Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Финансы arrow Деньги, кредит, банки

Ипотечный кредит

Слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), согласно которому в землю должника врывался столб для того, чтобы каждый знал, что эта земля служит обеспечением прав кредитора. По исторически свидетельствам, отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в Египте в период первого тысячелетия до н.э.1

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества и является неотъемлемым элементом рыночной экономики.

Ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий во всех странах мира. Развитие ипотечного кредитования выступает важным критерием социальной стабильности в обществе, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, стимулируя спрос на приобретение предметов длительного пользования (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и т.п.).

В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах очень высока. Общий объем жилищного фонда России составляет около 3,5 млрд кв. м, а средняя обеспеченность жильем — порядка 20 кв. м на человека, что значительно ниже аналогичных показателей в развитых странах[1] [2].

В современных условиях в России ипотечное жилищное кредитование является приоритетным направлением государственной жилищной политики. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь ежегодно в два раза.

В странах с надежными ипотечными системами оно стало залогом улучшения социально-экономического развития, условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

В зарубежной практике выделяют три модели ипотечного жилищного кредитования, получившие наиболее широкое развитие и доказавшие свою эффективность: контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного ипотечного рынка.

Первой появилась контрактно-сберегательная модель, при которой формирование ресурсов ипотечного кредитования происходит за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с банком контракт, согласно которому берет на себя обязательство в течение установленного срока ежемесячно вносить на депозит определенную сумму, т.е. реализовать так называемый план накоплений. В свою очередь, банк берет на себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. В условиях данной модели процентные ставки и по депозитам, и по кредитам фиксированные и не зависят от движения рыночных ставок процента. Обычно они несколько ниже последних.

На ее основе, как правило, реализуются программы государственной поддержки малообеспеченных слоев населения (субсидирование первоначального взноса и процентных ставок, гарантирование возврата кредитов и др.).

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме использовалась, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков — достаточных долгосрочных пассивов. В развитых странах эта модель сохранилась лишь во Франции, Германии, Австрии благодаря государственным субсидиям.

В модели ипотечного банка источником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом недвижимости, под которую предоставлены ипотечные кредиты (так называемая масса ипотечного покрытия). Проценты по ипотечным облигациям выплачиваются за счет доходов, получаемых банками от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются за счет сумм, поступающих в погашение этих кредитов. Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку обеспечены потоком денежных средств от выданных ипотечных кредитов, гарантиями ипотечного банка и залогом движимости. Ипотечные банки наиболее развиты в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции.

В модели вторичного ипотечного рынка банк, выдав ипотечный кредит, продает его специальной организации — кондуиту (организация, занимающаяся распространением «горячих» выпусков ценных бумаг на бирже). Ипотечный кредит при этом переходит на баланс последнего. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и на их основе выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. Таким образом создается вторичный рынок закладных. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. страхует от кредитного риска.

Данная модель основана на процессе секьюритизации активов, т.е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. Она характерна для США, где создана специальная ипотечная корпорация «Fannie Мае», акции которой котируются на Нью-Йоркской фондовой бирже. Наряду с ней в США действует еще целый ряд корпораций и агентств, обслуживающих выпуск и обращение закладных на вторичном рынке и предоставляющих гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.

Таким образом, вторичный рынок закладных способствует переливу капитала в экономике, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны.

  • [1] Деньги, кредит, банки: Учебник / Под ред. Г.Н. Белоглазовой. М., 2004.С. 210.
  • [2] Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка: Учебник для бакалавров / Под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. М.,2012.С. 377.
 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >
 
Популярные страницы