Специфика режима землепользования в особой экономической зоне

Согласно законодательству РФ, а также Федеральному закону «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» органы управления ОЭЗ управляют и распоряжаются земельными участками в ее границах на основании соглашения о создании ОЭЗ. Таким образом, Министерство экономического развития РФ обладает полномочиями управления и распоряжения земельными участками, расположенными в границах ОЭЗ и находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Однако на основании ч. 2 ст. 7 названного Закона отдельные полномочия по управлению ОЭЗ, включая управление земельными участками в ее пределах, могут быть переданы на основании специального соглашения, которое утверждается приказом главы Министерства экономического развития РФ, органу исполнительной власти субъекта РФ, или управляющей компании, или акционерному обществу, 100% акций которого принадлежит Российской Федерации[1].

В настоящее время непосредственное управление земельными участками осуществляется открытым акционерным обществом «Особые экономические зоны», а вопросы по отчуждению земельных участков решаются в Министерстве экономического развития РФ.

Земельные участки в границах ОЭЗ могут предоставляться во временное владение и пользование только на основании договора аренды. Такой договор заключается на срок, не превышающий срок действия соглашения о ведении резидентом деятельности на территории ОЭЗ.

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» индивидуальные предприниматели и коммерческие организации, не являющиеся резидентами ОЭЗ, вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в ОЭЗ, а вот запрет на предоставление земельных участков нерезидентам ОЭЗ в данном Законе отсутствует. Исходя из этого, следует, что предоставление земельных участков во владение и в пользование по договору аренды касается всех лиц, осуществляющих деятельность на территории ОЭЗ, а не только резидентов. При этом исключительное положение резидента ОЭЗ проявляется в том, что по отношению к нему применяется особый порядок предоставления земельного участка в аренду на основании заявления и заключения соглашения о ведении деятельности в ОЭЗ без проведения торгов[2]. Для иных лиц, не являющихся резидентами ОЭЗ, предусмотрено предоставление земельных участков исключительно по результатам торгов.

Арендатор земельного участка не может сдавать его в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, а также не вправе использовать свои арендные права в качестве залога или вклада в уставный капитал хозяйствующих товариществ. До прекращения существования ОЭЗ землю на ее территории нельзя выкупить. Резиденты ОЭЗ, осуществившие строительство объектов недвижимости в соответствии с инвестиционными проектами на земельных участках в пределах ОЭЗ, после прекращения существования ОЭЗ имеют преимущественное право выкупа арендуемых земельных участков по рыночной стоимости в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ.

Земельный участок, расположенный в границах ОЭЗ, может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд, если в соответствии с проектом планировки территория земельного участка подпадает под размещение на нем линейного объекта, составляющего инфраструктуру ОЭЗ. Изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд в соответствии со ст. 279 ГК РФ может быть осуществлено путем выкупа. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено только на основании решения суда и при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка (ст. 55 Земельного кодекса РФ).

Согласно ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год письменно предупрежден о предстоящем изъятии земельного участка органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечение года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственника.

Одним из новшеств, введенных в Федеральный закон «Об экономических зонах в Российской Федерации», является установление сервитутов в границах ОЭЗ для строительства и эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ[3]. Данному вопросу посвящена ст. 32[3] этого Закона, в которой говорится, что Закон допускает установление сервитутов (т. е. гарантированной возможности пользования чужим земельным участком в определенных целях) в границах ОЭЗ в целях:

строительства линейных сооружений (в том числе линий электропередачи, линий и сооружений связи, трубопроводов, водопроводов, коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, канатных дорог), размещаемых в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации таких линейных сооружений;

прохода, проезда, провоза через земельный участок строительных и иных материалов для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ;

строительства временных или вспомогательных сооружений (в том числе ограждений, бытовок, навесов), складирования строительных и иных материалов для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ;

размещения на земельном участке информационных щитов, указателей, предупредительных надписей, геодезических знаков для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ;

проведения изыскательских, исследовательских и других работ для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ;

проведения работ по защите территорий, предназначенных для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ, от затопления и подтопления.

Соглашение об установлении сервитута заключается между лицами, в интересах которых устанавливается сервитут, и органом по управлению ОЭЗ либо юридическим лицом или гражданином — собственником земельного участка, расположенного в границах ОЭЗ. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен в аренду резиденту ОЭЗ, такое соглашение заключается соответствующим арендатором земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Сервитуты, устанавливаемые в отношении земельных участков в границах ОЭЗ, могут быть постоянными, т. е. действовать бессрочно, и срочными, т. е. устанавливаться на определенный период времени, который не может превышать срок договора аренды земельного участка.

В Законе подробно рассмотрены вопросы содержания соглашения об установлении сервитута и права и обязанности сторон. После подписания соглашения об установлении сервитута требуется обязательная государственная регистрация установления сервитута, которая проводится в соответствии с процедурой, предусмотренной Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сервитут устанавливается на срок менее чем один год, то государственная регистрация не требуется.

  • [1] См., например, приказ Министерства экономического развития РФ от 18 октября 2010 г. № 500 «О передаче открытому акционерному обществу «Особые экономические зоны» отдельных полномочий по управлению особыми экономическимизонами».
  • [2] См.: Гасумянова А. В., Михайлова К. А., Пушкина А. В. Комментарий к гл. 7 Федерального закона «Об особых экономических зонах в Российской Федерации». Доступиз справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
  • [3] Институт сервитутов в границах ОЭЗ введен Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. № 365-ФЗ.
  • [4] Институт сервитутов в границах ОЭЗ введен Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. № 365-ФЗ.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >