Взаимодействие с крупными инвесторами жилищного строительства

Схема финансирования строительства жилья инвесторами имеет несколько разновидностей:

  • • крупная коммерческая или государственная структура на ранней стадии строительства по инвестиционному договору выкупает весь жилой дом или его существенную часть с целью предоставления после ввода в эксплуатацию квартир своим сотрудникам или по какой-либо жилищной программе;
  • • инвестиционная компания на ранней стадии строительства выкупает весь дом или его существенную долю с целью дальнейшей продажи квартир конечным потребителям.

Сущность выбранной схемы финансирования во многом определяется состоянием рынка жилья, а именно: уровнем стоимости квадратного метра и динамикой его изменения.

Уровень цены м2 жилья и его динамику можно характеризовать в сравнении с уровнем сметной стоимости. Возможны следующие случаи:

  • 1. цена м2 жилья значительно выше сметной стоимости и устойчиво растет;
  • 2. цена м примерно равна сметной стоимости и в динамике подобное состояние сохраняется;
  • 3. цена м2 жилья ниже сметной стоимости и в динамике на определенный период подобное соотношение сохраняется.

В первом случае, так называемого растущего квадрата (рис. 30) наибольший эффект достигается при строительстве на заемные средства. Продажу квартир целесообразно производить перед самой сдачей жилого дома в эксплуатацию. При этом рост цены опережает затраты на оплату процентов по кредиту и это опережение создает дополнительный эффект.

Вариант результатов деятельности застройщиков при растущем квадрате

Рис. 30. Вариант результатов деятельности застройщиков при растущем квадрате

Необходимо осторожно выстраивать отношения с инвесторами. Они в данном случае активизируются, добиваются скидок в связи с приобретением большого количества квартир, рассрочек по расчетам. В итоге на момент завершения расчетов оказывается, что цена квадрата уже значительно изменилась в большую сторону. Застройщик в результате получает от инвестора меньше средств, чем, если бы он реализовал квартиры другим покупателям по текущим ценам.

Иногда застройщик рассчитывается с подрядчиками и поставщиками квартирами. При растущем квадрате нерационально на длительный период фиксировать неизменные цены на квадрат. В этом случае обычно рост цен на квадрат опережает рост цен на работы, услуги, поставки. При фиксированных ценах застройщик получает меньше денежных средств, чем в случае, если бы цены сторон увязывались с текущим уровнем цен на квадрат, с одной стороны, и на подряды и поставки, с другой.

В случае волатильности цен на квадрат относительно сметного уровня, (рис. 31) желательно минимизировать всякие заимствования, чтобы затраты на оплату процентов по кредитам не «съели» всю сметную прибыль.

Вариант результатов деятельности застройщиков при волатильном уровне цен на квадрат

Рис. 31. Вариант результатов деятельности застройщиков при волатильном уровне цен на квадрат

Необходимо грамотно выстраивать отношения с дольщиками. Продажу квартир начинать на ранней стадии строительства. При необходимости на ранней стадии снижать цену квадрата за счет использования части сметной прибыли.

Рекомендуется рациональное сотрудничество с инвесторами, если даже приходится идти на некоторые скидки в цене и на рассрочки в расчетах.

Третий случай «падающего квадрата» (рис. 32) , когда цена квадрата ниже сметного уровня и продолжает снижение, является для застройщика самым сложным.

Вариант результатов деятельности застройщиков при «падающем квадрате»

Рис. 32. Вариант результатов деятельности застройщиков при «падающем квадрате»

Рис. 32 иллюстрирует ситуацию падающего квадрата. В начале периода Tq-Ti застройщик получает прибыль от реализации жилья, период Ti—Т2 характеризуется «проеданием» сметной прибыли. Однако потери прибыли при продаже м2 жилья на рынке компенсируются. Точка Т2 начало периода, в котором застройщик начинает нести убытки вследствие низкой рыночной стоимости м2 жилой площади.

Предпочтительнее в данный период сотрудничать с инвесторами производя расчеты за построенные квадраты по фиксированной цене. Однако та категория инвесторов, которые инвестируют строительство с целью дальнейшей перепродажи жилья, в период падающего квадрата стремятся покинуть данный рынок. Остаются лишь инвесторы - крупные коммерческие и государственные структуры, приобретающие квартиры для собственных работников.

В период «падающего квадрата» представляет интерес строительство жилья по различным государственным жилищным программам, которые финансируются за счет бюджетов федерального, регионального или муниципального уровней и расчеты производятся по фиксированной цене.

Необходимо учитывать и изменения структуры рынка жилья. А именно, тот факт, что в период падающего квадрата в большей мере приобретаются малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры.

Можно подумать и об изменении номенклатуры строящихся объектов. Наряду со строительством жилья заняться в период падающего квадрата строительством объектов социальной, транспортной или инженерной инфраструктуры и других объектов с обеспеченным финансированием.

В финансировании строительства жилья выделяются два характерных периода - подготовительный период и основной, в котором строительство жилья и производится.

В подготовительном периоде решаются вопросы идеи строительства, получения земельного участка под застройку и технических условий (ТУ) на инженерное обеспечение, инженерных изысканий, проектирования и экспертизы проекта. Заканчивается подготовительный период утверждением проекта жилого дома или группы жилых домов.

Подготовительный период характеризуется следующими усредненными параметрами. Продолжительность составляет от одного до двух и более лет. Потребность в финансировании составляет с учетом фактора времени до 6 тыс. руб. на м2 строящегося жилья. Для примера укажем, что затраты на финансирование подготовительного периода строительства четырехподъездного десятиэтажного жилого дома составляет около 50-60 млн руб. потребность в указанных денежных средствах обычно закрывается за счет собственных оборотных средств застройщика.

В основном периоде строительства, который начинается со дня выдачи разрешения на строительство и заканчивается вводом жилого дома в эксплуатацию, выполняются следующие основные виды работ:

  • • устройство нулевого цикла;
  • • возведение так называемой «коробки» здания или надземной части;
  • • устройство кровли;
  • • фасадные работы и остекление окон и балконов;
  • • внутренние отделочные и специальные виды работ - электрика, сантехника, радио, телевидение, интернет, охрана;
  • • монтаж лифтов;
  • • наружные работы по инженерным сетям и благоустройству.

Объемы финансирования осуществляются в основной период строительства и составляют до 30-40 тыс. руб. на м2 в зависимости от конкретных условий строительства. Тогда в целом на дом затраты составляют в основном периоде строительства до 300-400 млн руб.

Продолжительность основного периода строительства одного дома составляет от одного до двух-трех лет, в зависимости от конкретных условий.

На рис. 33 показаны графики необходимых затрат на строительство и денежных поступлений от продажи квартир.

Затраты на строительство, денежные поступления от продаж

Рис. 33. Затраты на строительство, денежные поступления от продаж

Рис. 33 интерпретирует ситуацию, когда застройщик рассчитывается с подрядчиками и поставщиками денежными средствами.

В случае растущего или волатильного квадрата и при условии, что все квартиры продаются до сдачи объекта в эксплуатацию, всегда найдется некоторая дата Тс, так называемый период самофинансирования (текущего или общего), когда поступающих средств от продажи квартир достаточно, чтобы компенсировать все текущие затраты или общие, включая и затраты подготовительного периода соответственно.

Но возможен и случай, когда часть квартир продается после ввода объекта в эксплуатацию. При этом может иметь место ситуация, когда во всем основном периоде строительства присутствует дефицит денежных средств, то есть затраты превышают поступления от продаж.

Заметим, что существует эффективный способ приближения наступления даты самофинансирования и запуска, так называемой, «цепной реакции самофинансирования». Речь идет о полном или частичном переходе к расчетам с подрядчиками и поставщиками в основном периоде строительства квартирами в строящемся жилом доме.

При полном переходе в основном периоде строительства к расчетам квартирами застройщик уже денежных средств не тратит, то есть уже переводит стройку на текущее самофинансирование, а продав часть жилых площадей из своей доли, он компенсирует и все ранее понесенные затраты подготовительного периода, тем самым уже окупает все вложенные средства. Продажа оставшейся доли площадей составляет прибыль застройщика.

Но, в зависимости от конкретных условий, возможны некоторые промежуточные ситуации, когда расчеты с подрядчиками и поставщиками частично производятся в денежной форме.

Обычно доли между застройщиком и генподрядчиком, когда застройщик профинансировал все затраты подготовительного периода до получения разрешения на строительство, включая и плату за технологическое присоединение инженерного обеспечения, соотносятся как 20 % к 80 %. Но на практике могут быть несколько иные соотношения.

Изложенный метод «цепной реакции самофинансирования» наиболее показателен при комплексной застройке микрорайонов города, состоящих из нескольких очередей и этапов строительства.

Застройщик вкладывается в подготовительный период всего микрорайона и первого этапа или очереди, решает вопрос с землей под застройку, проектом планировки территории, инженерным обеспечением, получением разрешения на строительство первого этапа или очереди. Затем привлекает подрядчиков с формой расчетов квадратными метрами жилья и запускает «цепную реакцию самофинансирования».

При этом основной функцией застройщика становится контроль за качеством строительства, сроками ввода в эксплуатацию этапов и очередей и продажа своей доли квартир.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >