Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86-88

настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

• (в ред. федеральных законов от 17.12.2009 № 316-ФЗ, от 30.11.2010 №328-Ф3)
• 2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
• 3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Комментарий_

Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать требованиям, которые предусмотрены в ст. 89 ЖК. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, т.е. в пределах административной границы населения (в то же время в случаях, предусмотренных федеральным законом, предоставляемое жилое помещение с письменного согласия граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ) и быть благоустроенным применительно кусловиям данного населенного пункта. Благоустроенность определяется наличием коммунальных удобств (свет, вода, газ, центральное отопление). В соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК требования, которым должно отвечать жилое помещение с точки зрения санитарно-технических норм, содержатся в разд. II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодням для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. При этом, как разъяснил Пленум ВС РФ, неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основаниями для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК (п. 37 ч. 3 Постановления от 2 июля 2009 г. N° 14). Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в вышеуказанном Положении, они носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами РФ и муниципальными образованиями.

Предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это правило ст. 89 ЖК существенно отличается от ранее действовавшего ЖК РСФСР и сложившейся судебной практики, когда размер предоставляемого жилого помещения определялся с учетом таких норм, как норма предоставления; дополнительная жилая площадь, при фактическом пользовании ею; не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов, учитывалось состояние здоровья граждан, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства.

В соответствии с комментируемой статьей при определении размера конкретного жилого помещения, предоставляемого выселяемым гражданам в связи со сносом жилого дома (как и по другим основаниям, предусмотренным п. 1-4 ст. 85), единственным критерием является равнозначность этого жилого помещения по общей площади ранее занимаемому. Из п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 14 следует, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86-88 ЖК, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК).

Таким образом, выселение по данным основаниям не предусматривает одновременного улучшения жилищных условий (как было раньше), поскольку право на такое улучшение за счет государственных (муниципальных) средств имеют лишь малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК).

Однако в случае передачи жилых помещений религиозным организациям граждане, которые в них проживали, должны получать жилье по нормам предоставления (п. 5 ст. 85, ст. 87.1,89 ЖК), т.е. для них это будет улучшением жилищных условий. Но чем же отличаются права этих граждан от прав других граждан, предусмотренных ст. 85 ЖК? Ведь основание для выселения по этой статье общее — невозможность использования жилого помещения по назначению.

Кроме того, граждане, принятые на квартирный учет до 1 марта 2005 г., в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений (ч. 2 ст. 6 Вводного закона). В то же время, если эти граждане подлежали выселению в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, для них это было одновременно и улучшением жилищных условий (ст. 96 ЖК РСФСР), т.е. это были социальные гарантии, предусмотренные законом, и если они оказались нереализованными (до 1 марта 2005 г.), их нельзя отменять. Жилищные права граждан могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 1 ЖК).

Наконец, непригодность жилого помещения для проживания — одно из условий принятия на квартирный учет малоимущих граждан (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК); причем, гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и неподлежащими ремонту или реконструкции, жилые помещения предоставляются вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК). Как неоднократно разъяснял Верховный Суд РФ, предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включение гражданина в какую-либо очередь. Жилищным кодексом право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет. Следовательно, при удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно быть предоставлено жилое помещение, законом не установлен, суд такой срок не должен определять, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки. Поэтому можно сделать вывод, что для граждан, принятых на квартирный учет до 1 марта 2005 г. (по основаниям, предусмотренным ЖК РСФСР), и для малоимущих граждан, принятых на квартирный учет после 1 марта 2005 г. по основаниям непригодности жилого помещения для проживания, выселение по ст. 85 ЖК должно быть одновременно и улучшением жилищных условий.

Закон гарантирует равнозначность нового жилого помещения ранее занимаемому. Но ЖК не раскрывает понятие «жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому» (ч. 1 ст. 89).

Муниципальные органы полагают, что если речь идет о выселении, например, при сносе аварийного дома, то предоставлять другое благоустроенное помещение нужно исходя из расчета общей площади «метр за метр», а размер жилой площади и количество комнат в соответствии с ЖК значения не имеют. Так, семье М., состоящей из четырех человек (разведенных супругов, их дочери и матери одного из супругов), проживающих в двухкомнатной квартире общей площадью 30 кв.м, была предоставлена однокомнатная благоустроенная квартира общей площадью 30 кв.м, в том числе жилой — 19 кв.м, в связи со сносом жилого дома, в котором они проживали. В другом случае семье из 8 человек, проживающих в двухкомнатной квартире общей площадью 26 кв.м, в том числе жилой — 19,4 кв.м, в связи со сносом жилого дома была предоставлена однокомнатная квартира общей площадью 38 кв.м. В третьем случае семье из трех человек (в составе которых инвалид-колясочник), занимающих двухкомнатную квартиру общей площадью 35,4 кв.м на первом этаже подлежащего сносу жилого дома, администрация г. Краснодара предоставила однокомнатную квартиру общей площадью 38,2 кв.м (на 11 этаже). В первом случае районный суд удовлетворил иск администрации г. Краснодара о выселении семьи М. в предоставленную квартиру (2009 г.); в двух других — отказал по причине неравнозначности предоставляемого жилого помещения и других потребительских свойств, предлагаемых администрацией города жилых помещений (Дело № 2 — 4299/2010 г.).

Но «равнозначность» жилого помещения по общей площади ранее занимаемому не тождественно только лишь количественно

ной характеристике ранее занимаемого помещения по общей площади, так как в противном случае в законе было бы сказано — «предоставляется жилое помещение не менее того, что занимал (или равное занимаемому) по общей площади». Речь идет не только о количественной характеристике предоставляемого жилого помещения, но и его физическом составе и качественном признаке (если занимал квартиру, предоставляется квартира; вместо занимаемой комнаты в коммунальной квартире — комната в такой квартире).

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, т.е. общая площадь квартиры включает и жилые, и нежилые помещения. Предоставление в порядке ст. 89 ЖК равнозначных по общей площади жилых помещений в виде квартир предполагает равнозначность в соотношении жилой площади и площади вспомогательных помещений, составляющих общую площадь вновь предоставляемого помещения взамен ранее занимаемого жилого помещения.

Предоставление в порядке ст. 89 ЖК равнозначных по общей площади жилых помещений в виде отдельных квартир, очевидно, предполагает и равнозначность в количестве комнат в квартире по сравнению с ранее имевшимися. Встречающиеся на практике ограничительные толкования ст. 89 ЖК о равнозначности количества комнаттолько в коммунальных квартирах позволяют ухудшать жилищные условия нанимателей, выселяемых из отдельных квартир, по сравнению с нанимателями, выселяемыми из коммунальных квартир, что противоречит ч. 1 ст. 19 Конституции РФ.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14, по делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86-88 ЖК, т.е. в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению, суду следует проверить, в частности, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых граждан (п.37).

Статья 89 ЖК лишь в общем виде определяет критерии, которым должны отвечать предоставляемые в связи с выселением жилые помещения. Поэтому необходимо оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых взамен занимаемых ранее, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным гражданам определенного жилого помещения.