнни Мэй было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.

Расширение полномочий имело несколько важных последствий. Первое — выработка в процессе тесного сотрудничества Фэнни Мэй и Фрэдди Мака твердых стандартных форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Другим последствием были пересмотр и одобрение Фэнни Мэй и Фрэдди Маком частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало «одобренный список» частных страховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога.

Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным залогом, позволил перевести риск от вкладчика, кредитора к самому инвестору. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной — третий этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Общая организационно-функциональная модель процесса государственного регулирования управления системой ипотечно-инвестиционного кредитования в США представлена в приложении 3.

Контрольные вопросы

  • 1. Назовите основные действующие зарубежные модели ипотеки.
  • 2. В чем заключается принципиальное различие одноуровневой, двухуровневой и ссудосберегающей моделей ипотечного кредитования?
  • 3. Раскройте понятие «система ипотечного кредитования».
  • 4. Назовите основные элементы инфраструктуры ипотечного кредитования.
  • 5. Объясните механизм системы стройсбережений.
  • 6. В чем заключается суть «сбалансированно-автономной» системы ипотеки?
  • 7. В чем заключаются особенности «усеченно-открытой» модели ипотеки?
  • 8. Каковы особенности «расширенно-открытой» модели ипотеки?
  • 9. С какой целью в США была создана Федеральная жилищная администрация?
  • 10. Каковы основные функции созданных в США акционерных корпораций «Fannie Мае», «Ginnie May» и «Freddie Мае»?
  • 11. Какую роль играет государство в системе ипотечного кредитования в США?
 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >
 

Популярные страницы