Материально-правовой аспект рассмотрения

Фактический состав спора при установлении сервитута.

Определение сервитута, его содержание, условия возникновения и прекращения предусмотрены нормами гражданского права. Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком и другим недвижимым имуществом (сервитут). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также для других нужд собственника недвижимого имущества.

Из приведенной нормы ГК РФ видно, что установление сервитута прежде всего обусловлено таким расположением соседних земельных участков, когда один из них призван служить интересам собственника другого господствующего земельного участка, не имеющего выхода на дорогу общего пользования.

Невозможность осуществления права собственности в отношении своей недвижимости без обременения соседнего земельного участка (проходом и проездом) является тем фактом, с которым закон связывает возникновение права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). При этом по смыслу ст. 274 ГК РФ нельзя рассматривать в качестве соседних части одного земельного участка, что не всегда учитывается на практике.

Б. обратился в Раменский городской суд Московской области с иском к Л. об установлении сервитута для прохода и обслуживания принадлежащей ему части жилого дома, так как, по его мнению, доступ к основному строению и подсобным помещениям возможен только через участок ответчика Л.[1]

По апелляционной жалобе Л. судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отменила решение нижестоящего суда об удовлетворении иска и приняла новое решение об отказе в иске Б. В апелляционном определении от 25 мая 2015 г. судебная коллегия сослалась на неправильное применение судом норм материального права. В частности, коллегия указала, что на момент рассмотрения дела стороны являлись сособствен- никами жилого дома и земельного участка. Одну часть земельного участка при доме они разделили и поставили на кадастровый учет, а другую оставили в общем пользовании для прохода и подъезда к основному строению и подсобным помещениям. Юридически неделимым оставался и жилой дом, принадлежащий сторонам на праве общей долевой собственности.

Необходимость обращения в суд с настоящим иском Б. объяснял проведением реконструкции дома и возведением на участке нежилых помещений, к которым он не имеет доступа, так как этому препятствует закрепленный за ответчиком земельный участок. На самом деле изложенные обстоятельства свидетельствовали о том, что требование Б. об установлении сервитута сводилось к изменению определенного ранее порядка пользования единым земельным участком, который при постановке на кадастровый учет его отдельных частей в целом не прекратил своего существования, продолжая оставаться в режиме общей долевой собственности. Поэтому возникший спор подлежал разрешению, как это правильно указала коллегия, в соответствии со ст. 247 ГК РФ, регулирующей владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности.

При этом саму возможность установления сервитута для прохода и проезда к вновь возведенным постройкам коллегия не отрицала, но только после прекращения права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок. Однако следует иметь в виду, что образование самостоятельного земельного участка и его замкнутость еще не свидетельствуют о необходимости обременения соседнего земельного участка сервитутом. Для положительного решения суда по заявленному иску должно быть такое условие, как доказанность того, что избранный истцом вариант сервитута отвечает требованиям законности, разумности и целесообразности, а также является наименее обременительным по сравнению со всеми другими возможными вариантами его реализации.

Нарушение этого условия судебная практика рассматривает в качестве основания для пересмотра принятого судом решения об установлении сервитута.

Чеховский городской суд Московской области решением от 26 февраля 2013 г. по иску О.П. установил сервитут для прохода и проезда к принадлежащему О.П. земельному участку через соседний участок ответчика В.В. Согласно материалам дела оба участка предоставлены сторонам в 1992 г. для ведения личного подсобного хозяйства.

Президиум Мособлсуда в кассационном порядке решение Чеховского городского суда отменил и правильно указал, что норма ст. 274 ГК РФ предписывает при установлении сервитута проводить исследование всех возможных путей проезда и прохода без ограничения количества таких альтернативных вариантов. Однако данное обстоятельство в нарушение требований ч. 2 ст. 56 ГПК РФ не вошло в предмет доказывания по делу, орган местного самоуправления к участию в деле не привлекался, подъезд к участку истца в соответствии с генеральным планом застройки поселения не исследовался. С учетом допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального и про- 6

цессуального права дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции[2].

Кроме того, сервитут не может быть установлен в том случае, если это ведет к невозможности использования чужого земельного участка в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Таким образом, право пользования чужим участком путем установления сервитута не является безусловным. Оно может действовать только в определенных рамках, существенно не нарушая интересы собственника чужого земельного участка.

Помимо указанных выше условий на практике при разрешении настоящих споров суды придают правовое значение факторам, прямо не предусмотренным гражданским законодательством.

М. обратился в Одинцовский городской суд Московской области с иском к СНТ «Восход-8» об установлении сервитута, поскольку иного доступа к принадлежащему ему земельному участку в д. Агарково у него не имелось. Решением от 29 апреля 2014 г. суд в иске М. отказал, сославшись на то, что истцом не представлены доказательства об отсутствии иной возможности установить проезд к своему земельному участку, в том числе со стороны других землепользователей.

По апелляционной жалобе М. судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда решение суда первой инстанции отменила и вынесла новое решение об удовлетворении иска, так как пришла к выводу о том, что препятствий для установления сервитута в интересах истца по варианту, предложенному экспертом, не имелось.

В кассационном порядке президиум Московского областного суда апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам отменил, указав, что к своему выводу судебная коллегия пришла без учета всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора[3]. Из материалов дела следовало, что истец М. приобрел в д. Агарково по договору купли-продажи от 22 ноября 2012 г. земельный участок, выделенный из единого земельного участка, принадлежащего С. По заключению землеустроительной экспертизы, приобретенный истцом земельный участок являлся замкнутым, для прохода и проезда к нему экспертом предложен единственный вариант установления сервитута через земли общего пользования СНТ «Восход-8». Указанное садовое товарищество, расположенное по соседству с участком М., образовано в 1968 г., огорожено по периметру сплошным забором. Как истец М., так и продавец земельного участка С. членами СНТ «Восход-8» не являлись и землями садоводческого товарищества для подъезда к своему участку никогда не пользовались.

Исходя из заявленных требований, их обоснования и установленных судом обстоятельств, президиум Мособлсуда указал, что установление сервитута на основании решения суда допустимо только при отсутствии иной возможности прохода и проезда к земельному участку истца. Между тем вопрос о проходе и проезде к участку М. со стороны участка С. (оба участка составляли ранее единый земельный участок) судебная коллегия не рассматривала, соответствующим экспертным заключением оно по нему не располагала, тогда как в силу п. 4 ст. 41 Градостроительный кодекс Российской Федерации обязательным условием разделения земельного участка является наличие подъездов, подходов к каждому вновь образованному земельному участку.

Доводы президиума о том, что установление сервитута сопряжено с наличием ряда условий, не вызывает сомнений, и правильно обращено внимание на особенности разрешения этих дел с участием лиц, земельные участки которых сформированы при разделе других ранее существовавших земельных участков. Вместе с тем, как представляется, позиция суда кассационной инстанции по затронутой выше проблеме нуждается в уточнении.

Право общей собственности на земельный участок, природа которого заключена в множественности субъектов и нераздельности объекта, не отличается от права общей собственности на любые другие объекты. Владение и пользование общим земельным участком одним из его участников всегда ограничены правами других участников этой собственности. В силу ст. 252 ГК РФ каждый из участников общей собственности на то или иное имущество свободен в своем выборе: оставаться ли ему в составе участников общей собственности или выйти из их числа, в том числе путем раздела общего земельного участка.

Под разделом земельного участка также понимается прекращение его существования с целью образования новых земельных участков, принадлежащих одному или нескольким лицам (ст. 11.4 ЗК РФ). При этом важно, чтобы вновь образованные при разделе земельные участки отвечали всем необходимым требованиям для использования в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в том числе с точки зрения транспортной доступности каждого из них (п. 4 ст. 41 Градостроительный кодекс Российской Федерации).

Согласно п. 2.1 ст. 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута. Неустранение выявленного недостатка в установленный органом кадастрового учета срок является в силу подп. 6 п. 2 ст. 27 Закона о кадастре основанием для принятия органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета. Тем самым по Закону о кадастре не допускаются образование новых земельных участков и постановка их на кадастровый учет, если они не связаны с дорогой общего пользования. Причем доступ к вновь образованному участку должен быть организован за счет исходного, а не соседнего земельного участка. Иное означало бы нарушение указанных выше положений Закона о кадастре и вело бы к злоупотреблению правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

По этим причинам в приведенном деле заявленное М. требование об установлении сервитута в виде прохода и проезда через земли СНТ «Восход-8» не могло быть удовлетворено в принципе, поскольку у М. не имелось права на иск в материально-правовом смысле. Такой иск следовало адресовать собственнику соседнего земельного участка С., у которого истец М. приобрел по договору купли-продажи один из вновь образованных земельных участков, оказавшийся замкнутым.

  • [1] См.: Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданскимделам Московского областного суда от 25 мая 2015 г. № 33-11926/2015 //СПС «КонсультантПлюс».
  • [2] См.: Постановление президиума Московского областного суда от 15 января 2014 г. № 6 по делу № 44г-6/14 // СПС «КонсультантПлюс».
  • [3] См.: Постановление президиума Московского областного суда от 15 января 2014 г. № 678 по делу № 44г-388/14 // СПС «КонсультантПлюс».
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >