Оценка стоимости объектов недвижимости на основе доходного подхода

Доходный подход к оценке объектов недвижимости в зависимости от динамики приносимого недвижимостью дохода представлен двумя методами: при стабильном доходе применяется метод капитализации доходов; при нестабильном — метод дисконтированных денежных потоков.

Оценка стоимости недвижимости методом капитализации доходов. На первом этапе оценивается потенциальный валовой доход (ПВД), или доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной загрузке объекта в течение всего года. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и ставки арендной платы и рассчитывается по формуле

где У — площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са арендная ставка за 1 м2.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

На втором этапе оцениваются предполагаемые убытки от недосдачи объекта и потерь при сборе платежей. Корректировка ПВД на указанные потери дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

На третьем этапе рассчитываются операционные расходы, которые обеспечивают эксплуатацию недвижимости. Операционные расходы подразделяются:

  • • на условно-постоянные, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг;
  • • условно-переменные, или эксплуатационные, размер которых зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта;
  • • расходы на замещение, или расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

На четвертом этапе проводят расчет чистого операционного дохода (ЧОД):

Пятый этап предполагает расчет коэффициента капитализации с помощью следующих методов:

  • • метода кумулятивного построения;
  • • метода определения коэффициента капитализации с учетом изменения стоимости недвижимости;
  • • метода инвестиционной группы;
  • • метода рыночной экстракции (выжимки).

Метод кумулятивного построения формирует коэффициент капитализации для недвижимости, состоящий из двух элементов:

  • 1) ставки дохода на инвестиции в недвижимость с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретным объектом;
  • 2) нормы возврата (возмещения) капитала, под которой понимается способ возмещения первоначальных вложений.

Ставка дохода включает безрисковую ставку дохода и сумму премий за риск вложения в недвижимость, низкую ликвидность недвижимости и инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода является базовой, к которой добавляются остальные составляющие. Если безрисковая ставка получена на основе зарубежной информации, то к ней прибавляется премия за так называемый страновой риск.

Премия за риск вложения капитала в недвижимость (0—5%) зависит от особенностей оцениваемого вида недвижимости.

Премия за низкую ликвидность компенсирует потерю доходности в связи с низкой ликвидностью недвижимости и сложностью перевода вложенного капитала в денежную форму.

Премия за инвестиционный менеджмент (0—5%) компенсирует сложность управления объектом для обеспечения нормальной доходности.

Для определения нормы возмещения капитала применяют следующие методы:

  • • метод Ринга (прямолинейный возврат капитала), который целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов от недвижимости будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы — осуществляться равными частями;
  • • метод Инвуда (аннуитетный метод), который обеспечивает возврат капитала по основной ставке дохода на инвестиции. Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения, рассчитанного по той же ставке;
  • • метод Хоскольда; если рассчитанная основная ставка дохода велика и осуществление возврата капитала по ней маловероятно, то для расчета фактора фонда возмещения используется безрисковая ставка дохода.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом изменения стоимости недвижимости аналогичен методу кумулятивного построения, однако в данном случае норма возврата определяется исходя из информации о длительности периода, в течение которого чистый операционный доход будет находиться на расчетном стабильном уровне, и о процентном изменении стоимости недвижимости за это же время.

Метод инвестиционной группы применяется для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с помощью заемного и собственного капитала. Коэффициент капитализации должен обеспечивать доходность обеих форм финансирования инвестиций.

В данном случае ставка доходности для заемных средств называется ипотечной постоянной.

Общий коэффициент капитализации (Я) определяется как средневзвешенное значение:

где /) — доля заемных средств в стоимости;

Ят коэффициент капитализации для заемного капитала;

ЯЕ коэффициент капитализации для собственного капитала.

Метод рыночной экстракции основан на рыночных данных о ценах продаж и значениях чистого операционного дохода (ЧОД) по сопоставимым объектам недвижимости, по которым можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким образом коэффициент капитализации по представительному числу аналогов можно использовать для оцениваемого объекта.

Оценка стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтированных денежных потоков, представляет собой сумму доходов, приведенную к дате оценки, которую данная недвижимость в будущем может принести владельцу. Оценка стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков предусматривает несколько этапов.

На первом этапе определяется длительность прогнозного периода.

На втором этапе составляется прогноз потока доходов для каждого прогнозного года.

На третьем этапе рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец прогнозного периода, или стоимость реверсии.

На четвертом этапе определяется ставка дисконтирования для оцениваемой недвижимости.

На пятом этапе доходы от недвижимости, включая стоимость реверсии, дисконтируются и суммируются.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >