Обзор рынка ипотечного кредитования в Пензенской области

В общей сложности ипотеку в Пензе и Пензенской области представляют 20 ипотечных банков, среди которых можно выделить МДМ-Банк, ТрансКредитБанк, БИН-банк, Уралсиб, Сбербанк России, ВТБ24, Росбанк, которые предлагают заемщикам 122 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости, а также кредитование под залог имеющейся у заемщика недвижимости. Все они достаточно разнообразны и предназначены для граждан с разным уровнем дохода.

Лидерами на рынке кредитования являются: Сбербанк, ВТБ24 и банк МТБ. В частности, объем портфеля ипотечных кредитов ВТБ24 в Пензенской области вырос по итогам 2011 г. в 1,5 раза. Наибольшей популярностью у жителей региона пользуется программа «Ипотека с государственной поддержкой». На ее долю приходится почти половина (45%) всех выданных кредитов.

В табл. 5.11 указаны банки, представленные в Пензенской области с точки зрения их ранжирования в баллах в зависимости от предоставляемых условий кредитования.

Критерии оценки:

• 1) величина минимального первоначального взноса: 1 балл — от 20%, 2 балла — от 15%, 3 балла — до 10%;
• 2) максимальный срок кредитования: 1 балл — до 20 лет, 2 балла — до 25 лет, 3 балла — свыше 25 лет;
• 3) максимальная сумма кредита: 0,5 балла — до 3 млн руб., 1 балл — до 6 млн., 2 балла — до 10 млн., 3 балла — свыше 15 млн руб.;
• 4) величина процентной ставки: 1 балл — выше средней, 2 — 2,5 балла — приблизительно равна средней (в зависимости от верхнего предела ставки), 3 балла — ниже средней ставки.

Начиная с 2010 г., в Пензенской области, как и во всех без исключения регионах России, наблюдался рост объемов выдачи ипотечных кредитов, который на конец года был в 3,3 раза больше общероссийского.

В 2011 г. ставки по ипотеке находись диапазоне 6,00—17,75% годовых по рублевым кредитам и 5,98—15,00% годовых по валютным. Минимальный первоначальный взнос составил 10%, а срок ипотечного кредитования достигал 50 лет. По состоянию на апрель 2013 г. ставки выросли. Количество ипотечных программ составило в целом по банкам 117. Минимальная ставка — 7,65%, минимальный первоРейтинг ведущих банков Пензенской области

начальный взнос — 0%, максимальный срок кредитования — также 50 лет.

Региональные особенности ранжирования регионов (по убыванию) по средневзвешенным процентным ставкам по выданным ипотечным кредитам накопленным итогом с начала года (на конец периода) по данным за 2011—2012 гг. представлены на рис. 5.7.

Все действующие в настоящее время ипотечные программы отличаются требованиями к залоговому обеспечению, наличию трудового стажа у заемщика, валютой, в которой выдается кредит.

Кроме того, могут отличаться и требования банков. В частности, Сбербанк в своих программах ипотечного кредитования исходит из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности в ипотечной программе Росбанка, нижний возрастной предел должен составлять 20 лет.

Это же касается и верхнего возрастного предела — например согласно требованиям одной из ипотечных программ ТрансКредитБанка на получение кредита может претендовать гражданин до 65 лет, а у ипотечной программы Международного Московского банка возрастной ценз снижен до 59 лет.

По-разному относятся банки в Пензе и Пензенской области к размеру уплачиваемого по ипотеке первоначального взноса — некоторые банки допускают в своих программах отсутствие первоначального взноса, а в некоторых банковских программах, в частности у БИН-банка, предусматривается минимальный размер первоначального взноса в 10, 20 и даже 30%.

Также получила широкое распространение социальная ипотека. Доля частично субсидированных за счет федерального и регионального бюджетов ипотечных кредитов была весьма велика. Многие аналитики связывают общий рост выдачи ипотеки именно с этим направлением. Предполагается, что в 2012 г. итоговая сумма субсидии для молодых семей составит порядка 40% от расчетной стоимости жилья. При этом половина денег будет предоставлена областным бюджетом, а другая половина — муниципальным бюджетом и работодателями. Вкладываемые в программу деньги вернутся в местные бюджеты через налоги, которые даст строительство и сопутствующие услуги.

По данным Росстата, в 2010 г., по сравнению с 2009 г., коэффициент доступности жилья (КДЖ) в Пензенской области — срок, за который средняя семья может приобрести себе типовую квартиру в 54 кв. м за счет всех своих доходов, — снизился с 4,5 до 3,6 года. Такая динамика объясняется тем, что средняя стоимость квадратного метра в годовом выражении росла медленнее, чем доходы населения. В целом динамика изменения коэффициента доступности жилья за 2009 и 2010 гг. представлена на рис. 5.8.

Рис. 5.7. Ранжирование регионов (по убыванию) по средневзвешенным процентным ставкам по выданным ипотечным кредитам (накопленным итогом с начала года, на конец периода) по данным за 2011-2012 гг.

Рис. 5.8. Динамика изменения коэффициента доступности жилья в 2009 и 2010 гг. по регионам России

В целом тенденции развития рынка ипотечного кредитования таковы, что в 2012 г. в продуктовых линейках ведущих банков должны появиться новые программы — аналоги предложения АИЖК для молодых ученых и разработка специальных условий ипотеки для врачей, учителей и молодых инженеров.

Другим активно развивающимся направлением уже является ипотека на новостройки. Благодаря восстановлению строительной отрасли и ужесточению контроля за деятельностью застройщиков кредитование на этапе возведения дома в 2012 г. уже не связано со столь существенными рисками, как в 2008-2009 гг. Сотрудничество банков с застройщиками, в свою очередь, зарекомендовало себя как генератор наиболее выгодных для заемщика предложений — и в 2012 г. таких предложений определенно больше.

Также в 2012 г. вероятен дальнейший рост объема выдачи ипотечных кредитов. Насколько значительным будет этот рост — во многом зависит от совокупности ключевых определяющих его факторов: ситуации с фондированием, инфляции, стабильности доходов населения и объемов строительства жилья.

Таким образом, проведенный анализ показал, что современные условия ипотеки на кредитном рынке, как и в любой другой финансовой сфере, через какое-то время могут измениться; существует зависимость не только от внутренних факторов. Тем не менее, учитывая, что рынок ипотечного кредитования в Пензе и Пензенской области, как и в целом по стране, еще далеко не исчерпал всех своих возможностей, можно предполагать и дальнейшее его динамичное развитие.