ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Разнообразие существующих зданий и сооружений — результат взаимодействия таких факторов, как первоначальное назначение здания, его конфигурация и другие архитектурно-планировочные решения, уровень комфортности помещений и пр. Все эти характеристики претерпевали заметные изменения по мере роста социальных требований к жилью и возможностей строительной индустрии. Поэтому за основу классификации жилых зданий может быть принят период их постройки.

Дореволюционный фонд (постройки до 1917 г.)

Основная часть сохранившегося дореволюционного жилищного фонда (не считая памятников архитектуры) — разнохарактерная застройка индивидуального строительства, составляющая в целом по городам страны уже менее 15% от общего числа зданий. Как правило, это каменные и смешанные дома постройки второй половины — конца XIX в.: особняки, дома индивидуальной постройки, секционные и коридорно-галерейные многоквартирные здания, производственные здания и административно-бытовые корпуса промышленных предприятий, казармы и нежилые помещения, приспособленные под жилье.

Домам рассматриваемого периода свойственны сложные планы (табл. 5.1). В большинстве городов Центральной России в старой застройке использованы преимущественно первые четыре конфигурации, в жилищном фонде Санкт-Петербурга — последние два типа планировочной схемы здания, что объясняется высокой стоимостью городских земель.

Рядовые, точечные угловые и открытые планировочные схемы обеспечивают удовлетворительные условия освещения дневным светом, инсоляции и проветривания помещения. Дома с П-образ- ными и замкнутыми планами плохо проветриваются, а инсоляци- онный режим тем хуже, чем выше этажность. Кроме того, из-за небольшого расстояния между противоположными корпусами не обеспечиваются условия зрительной изоляции помещений.

Архитектурно-планировочные схемы жилых зданий рассматриваемого периода постройки отличаются довольно широкими корпусами (почти 60% зданий шире 13 м, а в 12% — 20 м и более). Длина фронта, обслуживаемого одной лестницей в доходных домах, как правило, превышает 22 м. Поэтому площадь одной секции может превышать 300 м2. Квартиры в таких зданиях многокомнатные, но нет крупных парадных помещений, перетекающих одно в другое. Недостаточно выражено функциональное деление пространства квартир на зоны дневного и ночного пребывания.

Здания постройки до 1917 г. трудно поддаются реконструкции и скорее могут быть приспособлены под жилье для экономически состоятельных членов общества. Для зданий этого периода характерен высокий физический износ, но большинство из них причислено к опорному фонду.

Таблица 5.1

Конфигурации зданий в плане

Тип

Конфигурация

здания

Описание планировочной схемы

1

Здания представляют собой в плане прямоугольник или трапецию с сильно развитым фронтальным главным фасадом и скошенными торцами

2

Угловая схема плана, состоящего из двух корпусов, примыкающих под углом (от тупого до острого)

3

Точечная схема плана (с коротким главным фасадом). Отличается от современных домов-башен глухими торцами, закрытыми примыкающими корпусами

4

Здание состоит из трех корпусов; боковые (меньшей протяженности) примыкают к вытянутому по улице основному объему (открытая, курдонерная схема)

5

П-образная схема плана; характеризуется развитыми боковыми корпусами и относительно короткой вставкой между ними

6

Замкнутая планировочная схема; создает обстроенный со всех сторон затененный двор-«атриум»

Фонд постройки 1918-1941 гг.

Для наиболее распространенного типа зданий этого периода характерно:

  • 1) преобладание первых трех типов конфигурации (табл. 5.1);
  • 2) этажность не выше 4—5 этажей в больших городах и до 3 — в малых;
  • 3) физический износ несменяемых элементов 35—45%;
  • 4) секционная планировка (при ширине до 12 м и длине 14—18 м);
  • 5) первоначально как коммунальное (покомнатное), так и квартирное заселение;
  • 6) наличие проходных комнат, отсутствие встроенных шкафов и малые кухни (до 7 м2);
  • 7) использование стен облегченной конструкции и балочных перекрытий.

Здания 1945-1955 гг.

Дома построены, как правило, по типовым проектам. Использованы простые конфигурации в плане: рядовая, Г-образная и открытая. Соблюдаются правила ориентации зданий на местности, обеспечивающие инсоляцию помещений (вошло в практику использование широтной и меридиональной ориентации). Ширина корпуса от 11 до 13 м. Квартиры двух-, четырехкомнатные. Раздельные санитарные узлы с ванными комнатами. Кухни больше 7 м2. Кирпичные стены сплошной кладки. Использованы многопустотные железобетонные плиты-настилы.

Здания 1956-1965 гг.

Это здания первого поколения полносборного домостроения. Для них характерна упрощенная (рядовая) конфигурация плана. Уменьшенная до 2,5 м высота помещений. Высота зданий до 5 этажей. Ширина корпуса 12 м. Количество комнат в квартирах от одной до трех. Уменьшенные размеры подсобных помещений (прихожих, кухонь, санитарных узлов).

Сроки эксплуатации этих зданий неоправданно быстро приблизились к критическим, когда необходим капитальный ремонт и даже снос. Многие из домов достигли предела долговечности, и дальнейшая эксплуатация становится технически невозможна из-за отказов конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Здания 1976-1984 гг.

Представляют собой пример дальнейшего развития полносборного домостроения. Увеличена этажность. Улучшена планировка квартир, но количество комнат в них не превышает трех. Квартиры достаточно комфортны для класса муниципального жилья и в обозримом будущем не потребуют модернизации.

Здания, построенные с начала 1990-х гг.

Наряду с муниципальным появляется элитное жилье, для которого характерны многокомнатные квартиры площадью от 105 до 180 м2. В структуру квартир включены такие необычные для жилищного фонда предшествующих лет помещения, как большие кухни-столовые площадью 20—25 м2, два-три санитарных узла, зимние сады и пр. В квартирах большое количество подсобных помещений (низкий планировочный коэффициент К,).

В последние годы на рынке жилья появляется все больше квартир свободной планировки (межкомнатные перегородки устанавливаются по согласованию с собственником после приобретения квартиры).

Архитектурно-планировочные особенности зданий, выбранных для реконструкции, зависят прежде всего от их первоначального назначения и периода постройки. Поэтому опорные, перспективные здания классифицируются на десять видов (табл. 5.2).

Гражданские здания — возможный объект реконструкции

Таблица 5.2

Вид зданий

Описание и реконструктивные перспективы

1

2

Первый вид — малоэтажные дома индивидуальной застройки до 1917 г. и внутриквартальные особнячки, флигели

Здания этого вида востребованы деловыми кругами, поскольку легко могут быть трансформированы в коттеджи, но чаще — в офисы (при условии удачного расположения на городских территориях). Особое распространение получили в малых городах России

Второй вид — первоначально нежилые и приспособленные после 1918 г. под жилье здания различного назначения

Здания настолько разнообразны, что рекомендовать некоторые общие приемы их реконструкции невозможно. Наблюдается тенденция их сноса (особенно в городских центрах)

Третий вид — казармы, общежития, гостиницы, приспособленные под постоянное жилье

Подобные здания имеются в застройке многих фабричных городов России. Возведенные для рабочих, они могут быть переоборудованы под муниципальное жилье, но при этом теряется до 40% жилой площади. Поэтому целесообразно здания этого вида по возможности передавать в аренду под различные учреждения

Четвертый вид — многоквартирные доходные дома, построенные на рубеже XIX-XX вв.

Накоплен значительный опыт реконструкции таких зданий с перепланировкой и разукрупнением квартир. Сегодня эффективней передавать их в пользование экономически обеспеченной прослойке общества для реконструкции по самым высоким современным стандартам качества

1

2

Пятый вид — здания массового строительства 1920-30-х гг.

В квартирах зачастую не предусмотрены даже ванны и кухни достаточных размеров, поскольку предполагалось, что горожане будут жить коммуной и пользоваться общественными банями, домовыми кухнями и пр. Секционная планировка, заселение — покомнатное. Возможна реконструкция под муниципальное жилье для малообеспеченных граждан

Шестой вид — здания с улучшенной планировкой, построенные в начале 1930-х гг.

В зданиях предусмотрены все виды благоустройства, включая лифты и мусоропроводы. Квартиры в них практически отвечают современным представлениям о комфортном жилье. Изменения в планировке возможны только после смены перекрытий

Седьмой вид — здания постройки 1945-1955-х гг.

В зданиях много стандартных деталей, включая железобетонные. Построенные в более поздний период, они имеют достаточно высокий резерв долговечности (особенно построенные по индивидуальным проектам). Квартиры достаточно комфортны для среднеобеспеченных горожан и части среднего класса (возможно объединение квартир)

Восьмой вид - результат первого этапа типового полносборного домостроения

Во всех зданиях предусмотрены малокомнатные квартиры. Кухни ограничены площадью до 6 м2, в одном помещении расположены унитаз и ванное оборудование (совмещенный санузел). Высота помещений уменьшена до 2, 5 м. Чтобы не оборудовать лифт и мусоропровод, этажность зданий ограничена 5-ю этажами. Возможности перепланировки ограничены

Девятый вид — дома, построенные в середине 1970-х гг.

Здания имеют улучшенную планировку квартир (увеличены подсобные помещения, раздельный санитарный узел, расширенная прихожая, встроенные шкафы, лоджии и др.). В многоэтажных домах — лифты и мусоропровод

Дома девятого и десятого видов достаточно комфортабельны для усредненного потребителя. Возможные варианты реконструк- ции: объединение квартир на одном этаже или организация двухуровневой квартиры

Десятый вид — дома, построенные после 1975 г.

Квартиры в домах этого типа достаточно комфортны для муниципального жилья. Реконструктивные меры должны быть ориентированы преимущественно на повышение теплозащитных свойств ограждающих конструкций

Элитное жилье, строящееся в России для материально обеспеченных людей, начиная с 1990-х гг. не включено в табл. 5.2, поскольку в обозримом будущем оно не будет являться объектом масштабной реконструкции. Жилье этого вида (коттеджи и многокомнатные квартиры) имеют такие непривычные для жилого фонда предшествующих десятилетий элементы, как бассейны, зимние сады, несколько санитарных узлов, большие кухни-столовые (20—25 м2), большое число подсобных помещений и пр.

Комфортность проживания в жилом здании определяется как совокупным влиянием факторов ближайшего окружения на параметры внутренней среды, так и уровнем его внутреннего благоустройства (с учетом степени физического и морального износа). Опыт работы ведущих проектных организаций, специализирующихся на переустройстве зданий, позволяет утверждать, что эксплуатационные качества конкретного здания характеризуются совокупностью примерно 30 параметров.

В комплексе факторов, оказывающих существенное влияния на выбор реконструктивных мер, наиболее подвижными и изменяющимися являются социальные условия. Эти факторы, постоянно изменяясь, влияют на планировочное решение и тем самым определяют степень его комфортности. Можно сказать, что определение комфортности жилища всегда находится в тесной взаимосвязи с уровнем экономического потенциала страны и экономической состоятельности отдельного человека. Так, при переходе на посемейное заселение квартир за критерий комфорта было принято предоставление каждой семье изолированной квартиры. Позже заселение квартир велось по принципу: число комнат в квартире может быть на единицу меньше числа человек в семье. Переход государства к рынку сопровождается вступлением в новую качественную фазу понимания комфортности жилища, когда учет только количественных характеристик не может удовлетворить человека. Минимальное требование к современному семейному жилищу предполагает создание условий изоляции зоны сна для супружеской пары и всех членов семьи независимо от возраста, пола и родственных отношений.

Уровень комфортности проживания, который может быть определен по табл. 5.3, корректируется с учетом факторов ближайшего окружения городской среды (табл. 5.4).

Жизнь семьи представляет собой динамичный процесс, в связи с чем ее требования изменяются во времени, и это, в свою очередь, обусловливает необходимость изменений планировки квартиры. Эти изменения, связанные с рождением детей, переходом детей в старшие возрастные группы и др., происходят раз в несколько лет. Наиболее распространенный цикл развития семьи на протяжении жизни одного поколения можно подразделить на периоды: молодой супружеской пары, детей дошкольного возраста, детей-школь- ников, одних работающих родителей, родителей-пенсионеров.

Классификация уровней (классов) комфортности жилья

Уровень

(класс)

комфортности

Характеристика планировки и благоустройства

Внутренняя планировка

Внутреннее благоустройство

Тип

планировки

Соответствие

площадей

нормам

Тип

кухни

Тип

санузла

Отопление

Горячее

водоснабжения

Тип

кухонного

оборудования

1

Хаотическая

Не

соответствует

Многосемейная

Уборная

Печное

Может

отсутствовать

Плита (газ и др.)

II

То же

То же

То же

Уборная и душ или ванна

Центральное

Газовый

водонагреватель

Газовая

III

Секционная

-и-

Отдельная

Уборная и ванная

Центральное

Бойлер

То же

IV

То же

В основном соответствует

То же

Совмещенный

санузел

То же

То же

-и-

V

Соответствует

-//-

Раздельно ванная и уборная

-и-

-и-

-//-

VI

-и-

То же

Кухня-

столовая

То же и дополнительный санузел

-и-

-и-

Электрическая

или

газовая

Система поправочных факторов определения уровня (класса) комфортности жилья

Таблица 5.4

Основные факторы ближайшего окружения здания в городской застройке

Поправка в уровень комфортности

Условия

инсоляции

Более 3 часов в день (март-сентябрь)

Повышается на 1 класс

3 часа в день и менее

Без изменений

Жилые помещения без инсоляции

Снижается на 1 класс

Условия

аэрации

Сквозное проветривание

Повышается на 1 класс

То же без проветривания двора

Без изменений

Односторонняя ориентация:

  • а) с проветриванием двора;
  • б) без проветривания двора

Снижается:

  • а) на 1 класс;
  • б) на 2 класса

Уровень

зашумленности

Уровень шума в квартире до 30 дБА

Без изменений

В отдельных помещениях более 30 дБА

Снижается на 1 класс

Во всех помещениях более 30 дБА

Рекомендуется к передаче под нежилые помещения

Понятно, что проведение реконструктивных работ (перепланировка жилья) в соответствии с названными периодами становления семьи совершенно нереально. Поэтому, приступая к проектированию жилья, мы должны в максимально возможной мере учитывать среди прочего и возможность поэтапных изменений пространственной системы квартиры в связи с меняющимися требованиями проживающих. В идеале жилье должно стать не жестко заданной совокупностью внутренних пространств, а трансформируемой системой, соответствующей динамике самого жизненного уклада семьи (рис. 5.1).

Графическая интерпретация процесса определения размеров помещений при переустройстве зданий

Рис. 5.1. Графическая интерпретация процесса определения размеров помещений при переустройстве зданий

Должна быть найдена такая система планировочной организации квартиры, которая бы позволяла в дальнейшем осуществлять трансформацию внутренних пространств и получать новые варианты, также удовлетворяющие функциональным и эстетическим требованиям. Например, в многокомнатных квартирах современной постройки закладывается свободная планировка комнат, реализуемая по согласованию с владельцем.

В самом общем виде трансформация внутреннего пространства квартиры может быть подразделена: на суточную (трансформация детских и спальных комнат); кратковременную (трансформация общих комнат при приеме гостей, торжествах и пр.); сезонную (например, включение летних помещений в жилую или подсобную площадь); демографическую (в связи с вступлением семьи в новый период становления).

В то же время на планировочные решения реконструируемых зданий влияет их конструктивная схема, т.е. расположение в пространстве стен, столбов, колонн. Причем наличие уже существующего остова заставляет принимать при реконструкции обратную новому строительству последовательность планировочных решений, включающую следующие этапы:

  • 1) разделение стенового остова на отдельные секции с существующими или вновь устраиваемыми лестничными клетками (ЛК);
  • 2) распределение секций на квартирные ячейки (расположенные в одном или двух уровнях);
  • 3) выделение в каждой квартирной ячейке жилой и вспомогательной зон (при одновременной увязке с размещением инженерного оборудования и вновь организуемых или существующих санитарно-технических коммуникаций).

Тогда последовательность процесса принятия планировочного решения будет выглядеть следующим образом (см. схему).

1. Существующий остов здания (система несущих и самонесущих стен)

2. Выделение секций

3. Разделение секций на квартирные ячейки

4. Размещение функциональных зон (на примере квартиры № 2)

Возможность выбора схемы размещения квартир (линейной, двусторонней, угловой и торцевой), числа, размеров и пропорций комнат, а также обеспечения проветривания и инсоляции определяется величиной и соотношением ширины корпуса и расстояния между лестничными клетками. Особого внимания заслуживает решение кухонно-санитарного блока, что во многом определяет уровень комфортности реконструируемого жилья.

  • 1. Например, для малокомнатных квартир удобно располагать кухонно-санитарный блок компактной группой при входе в квартиру. При этом обеспечивается достаточный уровень изоляции жилых комнат, а также удается избежать необходимости устройства коридора.
  • 2. В случае высокой сложности или невозможности переноса существующих санитарно-технических коммуникаций кухонно-санитарный блок может быть расположен в глубине квартиры. При этом связь с прихожей и комнатами осуществляется через коридор.
  • 3. В больших многокомнатных квартирах наибольшие удобства обеспечивает разобщение кухонно-санитарного блока (и, возможно, дублирование его элементов). Например, кухня и туалет с раковиной расположены при входе в квартиру, а ванная комната и второй туалет расположены в глубине квартиры, рядом со спальнями.

По состоянию на начало XXI в. жилищный фонд страны включает более 2, 7 млрд м2 общей площади, в том числе более 1,8 млрд м2 — в городских поселениях. Характер оборудования его инженерными системами выглядит примерно следующим образом:

водопровод, канализация, центральное отопление.........79—82 %

газ, ванна (душ) ....................................................................72%

горячее водоснабжение........................................................62%

лифт, мусоропровод.............................................................21%

Стены зданий, построенных до начала массового полносборного домостроения, в основном выполнены с большим запасом прочности, а потому могут быть с успехом подвергнуты переустройству, несмотря на большой срок службы. В зданиях конца XIX — начала XX в. толщина стен 3—4-этажных зданий составляет 700—1000 мм. Для них характерна высокая пространственная жесткость, обусловленная наличием часто расположенных поперечных стен и использованием в кладке армирующих металлических связей.

В 1930—40-е гг. в стране было построено много зданий со стенами из облегченной кладки. Начиная с 1950 г. широкое распространение получили слоистые кладки с применением эффективного кирпича и блоков.

Как правило, в перекрытиях кирпичных домов встречаются перекрытиях следующих типов:

  • 1) деревянные по деревянным балкам;
  • 2) деревянные по металлическим балкам;
  • 3) железобетонные (монолитные и сборные).

Основные параметры кирпичных зданий (в скобках указан процент зданий, в которых встречаются параметры указанного диапазона):

пролет между несущими стенами в свету................5—8 м (87%)

расстояние между простенками........................1,7—2,7 м (80%)

толщина перекрытий.....................................0,33—0,46 м (92%)

высота этажа..........................................................3—4,5 м (93%)

ширина лестничных клеток...............................2,2—3,1 м (79%)

Можно выделить пять типов конструктивных схем жилых зданий традиционной постройки. Расположение ЛК на планах дано условно. Также условно конфигурация корпусов принята прямоугольной. Вместо внутренних стен могут быть заменяющие их столбы с прогонами. Оси элементов перекрытий условно показаны на схемах пунктирными линиями.

Тип 1. Двухпролетная схема с продольными несущими стенами

Расстояние в осях лестничных клеток 12—30 м, ширина корпуса 10-18 м.

Тип 2. Многопролетная схема с поперечными несущими стенами

Расстояние в осях лестничных клеток 12—20 м, ширина корпуса 4—6 м.

Тип 3. Однопролетная схема с наружными несущими стенами

Расстояние в осях лестничных клеток 12—22 м, ширина корпуса 4-14 м.

Тип 4. Смешанная схема

Расстояние в осях лестничных клеток 12—36 м, ширина корпуса 12-24 м.

Тип 5. Трехпролетная схема с наружными несущими стенами и двумя продольными внутренними стенами

Расстояние в осях лестничных клеток не более 24 м, ширина корпуса 9—18 м.

Характерной чертой рассматриваемых зданий являются перекрытия с пролетом в свету более 5,5 м. Причем средний пролет постепенно уменьшался с 9 до сегодняшних 6 м, что связано с увеличивающимся недостатком длинномерного лесоматериала соответствующих сечений. Кроме того, четко прослеживается тенденция перехода от продольных несущих к поперечным несущим стенам. Толщина кирпичных стен в пределах одного этажа отличается большим разнообразием: от 2—2,5 до 4 кирпичей. При этом даже 2—3-этажные здания имеют ступенчатое утолщение стен книзу. Связь стен часто обеспечивалась прокладкой в толще металлических связей. Кирпичные здания, построенные до 1880 г., сегодня, как правило, или пришли в ветхое состояние, или относятся к архитектурно-историческим памятникам.

Конструктивные схемы кирпичных зданий дают возможность получить большое разнообразие планировочных решений квартир, что позволяет уже на стадии проектирования разработать индивидуальные, приспособленные под конкретного заказчика планировки.

Г-, П- и О-образные здания с полузамкнутыми и замкнутыми дворами можно легко адаптировать для создания хорошо контролируемых дворов, что очень высоко ценится во всем мире и связано с желанием проживающих иметь повышенный комфорт не только в квартире, но и в окружающем придомовом пространстве. В этой связи представляется целесообразным замыкать Г- и П- образные корпуса не забором, а низким (например, 2-этажным) объемом блоков офисов, предприятий торговли, службы быта и общественного питания. Следует сказать, что так называемый процесс «геттоизации» встречает неоднозначную оценку в зарубежной градостроительной практике, но в России начала XXI в. имеет явно выраженную тенденцию роста.

При комплексной реконструкции кирпичных зданий, построенных начиная с 1950-х гг., возможна реализация как комфортабельных, так и элитных квартир.

В практике полносборного строительства на территории России чаще всего использовались две конструктивные системы: каркасно-панельные и панельные здания. Здания выше 16 этажей строились и строятся с использованием как каркасной конструктивной системы, так и стеновой. Современные 5—12-этажные здания чаще имеют бескаркасную конструктивную систему (по схеме с поперечными несущими стенами). В домах с продольными несущими стенами поперечный модуль в 6 м определяет пролет перекрытий, а продольные модули (как правило, 2,6 и 3,2 м) определяют разбивку проемов в наружных стенах. Поперечная жесткость таких зданий обеспечивается за счет лестничных клеток и межквартирных поперечных стен.

Крупноблочные здания с продольными несущими стенами построены в основном из кирпичных блоков 3-рядной разрезки и легкобетонных блоков 2-рядной разрезки.

Существует распространенное мнение, что переход от строительства кирпичных зданий к строительству полносборных осуществлялся с опережением научно-исследовательской и опытно-конструкторской работы в области надежности конструкций и эксплуатационных свойств зданий. Поэтому в процессе эксплуатации нередко выявлялись весьма существенные дефекты, обусловленные недостатками проектирования, а также низким качеством изготовления и монтажа конструктивных элементов. Общеизвестны отрицательные примеры по 5-этажным крупнопанельным зданиям:

  • а) низкая звукоизолирующая способность межквартирных и межкомнатных перегородок;
  • б) низкое качество сварных швов;
  • в) конопатка швов, не обеспечивающая водонепроницаемость и непромерзаемость стыков панелей;
  • г) малая поверхность сцепления между раствором и телом панели в расшивке шва, приводящая к разрушению и отслаиванию раствора (по образовавшимся трещинам сквозь заделку стыка панелей проникали вода и холодный воздух).

Именно поэтому основные затраты по ремонту (доведению до приемлемого эксплуатационного уровня) полносборных зданий относятся к стыкам панелей, кровле и фасадам.

Следует особенно тщательно подходить к выбору решений по переустройству полносборных зданий, которые смогут обеспечить требуемые эксплуатационные качества по завершении работ. Проектные предложения по реконструкции 5-этажных полносборных зданий предусматривают как минимум:

  • 1) совершенствование планировочной структуры квартир, функциональное зонирование помещений, увеличение площади кухонь, прихожих, санузлов, ванных комнат;
  • 2) оборудование зданий лифтами и мусоропроводами, установку современного инженерного оборудования;
  • 3) устройство мансарды или теплой чердачной крыши взамен совмещенной, улучшение звукоизоляции внутренних стен и перекрытий, увеличение толщины межквартирных стен;
  • 4) увеличение площади общих комнат до 16—22 м2, спален на 1 человека — до 9—12 м2, на 2-х человек — до 12—15 м2.

С позиций возможной реконструкции 5-этажные жилые здания могут быть разделены на три большие группы.

Первая группа. Полносборные здания, имеющие частый шаг поперечных стен. Перемещение вертикальных коммуникаций, требующее перебивки отверстий для вентиляционных каналов и т.п., затруднено. Увеличение размеров комнат возможно только за счет увеличения их длины, вследствие чего не удается получить желаемые пропорции помещений.

Часто устройство дополнительных проемов в панелях, работающих по схеме «балка—стенка», невозможно по условиям работы конструкции, выполненной в виде ребристых скорлуп, заполненных утеплителем.

Вариант улучшения планировочного решения за счет переноса встроенных шкафов и перегородок не обеспечивает достижения желаемого результата.

Вторая группа. Конструктивные особенности и техническое состояние полносборных зданий позволяют осуществить полную модернизацию (перепланировку). Возможна пробивка новых дверных проемов при соблюдении расстояния между проемами не менее 2—1,5 м. После проведения конструктивных мероприятий возможно изъятие несущих перегородок. Отверстия в перекрытиях можно устраивать вдоль рабочего направления панели перекрытия.

Для улучшения звукоизоляции целесообразно увеличение толщины межквартирных стен (торкретирование на 20—30 мм или облицовка), а также установка улучшенных изолирующих прокладок под лагами полов.

Третья группа. При перепланировке можно полностью или частично изымать поперечные межквартирные стены (кроме зон лестничных клеток, служащих элементами пространственной жесткости). Возможно устройство дополнительных проемов в наружных стенах, а также размещение вентиляционных каналов во внутренних стенах.

Опыт проектирования переустройства зданий, построенных во второй половине XX в., показывает, что целесообразность реконструкции определяется:

  • 1) возможностью не только увеличить площадь отдельных квартир, но и получить разнообразные планировочные решения;
  • 2) увеличением площади подсобных и коммуникационных помещений в составе квартиры;
  • 3) реализацией принципа пространственной дифференциации помещений, т.е. разделением квартиры на функциональные зоны, удовлетворяющие потребности членов семьи в различных видах занятий (в частности, выделение зон приготовления и приема пищи, дневного пребывания и приема гостей, отдыха).

Быстро происходящее расслоение населения страны по уровню доходов определяет и разные стратегии реконструкции жилья. Во- первых, возможна реконструкция зданий, находящихся в центральной части больших городов, под высококачественное («элитное») жилье, где квартиры укрупняют вплоть до устройства одной квартиры на этаже. Но главным преимуществом реконструированных объектов будет все-таки престижное и удобное расположение на территории города. Масштабы подобной реконструкции не очень велики, потому что быстро увеличивается количество нового, высококачественного жилья, возводимого в этих же районах (путем уплотнения существующей застройки или на месте сносимых объектов).

К основным составляющим «элитности» жилья можно отнести следующие:

  • 1) расположение жилых комплексов в районе исторического центра или как минимум в экологически благополучной части города, где сохранились зеленые массивы, акватории рек, озер и иные ценные природные элементы ландшафта;
  • 2) создание в процессе реконструкции дома (или группы домов) развитых и хорошо оборудованных общественных помещений для жильцов (зимнего сада, фитнесс-зала, сауны с бассейном, спорткомплекса с тренажерными залами, бильярдной с баром, детских игровых комнат, кинозала, круглосуточно работающего кабинета врача, площадки для приготовления барбекю на крыше, прачечной, холодильника для хранения меховых изделий летом и т.д.), а также наличие подземных гаражей или охраняемой автостоянки с числом машиномест не менее числа квартир. Не выходя из дома, жильцы должны иметь возможность заказать турпутевку, авиабилет, ужин в ресторане — для этого должна быть предусмотрена специальная служба;
  • 3) общая идея, реализуемая в процессе переустройства жилья в элитное, заключается в создании жилого пространства каждой квартиры как бы в виде виллы, встроенной в объем многоэтажного дома.

Отсюда — конструктивно-планировочные требования к элитному жилью в переустраиваемых зданиях:

  • а) наличие избыточного естественного освещения;
  • б) множество подсобных помещений;
  • в) большое число санузлов с естественным освещением;
  • г) возможность устройства квартиры в двух уровнях;
  • д) устройство двухсветной гостиной, обеспечивающей создание зонированного по вертикали пространства перед камином;
  • е) наличие двух входов в квартиру из общей лестничной клетки, расположенных на разных уровнях.

Весь первый этаж в таких зданиях может быть отдан под сервисные службы (например, обязательно наличие собственной службы эксплуатации). Комплекс (дом) должен быть тщательно охраняем (вход по магнитным карточкам и пр.).

Из опыта перепланировки жилых домов для получения элитного жилья следует, что подобное повышение комфортности достигается лишь путем потери 13—30% исходной жилой площади. Более реальным представляется переустройство жилых зданий под социальное жилье в интересах части среднего класса, а также молодых и небольших семей.

В реконструируемых квартирах целесообразно преобразование рядом расположенных квартир в смежно-изолированные квартиры для семей, состоящих из нескольких поколений. Каждая из этих квартир должна проектироваться в соответствии с требованиями по проектированию изолированных квартир, но по желанию жильцов дополнительно предусматривается возможность сообщения между ними через проем шириной более 0,9 м. Этот проем может располагаться в стене, разделяющей две передние, внутренние коридоры или кухни.

Допускается проектирование жилых комнат глубиной более 6 м при условии устройства вытяжной вентиляции из зоны, удаленной от оконного проема, и обеспечения требуемого уровня естественной освещенности в этой зоне.

Общая комната — композиционный центр квартиры и предназначена для пребывания всех членов семьи, приема гостей и отдыха. Ее площадь не может быть меньше 16 м2. Общая комната может использоваться и как столовая. В двухкомнатных квартирах общую комнату делают изолированной, в многокомнатных квартирах она может быть проходной. Исходя из условий расстановки мебели ее ширина назначается не менее 3—3,5 м. В престижных квартирах общую комнату часто совмещают с зимним садом и т.п.

Спальные и индивидуальные комнаты делают площадью от 10 м2 (шириной 2,2—3 м). Для экономически состоятельных людей площадь спальни увеличивают до 20—25 м2 и при ней располагают гардеробную и санитарный узел.

Даже в квартирах до 48 м2 площадь кухни не может быть меньше 8 м2. Различают три вида планировочного решения кухни: кухни- столовые, рабочие кухни, кухни-ниши. Кухня-столовая должна иметь площадь более 12 м2. В ней предусматривается место для обеденного стола, и она может использоваться как столовая. Рабочая кухня представляет собой изолированное помещение, предназначенное для приготовления пищи. Она может располагаться рядом со столовой и сообщаться с ней через дверной проем или проем в стене (для подачи пищи). Кухни-ниши оборудуются только электроплитами и располагаются в общей комнате или передней. Это вполне приемлемый вариант для квартир гостиничного типа (при глубине ниши не менее 0,7 м).

В санитарный узел объединяют помещения, в которых устанавливают унитаз, биде, умывальник, ванну или душевой поддон, парную камеру (сауну). В однокомнатных квартирах допускается устройство совмещенных санитарных узлов. В больших квартирах число санитарных узлов определяется исходя из числа спален и планировочного решения. Например, во входной зоне располагают уборную с умывальником, а в спальной зоне — один-два санузла. В элитных квартирах в основном санитарном узле устанавливают ванну увеличенных размеров с дополнительным оборудованием (джакузи), а в других — обычного размера.

Коридоры и передняя являются планировочным элементом, связывающим отдельные помещения квартиры. Ширина коридоров обычно принимается не менее 1,1 м, а ведущих в кухню — 0,85 м. Передняя должна иметь площадь не менее 4 м2 (ширина — более 1,4 м). В престижных квартирах передние делают увеличенного размера, иногда превращают в холлы, «перетекающие» в общую комнату.

Встроенные шкафы и шкафные комнаты-кладовые (гардеробные) размещают в самых неудобных местах реконструируемой квартиры. В малокомнатных квартирах социального жилья их площадь принимают не менее 3,5 м2, в многокомнатных — более 6 м2.

Важным фактором, определяющим планировочное решение реконструируемого жилья, является ориентация здания. Квартиры приходится проектировать с окнами как на одну, так и на две стороны горизонта. При этом в наименее благоприятное положение ставят комнаты общего пребывания, а окна спален ориентируют в тихий двор или на наиболее инсолируемый фасад.

Свобода выбора планировки зависит от числа сохраняемых внутренних несущих конструкций. Чем больше колонн, стен, пилонов необходимо оставить в пределах габарита реконструируемого здания, тем сложнее создать квартиру, соответствующую архитектурному замыслу и высокому уровню комфортности.

Большой объем реконструкции зданий различных периодов постройки дает огромное число примеров самой разнообразной перепланировки. В сохраняемых опорных зданиях жилого фонда российских городов невозможно получить жилье, отвечающее современным требованиям, простой реновацией (капитальным ремонтом), поскольку большая его часть состоит из квартир упрощенного типа, не отвечающих современным социальным требованиям. Их подсобные помещения сведены до минимума, площадь кухонь, прихожих и санитарных узлов очень мала. Даже в малокомнатных квартирах попасть в кухню и спальню можно только через проходную общую комнату. Единственный выход — реконструкция жилого фонда.

Наметились два подхода к реконструкции жилых зданий. Первый, щадящий, основан на сохранении большинства конструкций, но с необходимым усилением несущих и утеплением ограждающих конструктивных элементов. Планировка в целом сохраняется, и квартиры заселяются малочисленными семьями. Причем с целью компенсации недостатков планировки им предоставляются квартиры больше, чем это диктуется социальными нормами. Выполняются только локальные реконструктивные мероприятия. Например, к зданиям пристраиваются объемы кухонь-эркеров и маленькая рабочая кухня превращается в кухню-столовую. Или рабочая кухня превращается в кухню-нишу за счет общей комнаты. Также за счет общей комнаты увеличивается площадь прихожей и т.п. По второму методу предлагается модернизация квартир с кардинальной перепланировкой. Комфортность повышается за счет уменьшения числа комнат и увеличения подсобных помещений.

Реконструкция общественных зданий

В мире накоплен большой опыт реконструкции различных типов общественных зданий и приспособления их под новые общественные функции. Как правило, эти здания возводились с огромным запасом прочности и их физический износ успешно уменьшается в процессе реконструкции, а моральный износ компенсируется вновь присваиваемой социальной функцией. Например, морально устаревшее здание железнодорожного вокзала (не отвечающее современным транспортным технологиям и неудачно расположенное в структуре города) после реконструкции превращается в прекрасный музейный комплекс. Опыт подобной реконструкции есть практически во всех европейских столицах.

Приступая к реконструкции общественного здания, необходимо прежде всего определиться с новой функцией здания, к которой и «привязываются» габариты основных и вспомогательных помещений. В России накоплен разнообразный опыт создания театров, библиотек, музеев, школ, вузов, больниц и санаториев в помещениях дворцов. Общественные здания всегда определяли облик города, его силуэт. Так сложилось, что в российских городах, затронутых Второй мировой войной, в исторических центрах после войны восстанавливали прежде всего именно эти здания, а уничтоженная историческая малоэтажная застройка постепенно замещалась типовой. Поэтому задача реконструкции общественных зданий многократно усложняется необходимостью организации органической взаимосвязи столь разных объектов.

Процесс обследования общественных зданий иногда проводить значительно легче, чем жилого здания, так как отжившая функция освобождает внутреннее пространство. В то же время структура общественного здания, как правило, сложнее, чем жилого. Отдельный вопрос — обследование технического состояния и проектирование мер по восстановлению (усилению) большепролетных конструкций перекрытий и покрытия.

Опыт проектирования переустройства городской застройки показывает, что большинство реконструируемых зданий этих типов находится в районах старой застройки. Первопричиной их реконструкции чаще является высокая степень морального износа, что заставляет выполнять реконструктивные мероприятия даже тогда, когда по физическому состоянию строение еще имеет достаточный запас прочности. Старые районы — часто районы со специфической демографической структурой; количество детей на тысячу жителей здесь, как правило, меньше, чем в среднем по городу. Поэтому часть школ может быть передана для использования в иных целях, а действующие учебные здания нуждаются в расширении путем реконструкции, так как меняются требования к этим зданиям (необходимы спортивные залы, бассейны, лингафонные кабинеты, мастерские производственного обучения, компьютерные классы и пр.). Наиболее распространенный прием — расширение учебных корпусов за счет пристройки нового корпуса. При этом должна решаться задача планировочной изоляции и устройства самостоятельных входов.

Несоответствие ряда зданий медицинских учреждений современным требованиям серьезно препятствует оснащению их новейшим оборудованием, а значит — внедрению в лечебный процесс новейших технологий. Сложившиеся лечебные комплексы могут быть расширены путем строительства новых корпусов, присоединения соседних реконструированных зданий или надстройки существующих зданий. В процессе реконструкции медицинских учреждений широко применяется способ объединения различных зданий в единую систему с помощью галерей и подземных переходов. В пристроенных эркерах, обеспечивающих хорошую инсоляцию, целесообразно размещать прогулочные помещения.

Для детских дошкольных учреждений оптимальный вариант — размещение их в самостоятельных малоэтажных зданиях, особенно если помещения хорошо инсолируются и соседствуют с открытыми территориями. Размещение их в нижних этажах реконструируемых жилых зданий связано со значительными трудностями, так как сложно решается задача организации участка для прогулок детей. Даже разуплотнение застройки обычно не может обеспечить нужные размеры такого участка. Выходом может быть размещение дошкольных учреждений в зданиях, расположенных в непосредственной близости от садов, скверов, бульваров. Соображения пожарной безопасности исключают размещение дошкольных учреждений выше второго этажа, а как раз нижние этажи многоэтажных зданий находятся в относительно худших гигиенических условиях. Планировка встроенных детских учреждений жестко определяется параметрами здания, а отсюда — неизбежность некоторых отступлений от требований норм (преувеличение или преуменьшение площадей отдельных помещений; ориентация части спален на неблагоприятную сторону; использование выходов на лестницы, обслуживающие жилую часть здания, в качестве запасных пожарных выходов). Любые отступления должны быть согласованы с органами санитарного и пожарного надзора.

Переустройство зданий различного назначения под торговые помещения является широко распространенным путем развития торговли во всем мире. Объясняется подобный феномен высокой экономической эффективностью капиталовложений, составляющей, по зарубежным данным, порядка 50% от затрат на новое строительство в рассматриваемой отрасли. Существовавшая в России торговая сеть на начало 1990-х гг. в большинстве случаев не соответствовала градостроительным требованиям и современным технологиям торгового обслуживания. Крайне неравномерное размещение, а главное — очевидная недостаточность торговых площадей, приходящихся на душу населения, не отвечали быстро меняющимся требованиям социума; сегодня в стране возникла сеть оптовых рынков мелкорозничной торговли, расширяются торговые площади, приближаясь к мировому уровню. Обобщение опыта переустройства зданий различного назначения под торговлю позволяет выделить следующие направления: устройство встроенных и встроенно-пристроенных помещений; трансформация (использование гибкой планировки) торговых площадей.

Следует заметить, что в странах Западной Европы, например, значительную роль в снабжении населения товарами как повседневного, так и избирательного спроса играют небольшие по площади торговые заведения. В ФРГ магазины с торговой площадью менее 50 м2 занимают около 35% общенациональной торговой площади и реализуют примерно 30% всего товарооборота. Для их размещения часто используют цокольные этажи старых зданий. Подобные торговые заведения накрывают сравнительно однородной сетью всю территорию города, а специализированные (бутики, лавки и пр.) размещаются преимущественно в центрах жилых районов, в местах сосредоточения исторических памятников и центрах небольших поселений.

В России (как и повсюду) устройство магазинов в первых этажах жилых зданий, решая проблему создания новых торговых площадей, одновременно порождает множество проблем, связанных с комплексным решением архитектурного облика городской застройки, санитарно-гигиенических и других вопросов (организация входов, разгрузки поступающих товаров, функциональное зонирование и пр.). Ограниченность площади, приобретаемой или арендуемой собственниками торгового предприятия, создает значительные сложности планировочного и технологического характера (начиная от возможности технического оснащения необходимым торговым оборудованием и заканчивая архитектурно-художественным решением фасада встраиваемого заведения).

Обновление старого центра города, его приспособление к требованиям современной жизни путем реконструкции разномасштабных торговых предприятий должны осуществляться таким образом, чтобы это не вело к его разрушению, физическому уничтожению сложившейся застройки и традиционного облика города. Вместе с тем характер реконструкции (устройства) встроенных торговых заведений в исторически сложившихся кварталах определяется не только условиями архитектурной среды, но и комплексностью торгового обслуживания, шире — комфортностью жилой среды.

Значительно проще решаются проблемы переустройства торговых зданий (помещений). Прежде всего рассматривается возможность их модернизации без изменения назначения и объемно-планировочного решения. Осуществляется главным образом техническое перевооружение торговых помещений, обусловленное устареванием торгового и технологического оборудования и форм обслуживания. Производятся реконструкция инженерных сетей, архитектурно-художественное оформление интерьера, переоборудование помещений для приема и хранения товаров, бытовых помещений, устройство рампы, подъемников и пр. Второй уровень модернизации — это перепланировка основных групп помещений без изменения их назначения с увеличением мощности, пересмотр функционально-планировочных решений, размещение нового технологического оборудования. Третий уровень — это реконструкция путем расширения торговых площадей за счет использования смежных помещений, устройства антресольного этажа, переноса ограждения или пристройки дополнительного объема.

Особого внимания заслуживает идея устройства торговых пассажей путем использования примыкающих дворов. Например, создание супермаркета и сети специализированных магазинов, ориентированных во внутренний остекленный пассаж П- или О- образной формы плана здания. Пассаж (синонимы: молл, пассео), созданный с целью оживления торговли на главных улицах, всегда приобретает роль активного общественного центра, места общения людей. В нем целесообразно размещать магазины, торгующие товарами повседневного спроса, специализированные магазины, кафе, предприятия бытового обслуживания. Как и при устройстве встроенных небольших торговых точек, но на более высоком уровне сложности возникают проблемы:

  • 1) организации подъездов для загрузки-разгрузки транспорта;
  • 2) размещения необходимых служебно-бытовых помещений;
  • 3) развязки пешеходных и транспортных потоков;
  • 4) устройства мест отдыха покупателей (пешеходов);
  • 5) размещения стоянки автомобилей.

Следует указать и на социальный аспект рассматриваемого решения: торговый пассаж — один из значимых приемов возвращения атмосферы старой улицы в городе.

Обобщение мирового опыта переустройства торговых предприятий позволяет сказать, что чаще всего оно осуществляется:

  • 1) раз в 5—7 лет;
  • 2) без прекращения торговли (в 97% случаев);
  • 3) без увеличения торговых площадей и заключается прежде всего в упорядочении или изменении ассортимента, внедрении новых типов технологического оборудования и организации торговли.

Приоритетное направление развития сети торгового обслуживания населения — реконструкция зданий, позволяющая при меньших капитальных вложениях внедрять новые типы предприятий, прогрессивные технологии и оборудование, повышать уровень обслуживания и улучшать условия работы персонала.

Таким образом, также существует несколько подходов и к реконструкции общественных зданий. Первый подход состоит в максимально возможном сохранении объемно-планировочных и конструктивных решений памятника архитектуры. При этом на долгие годы сохраняется облик здания, так как с арендатором заключается договор о допустимости лишь минимальных переделок и соблюдении условий эксплуатации, не наносящих вред зданию. Обычно допускается лишь частичный перенос перегородок.

Второй подход к реконструкции общественных зданий состоит в развитии функции (назначения) здания. Существует довольно много социальных функций (культовая, архивная, библиотечная, музейная, административная, учебная и т.д.), которые должны сохраняться и развиваться на том же месте, где они и были заложены. Поэтому речь идет о реконструкции, предполагающей расширение здания, строительство дополнительных объемов и пр. При этом очень важно обеспечить стилевое единство, сомасштабность застройки. Замечательным примером этого вида реконструкции является развитие комплекса зданий Государственной Третьяковской галереи, который характерен и для транспортных сооружений, когда перенос их практически невозможен. Очень показательны проекты реконструкции московских железнодорожных вокзалов и аэропортов.

Третий подход к реконструкции общественных зданий ориентирован на развитие новой социальной функции, ранее совершенно не свойственной зданию. Проще всего задача приспособления здания к новой функции решается для крупных зданий, имеющих большие зальные пространства. Иногда приходится разворачивать новые общественные функции в зданиях промышленного и транспортного назначения. Например, бывшее здание автовокзала и квартал исторической застройки (после устройства атриумного пространства между зданиями) в центре Твери после реконструкции стали банковскими комплексами. Общественными функциями наделяются реконструированные фабричные здания, жилые казармы при фабриках и пр.

В этом же ряду стоит процесс «ситизации» — размещения офисов, магазинов, клубов, казино, банков в малоэтажном жилом фонде (как вариант — на первых этажах многоэтажных зданий) в центральных районах российских городов.

Подчеркнем, что реконструкция общественных зданий на сегодня является самым перспективным направлением в сфере переустройства зданий и сооружений различного назначения.

Реконструкция производственных зданий

Реконструкция действующих предприятий — это переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, чаще всего без существенного расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения. Расширение (изменение объема) отдельных зданий и сооружений выполняется лишь в случаях, когда новое оборудование в них не может быть размещено.

При реконструкции производственных зданий решают следующие основные задачи:

  • 1) приведение объемно-планировочной структуры зданий в соответствие с потребностями модернизируемого или вновь размещаемого производства;
  • 2) повышение эксплуатационных качеств зданий в соответствии с меняющимися социальными и технологическими требованиями;
  • 3) изменение строительных параметров зданий (конфигурации, размеров, сетки колонн), связанное с развитием производства;
  • 4) модернизация инженерных сетей для обеспечения потребностей модернизируемого производства и создания условий труда, диктуемых нормами;
  • 5) совершенствование архитектурно-художественных качеств зданий и их интерьеров с учетом современных требований к общей композиции предприятия и промышленной эстетики.

Задание для самостоятельной работы

1. Модернизация планировочной структуры здания.

Используя проект (или технический паспорт) здания, предложите несколько вариантов модернизированной организации его внутреннего пространства (квартиры или секции), учитывая функционально-планировочный аспект и конструктивную схему здания.

  • 2. Вопросы для самопроверки:
  • 1) рассмотрите виды зданий с точки зрения их возможной реконструкции;
  • 2) от чего зависит уровень (класс) комфортности жилья?
  • 3) назовите последовательность шагов по разработке планировочных решений реконструируемого жилого здания;
  • 4) проанализируйте особенности зданий различных периодов постройки;
  • 5) выделите три группы зданий с позиций их возможной перепланировки;
  • 6) требования к реконструированному «элитному» и социальному жилью;
  • 7) определите два подхода к конструктивным изменениям в процессе реконструкции жилых зданий;
  • 8) назовите особенности общественных зданий, являющихся объектами реконструкции;
  • 9) рассмотрите три подхода к реконструкции общественных зданий;
  • 10) перечислите основные задачи, решаемые в ходе реконструкции производственных зданий.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >