Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

• 1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
• 2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
• 3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
• 4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Комментарий к ст. 86-88_

Жилой дом может быть снесен по двум причинам:

• а) если он признан аварийным, не подлежащим капитальному ремонту или реконструкции, так как это или технически невозможно, или экономически не целесообразно;
• б) в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Основаниями для признания жилого дома аварийным могут быть:

• • наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие физического износа в процессе эксплуатации здания или отдельных его частей;
• • нахождение жилых домов в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных или проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений (п. 33-36 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Непригодным для проживания может быть признано отдельное жилое помещение в доме (п. 3 ст. 85 ЖК). Например, комнаты, окна которых выходят на магистрали, если уровень шума выше допустимой нормы и его невозможно снизить до допустимого значения при помощи инженерных и проектных решений (п. 39, 40 указанного Положения). Признание жилого дома аварийным означает, что проживание в нем представляет опасность для жизни, в то же время срок сноса дома, установленный решением органа местного самоуправления, бывает достаточно длительным (не отвечает требованиям разумности). В этом случае такое решение может быть оспорено гражданами в суде. Как разъяснил ВС РФ в Постановлении от 2 июля

2009 г. № 14, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании ч. 2 ст. 57 ЖК, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категориям жилых (ч. 2 ст. 15 ЖК).

Условием сноса жилого дома может быть изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом государственный орган или орган местного самоуправления должен доказать, что изъятие земельного участка обусловлено именно этими нуждами.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений; п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N9 14).

Расторжение договора по инициативе наймодателя и выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения возможно также при переводе жилого помещения в нежилое. Жилые помещения могут переводиться в нежилые по разным причинам: в связи с тем, что они не могут использоваться как жилые, ввиду необходимости использовать определенные жилые помещения для улучшения обслуживания населения (размещения ателье, магазинов, аптек и др.). Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые определяются гл. 3 ЖК (см. комментарий к ст. 22 ЖК).

Основанием для выселения с предоставлением другого жилого помещения является капитальный ремонт или реконструкция дома. Такое выселение возможно по требованию наймодателя, если в результате капитального ремонта или реконструкции дома:

• а) жилое помещение не может быть сохранено;
• б) общая площадь жилого помещения уменьшится (ч. 5 ст. 15 ЖК), в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК);
• в) общая площадь жилого помещения увеличится, вследствие чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ч. 1,2 ст. 50 ЖК).

Что считается «существенным превышением нормы предоставления», в ЖК не сказано. Возможно, в качестве оценочного критерия нужно иметь в виду ч. 2 ст. 58 ЖК, допускающую превышение нормы предоставления на одного человека не более чем в два раза в случаях, предусмотренных этой статьей.

Выселение по инициативе наймодателя возможно в случае, когда жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозной организации имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Гражданам, выселенным из такого жилого помещения, другое жилье должен предоставить наймодатель с учетом требований, предусмотренных ч. 8 ст. 5 указанного Федерального закона. В соответствии с требованиями этой статьи передача религиозным организациям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда будет осуществляться уполномоченным органом после предоставления гражданам жилых помещений в соответствии с планом передачи религиозным организациям имущества религиозного назначения, формируемого согласно настоящей статье.

Обязанность по обеспечению другим благоустроенным жилым помещением по договору социального найма в связи со сносом дома лежит на органе местного самоуправления принявшем решение о сносе такого дома (ст. 86 ЖК).

В остальных случаях, предусмотренных ст. 85 ЖК, такая обязанность лежит на наймодателе (ст. 87, ч. 3, ст. 88, ст. 87.1 ЖК).