ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН

Права и обязанности собственника жилого помещения

• 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
• 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
• 3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
• 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий_

В ст. 30 ЖК речь идет о правах и обязанностях собственника жилого помещения. Как и любой иной собственник, собственник жилого помещения имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК (ч. 1 ст. 30).

Если вести речь о правомочиях собственника любого имущества, то он может осуществлять свои права собственника на имущество в пределах установленных законом (ст. 209 ГК).

Жилищный кодекс говорит о пределах использования жилого помещения (а не о пределах осуществления права собственника на жилье). И это не случайно. В статье подчеркивается функциональное назначение жилого помещения — объекта, который используется только для проживания, поэтому ЖК определяет пределы его использования в соответствии с целевым назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Поэтому гражданин-собственник может использовать их для личного проживания, проживания членов семьи, передавать во владение и (или) в пользование на основании договора найма и др. договоров (ч. 2 ст. 30). В данном случае законодатель говорит о предоставлении жилья во владение и пользование, имея в виду проживание граждан. Если речь идет о договоре аренды, то жилье передается только во владение арендатору (юридическому лицу), так как последний должен использовать его также только для проживания граждан (и, соответственно, передавать им во владение и пользование).

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Следовательно, он должен заботиться о состоянии и сохранности принадлежащего ему жилого помещения, нести расходы по его содержанию и ремонту; нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, в той части затрат (по сумме), которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире он обязан содержать и свою долю общего имущества в коммунальной квартире (ч. 3, 4 ст. 30). Поэтому собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платежей состоит из:

• а) платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• б) платы за коммунальные услуги.

Исчерпывающий перечень коммунальных услуг содержится в ч. 4 ст. 154 ЖК.

Плата за коммунальные услуги определяется исходя из их потребленного количества по данным приборов учета; если их нет — рассчитывается по установленным нормативам потребления.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников устанавливается на общем собрании собственников жилого помещения в многоквартирном доме или органами управления ТСЖ, ЖСК, жилищного кооператива и должен быть достаточным для содержания имущества в многоквартирном доме. Из этого правила есть исключение: 1) для собственников, не выбравших способ управления многоквартирным домом, и 2) для собственников, которые на приняли на общем собрании решение об установлении размера оплаты за содержание и ремонт, размер платы устанавливается органами местного самоуправления или органами государственной власти субъектов РФ.