Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Договор социального найма жилого помещения. Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов его семьи. Основания и порядок выселения
Правовое регулирование отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма жилого помещения, осуществляется комплексом нормативных правовых актов. В частности, к ним относятся: Гражданский кодекс РФ (ст. 672), Жилищный кодекс РФ (гл. 7), другие федеральные законы (например, ФЗ от 6 мая 2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «О ветеранах»), законы субъектов Российской Федерации, подзаконные нормативные правовые акты, например, приказ Минрегионразвития России от 25 февраля 2005 г. № 17, которым утверждены «Методические рекомендации для органов государственной власти Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма».
Поскольку Конституцией РФ жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и субъектов РФ, то вопросы признания граждан малоимущими, постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях и другие регулируются не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов РФ. Так, в Ростовской области основания и порядок признания граждан малоимущими закреплены в Положении о порядке признания граждан малоимущими в целях обеспечения жилыми помещениями по договорам социального найма и организации учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, которое утверждено постановлением Правительства Ростовской области от 04.05.2012 г. № 354. Порядок предоставления жилья по договору социального найма жилого помещения в Ростовской области предусмотрен в областном законе от 7 октября 2005 г. № ЗбЗ-ЗС «Об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области». В г. Ростове-на-Дону действует положение «О регулировании жилищных отношений на территории г. Ростова-на-Дону», утвержденное решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.04.2006 г. № 124.
По договору социального найма жилого помещения жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде. Этот договор может быть заключен только с гражданами, состоящими на учете.
Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления по месту жительства гражданина. Согласно ст. 52 ЖК РФ граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту своего жительства в случаях, установленных законодательством .
Согласно ч. 3 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения фонда Российской Федерации и фонда ее субъекта могут предоставляться по основаниям и в порядке, установленным федеральным законом, Указом Президента РФ или законом субъекта Федерации.
По договорам социального найма жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются малоимущим и иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, нуждающимся в жилых помещениях. Малоимущие граждане обеспечиваются жилыми помещениями из муниципального жилищного фонда. Иные категории граждан из государственного жилищного фонда - федерального или принадлежащего субъекту РФ. Жилые помещения названным категориям граждан могут предоставляться органами местного самоуправления в муниципальном фонде только в случаях наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих граждан жилыми помещениями.
В ст. 49 ЖК РФ закреплены принципы, из которых следует исходить для признания граждан малоимущими: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Руководствуясь областным законом от 7 октября 2005 г. № ЗбЗ-ЗС и Методическими указаниями, орган местного самоуправления признает гражданина малоимущими.
В ст. 51 ЖК РФ сформулированы основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма.
Нуждающимися в жилом помещении признаются:
- 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника;
- 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма или членами семьи нанимателя по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетной нормой является минимальный размер площадижилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ). (В Ростовской области Областным законом от 7 октября 2005 г. № 363-3C учетная норма определена в размере от 6 до 10 кв. м. на одного человека);
- 3) проживающие в помещениях, не отвечающих установленным для жилых помещений требованиям (см. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства России от 28 января 2006 г.)1;
- 4) наниматели по договору социального найма и члены их семьи или собственники жилого помещения, члены семьи собственника, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации. (Такой перечень был утвержден Правительством в постановлении от 16 июня 2006 г. № 378[1] [2]).
Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
В законодательстве впервые появилось ограничение для граждан, которые с целью приобрести право быть принятым на учет совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, например продали часть принадлежащих им жилых помещений.
Согласно ст. 53 ЖК РФ такие граждане принимаются на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения таких действий.
Основания для отказа в принятии на учет определены в ст. 54 ЖК РФ.
Граждане снимаются с учета по основаниям и в порядке, предусмотренном ст. 56 ЖК РФ.
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.
Вне очереди жилые помещения предоставляются:
- 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
- 2) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.
Действующий ЖК РФ не упоминает такой категории льготников, как первоочередники.
Согласно ст. 6 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договору социального найма. Они снимаются с учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3-6 ст. 56 ЖК РФ, а также в случаях утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса РФ давали им право на получение помещений по договору социального найма. Ответ на вопрос о том, в каком порядке такие граждане должны быть обеспечены жильем, с учетом ранее им предоставленных льгот или в общем порядке, в действующем законодательстве отсутствует.
Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора социального найма, в срок, установленный данным решением.
Решение о предоставлении жилого помещения должно содержать место нахождения предоставляемого жилого помещения. Оно должно находиться в черте соответствующего населенного пункта, т. е. пункта, в котором гражданин проживает (ст. 57 ЖК РФ). Однако если гражданин встал на учет не по месту своего постоянного проживания, ему предоставляется жилое помещение в том населенном пункте, где он состоял на учете. В случае, когда гражданин лишился жилого помещения в результате стихийного бедствия, жилье с согласия гражданина может предоставляться в другом населенном пункте.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Ею является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ). Эта норма устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и других факторов.
Размер площади, предоставляемой иным категориям граждан (не малоимущим), может быть и иным.
Жилое помещение, может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза (п. 2 ст. 58 ЖК РФ).
При предоставлении жилого помещения по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (п. 1 ст. 58 ЖК РФ).
Необходимо обратить внимание на то, что ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным в случае принятия его с нарушением требований ЖК РФ. Однако это может служит основанием для предъявления в судебном порядке иска о признании этого решения и заключенного на его основании договора социального найма недействительным и выселении проживающих в жилом помещении лиц (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14).
На основании решения органа местного самоуправления либо государственного органа управления с лицом, состоявшим на учете, заключается договор социального найма жилого помещения.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Согласно п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании договора социального найма, выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает юридическое лицо, а нанимателем может быть только лицо физическое - гражданин РФ.
В жилищном правоотношении, возникающем на основании договора социального найма на стороне нанимателя, как правило, выступают члены его семьи. При заключении договора наниматель представляет всех членов семьи.
Круг членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения определен законом.
В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Под ведением общего хозяйства следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т. п. (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14).
В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения в судебном порядке. К их числу можно отнести фактического супруга, ребенка, взятого на воспитание, но не усыновленного (удочеренного) и т. п.
Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре независимо от того, вселились они в жилое помещение вместе с нанимателем или были вселены после заключения договора.
Согласно ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
Бывшие члены семьи нанимателя несут самостоятельную, а не солидарную ответственность с нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Бывший член семьи нанимателя вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Возникающие при этом споры должны разрешаться в судебном порядке.
В процессе действия договора наниматель вправе вселить других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ).
Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения определены ст. 65, 67 ЖК РФ, Типовым договором социального найма жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315), Правилами пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25).
Наниматель по договору социального найма жилого помещения имеет следующие права:
- - право пользования предоставленным жилым помещением;
- - вселять в жилое помещение иных лиц;
- - сдавать жилое помещение в поднаем;
- - разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- - осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
- - требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта, участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
- - право нанимателя в любое время расторгнуть договор.
Наниматель обязан:
- - использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом;
- - обеспечить сохранность жилого помещения;
- - поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- - проводить текущий ремонт жилого помещения;
- - своевременно вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- - информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
В Типовом договоре содержатся и дополнительные обязанности нанимателя.
Наймодатель обязан:
- - передавать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение;
- - принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем помещение;
- - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
- - обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг.
В Типовом договоре социального найма жилого помещения предусмотрены и некоторые иные обязанности нанимателя.
Наймодатель и наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющие обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несут ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 66, ст. 68 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения может быть прекращен по различным основаниям: расторгнут по воле сторон (по инициативе одной из них), а в случае утраты (разрушения) жилого помещения, смерти одиноко проживающего нанимателя - прекращен.
В ст. 83 ЖК РФ определено, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
Инициатива нанимателя расторгнуть договор социального найма может быть выражена и в фактических действиях - «выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства», т. е. не временно, а постоянно.
Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 3 апреля 1987 г. разъяснял, что выезд на постоянное место жительства означает, что наниматель поселился в другом населенном пункте или другом жилом помещении данного населенного пункта. Доказательством этому могут служить документы о выписке из жилого помещения, увольнение с работы и устройство на другую работу по новому месту жительства, обеспечение жильем по новому месту работы и др. (п. 9).
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
- 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- 4) использования жилого помещения не по назначению.
В случае расторжения договора наниматель и проживающие с ним граждане должны освободить занимаемое жилое помещение. Однако выселению может и не предшествовать расторжение договора (например, ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).
Выселение из жилого помещения осуществляется судом. Выселение может быть: 1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения; 2) с предоставлением другого жилого помещения; 3) без предоставления другого жилого помещения.
В ст. 89 ЖК РФ говориться о том, что благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено гражданам в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. 86-88 ЖК РФ: в связи со сносом дома; в связи с переводом жилого помещения в нежилое или признанием его непригодным для проживания; в случае, когда в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного человека существенно превысит норму предоставления.
Другое жилое помещение должно быть предоставлено до начала капитального ремонта.
Предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение (п. 1 ст. 89 ЖК РФ).
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).
Согласно ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются не менее 6 кв. м. жилой площади на человека.
Обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд. Нарушение должно состоять в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 разъясняется, что при решении вопроса по ст. 90 ЖК РФ в иске должно быть отказано, если невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги было обусловлено уважительными причинами, каковыми являются: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые меры; болезнь нанимателя или членов его семьи; наличие в семье инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
В ст. 91 ЖК РФ закреплен исчерпывающий перечень оснований выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма без предоставления другого жилого помещения. Согласно нормам этой статьи, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушая права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи следует отнести неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения законных прав и интересов, проживающих в этом жилом помещении или доме граждан.
Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.
Поскольку гражданско-правовая ответственность может наступить при наличии вины лица, нарушившего обязательство, следует согласиться с Г. Ф. Шешко в том, что, если виноватым в нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей жилым помещением, вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора социального найма1.
Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т. п.)[3] [4].
