Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Финансы arrow Международные стандарты финансовой отчетности

ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МСФО (IAS) 40

Цели изучения:

  • • выяснить цель и сферу применения стандарта;
  • • усвоить определения стандарта;
  • • усвоить порядок признания и первоначального измерения инвестиционной недвижимости;
  • • изучить правила последующего измерения инвестиционной недвижимости;
  • • получить представление о порядке переводов объектов из категории «инвестиционная недвижимость» в другие категории и из других категорий в категорию «инвестиционная недвижимость»;
  • • узнать правила отражения выбытия объектов инвестиционной недвижимости;
  • • усвоить требования по раскрытию информации об инвестиционной недвижимости в примечаниях к финансовой отчетности.

Цель и сфера применения

Цель стандарта — установить порядок учета и отражения в отчетности инвестиционной недвижимости.

МСФО (/AS) 40 применяется при признании, оценке и раскрытии информации об инвестиционной недвижимости (например, для измерения в финансовой отчетности арендатора доли инвестиционной недвижимости, которой он владеет по договору аренды, учитываемой как финансовая аренда, и для измерения в финансовой отчетности арендодателя инвестиционной недвижимости, предоставленной арендатору по договору операционной аренды).

В МСФО (/AS) 40 не рассматриваются вопросы, освещенные в МСФО (М5) 17 «Аренда», в том числе:

  • • классификация аренды как финансовой или операционной;
  • • признание доходов от сдачи инвестиционной недвижимости в аренду;
  • • измерение в финансовой отчетности арендатора доли недвижимости, находящейся во владении по договору аренды, учитываемой как операционная аренда;
  • • измерение в финансовой отчетности арендодателя его чистых инвестиций в финансовую аренду;
  • • учет операций продажи с обратной арендой;
  • • раскрытие информации о финансовой и операционной аренде. МСФО (/AS) 40 не применяется к биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности, и правам на полезные ископаемые и запасам таких полезных ископаемых, как нефть, природный газ и аналогичные невосстанавливаемые ресурсы. Вне

сферы данного стандарта находятся и объекты, учет и отражение которых в отчетности регулируются иными стандартами (табл. 1). Однако незавершенное строительство инвестиционной недвижимости относится к сфере действия МСФО (IAS) 40.

Таблица 1

Объекты имущества, не входящие в сферу действия МСФО (IAS) 40

Объекты

Состояние

Назначение

Стандарт

Примечания

Здание

Готово к продаже

Для продажи в ходе обычной деятельности

МСФО HAS) 2 «Запасы»

Здание

В процессе строительства

Для продажи в ходе обычной деятельности

МСФО [IAS) 2 «Запасы»

Здание

В процессе реконструкции

Для продажи в ходе обычной деятельности

МСФО HAS) 2 «Запасы»

Здание

В процессе строительства

Строительство для третьей стороны по договору подряда

МСФО HAS) 11 «Договоры подряда»

Здание,

земля

В процессе эксплуатации

Производство товаров, продукции, оказание услуг

МСФО HAS) 16 «Основные средства»

Здание

В процессе эксплуатации

Проживание сотрудников компании

МСФО HAS) 16 «Основные средства»

Независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет

Здание,

земля

Переданы в финансовую аренду

Сдача в финансовую аренду

МСФО HAS) 17 «Аренда»

Объект согласно МСФО HAS) 17 отсутствует в Отчете о финансовом положении (позиции) у арендодателя

Стандарт содержит определения терминов.

Балансовая стоимость — сумма, по которой актив признается в Отчете о финансовом положении (позиции).

Фактические затраты — сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива на момент его приобретения или создания.

Справедливая стоимость — цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки (определяется по правилам МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).

Инвестиционная недвижимость — недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

• не для использования в производстве или поставке товаров,

оказании услуг, для административных целей;

• продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Инвестиционная недвижимость в силу специфики ее назначения

генерирует самостоятельные денежные потоки, т.е. в значительной степени независимые от других активов компании. Противоположным понятием инвестиционной недвижимости выступает недвижимость, занимаемая владельцем.

Недвижимость, занимаемая владельцем, — недвижимость, находящаяся в распоряжении (владельца или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или для административных целей.

Направление использования недвижимости, занимаемой владельцем, как правило, предполагает ситуацию, при которой денежные потоки генерируются в результате применения многих активов. Для учета и отражения в отчетности недвижимости, занимаемой владельцем, представляющей по сути основные средства, следует обратиться к правилам, установленным в МСФО (MS) 16 «Основные средства».

Рассмотрим примеры объектов инвестиционной недвижимости.

Пример

Компания имеет в собственности два участка земли и четыре здания.

Первый участок компанией в настоящее время не используется. Компания полагает, что стоимость земли будет неуклонно возрастать, и планирует через 5-10 лет продать данный участок. Так как участок земли предназначен для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи через короткий срок в ходе обычной хозяйственной деятельности, его следует классифицировать как инвестиционную недвижимость.

Предназначение второго участка земли компанией пока не установлено. Возможно, здесь будут возведены производственные сооружения; возможно, участок будет продан через короткий срок в ходе обычной хозяйственной деятельности. Земля, назначение которой еще не установлено, относится к инвестиционной недвижимости.

Первое здание, являющееся активом компании и принадлежащее ей по праву собственности, сдано в аренду по нескольким договорам операционной аренды. Второе здание взято в финансовую аренду и также сдано в операционную аренду по одному договору аренды. Третье здание, контролируемое компанией, не занято и его предполагается сдать в аренду либо по одному или нескольким договорам операционной аренды. Четвертое здание, классифицированное ранее как инвестиционная недвижимость и сдаваемое в операционную аренду в настоящее время, находится на реконструкции; в дальнейшем его также предполагается сдавать в операционную аренду.

Все здания следует классифицировать как инвестиционную недвижимость.

Достаточно часто компании сдают в операционную аренду только часть здания или сооружения, используя другую часть для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей. В этом случае следует установить, могут ли быть данные части проданы или сданы в финансовую аренду независимо друг от друга; при положительном ответе эти части следует учитывать по отдельности. В ситуации, когда часть здания не используется и предназначена для продажи в долгосрочной перспективе (т.е. прироста стоимости капитала), поступают аналогичным образом.

Пример

Компания сдает в операционную аренду два первых этажа собственного здания, а на трех верхних этажах располагаются ее офисные помещения. Компания может сдать любой этаж здания в финансовую аренду или продать. Компания классифицирует часть здания (два первых этажа) как инвестиционную недвижимость; другая часть здания (три верхних этажа) классифицируется как основное средство, и ее учет ведется согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Если части объекта недвижимости нельзя продать по отдельности, необходимо определить соотношение между ними. Объект должен быть классифицирован как инвестиционная недвижимость только в том случае, если его подавляющая часть используется как инвестиционное имущество.

Компании также могут предоставлять арендаторам по договорам операционной аренды определенные услуги, объемы которых должны быть оценены относительно стоимости договоров. Возможные ситуации и решения представлены в табл. 2.

Таблица 2

Особенности классификации объектов при различных ситуациях

Особенности в различных ситуациях

Доля услуг относительно соглашения в целом

незначительна

значительна

не может быть установлена без детального анализа ситуации

Примеры ситуаций

Компания — собственник офисного здания, предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по его охране и текущей эксплуатации

Компания — владелец гостиницы предоставляет услуги проживающим в ней лицам

Компания — собственник гостиницы передала выполнение некоторых функций третьей стороне по договору управления

Классификация

объекта

Инвестиционное имущество

Собственность,

занимаемая

владельцем

Требует вынесения профессионального суждения и применения самостоятельно разработанных компанией критериев для его последовательного использования.

В случаях, когда классификация затруднительна, критерии следует раскрывать

Следует особо выделить вопрос классификации объектов в качестве инвестиционного имущества в консолидированной отчетности. Необходимо помнить, что группа предприятий представляется в консолидированной отчетности как единая компания. Поэтому, если между материнской компанией и ее дочерними компаниями проводится операция сдачи объекта в операционную аренду, в консолидированной отчетности подобный объект не должен классифицироваться как инвестиционное имущество, хотя в отдельной отчетности предприятия-собственника данный объект будет отражаться именно как инвестиционное имущество.

 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >
 
Популярные страницы