Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют ГК РФ и Закон о государственной регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат: право собственности, пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и оно может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Закона о государственной регистрации).

Из названного положения Закона следует, что государственная регистрация прав не изменяет существующих прав на землю и не создает новых прав, но лишь подтверждает существование прав на недвижимое имущество и ограничений вещных прав.

Следовательно, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество у продавца имущества для перехода права собственности к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на общих основаниях, предусмотренных частью первой ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом1. Возникает вопрос: если за продавцом не зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке, то какие же права тогда переходят к покупателю? Поскольку законом и подзаконными актами Российской Федерации не предусматривается подтверждение права собственности продавца, такой договор вполне можно считать законным. Подобная ситуация может возникнуть при передаче недвижимого имущества от лица, которое владеет недвижимым имуществом на основании приобретательной давности, но его право не зарегистрировано в установленном порядке, при аренде земельного участка и т. д.[1] [2]

Регистрация прав на недвижимое имущество составляет ядро регистрационной системы. Однако наряду с государственной регистрацией прав в законодательстве предусматривается государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, которая введена вместо их нотариального удостоверения.

Государственная регистрация сделок осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законом. В настоящее время требования государственной регистрации предусмотрены п. 2 ст. 609 (договор аренды недвижимого имущества) и п. 3 ст. 339 (договор об ипотеке)В ГК РФ. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗВ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). При совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества подлежит регистрации переход права собственности на недвижимое имущество.

В порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество наряду с регистрацией права собственности осуществляется регистрация ограниченных вещных прав, а также ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и др.) (ст. 1 Закона о государственной регистрации).

Государственная регистрация сервитутов проводится в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРП (ст. 27 Закона о государственной регистрации).

Статья 165 ГК РФ предусматривает одинаковые последствия несоблюдения нотариальной формы и требования государственной регистрации сделки — ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации, которое ее не заменяет, а является основанием для регистрации в установленном порядке.

Специальные правила государственной регистрации установлены применительно к случаям раздела земельного участка. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, дальнейшая судьба которых может быть различной:

  • 1) земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в законе. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки;
  • 2) из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок);
  • 3) при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (ст. 112ЗКРФ).

Присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству[3].

Отсутствие государственной регистрации права на земельный участок не создает препятствий для перехода права собственности к другому лицу и не является основанием для признания перехода права собственности к покупателю недействительным.

Приобретатель имущества в случае отсутствия документов, подтверждающих право собственности у лица, у которого приобретается недвижимое имущество, вправе истребовать необходимую информацию об объекте недвижимости и существующих обременениях прав.

Выделяют следующие общие принципы регистрационной системы России:

  • 1) принцип внесения, означающий обязательность внесения в Реестр всех прав на недвижимое имущество, возникновение права на недвижимость с момента государственной регистрации данного пра ва, что определяется п. 2 ст. 8 ГК РФ и ст. 2 и 4 Закона о государственной регистрации;
  • 2) принцип открытости реестровых данных (п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Закона о государственной регистрации).
  • 3) принцип легалитета, который означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона (ст. 2 Закона о государственной регистрации);
  • 4) принцип публичной достоверности сведений государственного реестра[4].

Названные принципы действуют с исключениями, установленными законодательством. Так, исключением из принципа внесения являются положения п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В соответствии с ними при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Другими словами, покупатель здания, приобретший его от лица, являвшегося арендатором земельного участка, на котором расположено это здание, с момента государственной регистрации права собственности на здание становится арендатором этого земельного участка. Внесения каких-либо записей об этом в ЕГРП не требуется.

К покупателю, не являющемуся субъектом, которому земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, переходит право бессрочного пользования участком, причем для перехода этого права к покупателю внесения записи в ЕГРП не требуется (п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; постановления Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. № 11401/09, от 11 мая 2010 г. № 82/09).

Исключением из принципа внесения является также правило о возникновении публичной собственности на земельные участки, в отношении которых государственная собственность не разграничена.

Вопрос о необходимости государственной регистрации права собственности публичных образований в случаях, когда право возникает из нормативного акта, явился предметом судебного спора. Предметом рассмот рения в Президиуме ВАС РФ стал следующий спор между муниципальным образованием и Российской Федерацией. Российская Федерация зарегистрировала право собственности на земельный участок до вступления в силу правил ст. 3[5] Закона № 137-ФЗ. Однако в соответствии с данными правилами земельный участок должен был быть отнесен не к федеральной, а к муниципальной собственности. Муниципальное образование обратилось в суд с иском о признании своего права на участок. Суды трех инстанций отказали в иске о признании права, указав, что собственником участка в соответствии с записями ЕГРП является Российская Федерация, а Закон № 137-ФЗ был дополнен ст. З[5]. Президиум ВАС РФ не согласился с такой позицией, признав: само по себе вступление в силу правил, содержащихся в ст. 3[5] Закона № 137-ФЗ, означает, что с 1 июля 2006 г. спорный участок поступил в собственность муниципального образования и внесения в ЕГРП каких-либо записей об этом не требовалось. Следовательно, истец правильно избрал способ защиты своего права собственности на участок — иск о признании права собственности к лицу, которое, не являясь собственником участка, тем не менее записано в ЕГРП в качестве его собственника[5].

Принцип легалитета в системе государственной регистрации также не имеет абсолютного значения, так как не предполагает неопровержимость сведений ЕГРП прав. Государственная регистрация предполагает установление соответствия правоустанавливающих документов требованиям законодательства лишь по некоторым критериям. К числу таких критериев относятся наличие пороков сделки, отвечающих признакам ее недействительности (пороки формы или содержания). В ст. 20 Закона о государственной регистрации основанием для отказа в регистрации называется лишь дефект содержания или формы сделки. Дефекты воли, волеизъявления, субъекта или объекта сделки в перечень критериев экспертизы не включается. Таким образом, установление факта дееспособности или управомоченности лица на совершение сделки, действительности волеизъявления сторон и другие вопросы к компетенции регистрирующего органа не относятся. Лега-литет регистрационной процедуры имеет внешний характер и не касается скрытых дефектов сделки.

Принцип публичной достоверности сведений государственного реестра означает признание сведений о государственной регистрации права единственным подтверждением существования права. Этот принцип предполагает правовое обеспечение защиты приобретателя недвижимого имущества по ряду следующих критериев, которые установлены в абз. 2 п. 2 ст. 223 и п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ: 1) наличествует приобретательная сделка, которая действительна во всем, кроме управомоченности отчуждателя; 2) приобретатель записан в ЕГРП в качестве собственника; 3) приобретатель является добросовестным;

4) приобретение недвижимости было осуществлено возмездно; 5) недвижимое имущество выбыло от его собственника не против его воли. Таким образом, при соблюдении всех названных критериев сведения Реестра носят неопровержимый характер.

Лицо, добросовестно полагавшееся на записи Реестра и заключившее договор купли-продажи, но не ставшее зарегистрированным собственником имущества к моменту обнаружения неуправомоченности отчуждателя, не вправе требовать государственной регистрации перехода права на недвижимую вещь ни от контрагента по договору (так как у него нет распорядительной власти над вещью), ни от действительного собственника (поскольку тот не обязывался перед приобретателем передать тому вещь в собственность). В описанной ситуации добросовестное лицо может лишь требовать от стороны по договору возмещения причиненных убытков.

Записи Реестра изменяются при регистрации перехода права или обременения либо в результате корректировки ошибочной записи. Корректировка записей, внесенных в Реестр по ошибке, осуществляется двумя способами: административным (самим органом, ведущим реестр) и судебным (на основании решения суда).

Действующий Закон о государственной регистрации регулирует порядок исправления технических ошибок в записях. К числу таких ошибок могут быть отнесены описки, опечатки, ошибки в указании площади земельного участка, ошибки в указании кадастрового номера и т. п., т. е. такие ошибки, которые не влияют на содержание, момент возникновения, порядок реализации права на недвижимое имущество. Кроме того, некоторые положения об исправлении ошибок содержатся в Законе о государственном кадастре (ст. 28), который разделяет техническую ошибку в сведениях (когда ошибка была допущена при внесении записи в кадастр, хотя в представленных документах сведения были верные) и кадастровую ошибку в сведениях (когда ошибка допущена в документах, представленных в орган кадастрового учета). Технические ошибки исправляет орган, ведущий кадастр; кадастровые ошибки исправляются в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (т. е. по инициативе правообладателя), или в порядке информационного взаимодействия между государственными органами, или на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Исправление Реестра, которое связано с изменением записи о принадлежности недвижимой вещи, содержанием или условиями реализации права на недвижимое имущество, возможно либо с согласия лица, внесенного в Реестр, либо на основании решения суда.

При этом принципиальным является то, что спор об исправлении записи Реестра (который в российской юридической практике обычно именуется спором о признании права) ведется заинтересованным лицом, полагающим, что Реестр недостоверен, не против органа по регистрации, а против лица, неправильно, по мнению истца, внесенного в Реестр. Данный тезис объясняется тем, что регистратор не является участником гражданских правоотношений, которые отражаются в Реестре, и поэтому он не может нарушить право собственности (залога, постоянного пользования и т. п.) истца; таким лицом является тот, кто зарегистрирован в Реестре.

Записи Реестра могут быть скорректированы не только исками о признании права, но и иными исками, в том числе исками о применении последствий недействительности сделки. В соответствии с п. 1В ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, следовательно, если в результате исполнения такой сделки в ЕГРП были внесены записи, они должны быть исправлены. При этом следует учитывать, что одного только решения о признании сделки недействительной недостаточно для исправления Реестра: необходимо, чтобы суд также применил последствия недействительности сделки.

Пункт 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации устанавливает ответственность регистратора за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в этом Законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в названном Законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

В п. 3 ст. 31 данного Закона уточняется, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них названным Законом обязанностей, в том числе в результате внесения в ЕГРП записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости, а равно умышленное занижение размеров платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения, наказываются штрафом в размере до 80 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок до 360 часов (ст. 170 УК РФ).

  • [1] См. постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
  • [2] См.: Мосеичева А. А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2.
  • [3] См. постановление Президиума ВАС РФ от 19 апреля 2011 г. № 14950/10.
  • [4] См.: Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 5.
  • [5] См. постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2011 г. № 2178/11.
  • [6] См. постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2011 г. № 2178/11.
  • [7] См. постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2011 г. № 2178/11.
  • [8] См. постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2011 г. № 2178/11.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >