Заключение договора о предоставлении сервитута

На данном этапе недропользователем и смежным землепользователем заключается договор о предоставлении сервитута, который должен содержать следующие согласованные сторонами условия: указание на конкретный земельный участок или его часть, предоставляемую в пользование; вид ограниченного пользования участком (в совокупности определяющие предмет договора).

Помимо этого, стороны вправе не предусматривать срок действия договора (бессрочный сервитут) либо устанавливать его согласно общему порядку определения сроков ссылками на конкретные даты, периоды или события (например, завершение строительства скважины).

Собственник земельного участка, обременяемого сервитутом, по общему правилу вправе потребовать согласовать в договоре соразмерную плату, получаемую им от лица, испрашивающего сервитут1.

Регистрация сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ и ч. 9 ст. 23 ЗК РФ сервитут вне зависимости от срока, на который он предоставлен, равно как и бессрочный, подлежит государственной регистрации.

Для регистрации сервитута, возникшего на основании договора, заявителем (смежным землепользователем или недропользователем) в регистрирующий орган должен быть представлен соответствующий договор.

В случае если сервитут распространяется только на часть земельного участка, то в состав документов, подаваемых для проведения государственной регистрации, заявителем должен быть включен кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о земельном участке, отражающая кадастровый учет его части, на которую распространяется сфера действия сервитута. В другом случае (оформления сервитута на весь земельный участок) представление документов кадастрового учета не требуется.

С момента государственной регистрации сервитута право ограниченного пользования земельным участком вступает в силу, а недропользователь получает соответствующее право пользования земельным участком или его частью[1] [2].

Определение соразмерной платы за пользование земельным участком. 1. В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе по общему правилу требовать от лиц, в пользу которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Статья 57 ЗК РФ предусматривает возмещение в полном объеме убытков, причиненных собственникам в связи с ограничением их прав в отношении земельных участков. В соответствии с полномочиями, предоставленными п. 5 указанной статьи, Правительство РФ утвердило соответствующие правила возмещения убытков1 (далее — Правила компенсации убытков), предусмотрев определение их размера по соглашению сторон (собственника и лица, в пользу которого устанавливается сервитут), а также одномоментно расчет таких убытков в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ (в настоящее время некоторые из указанных органов имеют правопреемников).

В соответствии с данным предписанием Федеральная служба земельного кадастра России разработала и утвердила 17 марта 2004 г. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (далее — Временные рекомендации). При этом данный документ не регистрировался Министерством юстиции РФ и не публиковался в соответствии с Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009.

На практике при определении соразмерной платы за обременение земельного участка сервитутом возникают вопросы о наличии нормативной силы и обязательности применения Временных рекомендаций. Так, по мнению Министерства экономического развития РФ, осуществляющего нормативно-правовое регулирование земельных отношений[3] [4], которое было изложено в письме от 21 октября 2009 г. № Д23-3470, Временные рекомендации не подлежат обязательному применению. При этом размер соразмерной платы за пользование земельным участком может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В то же время при рассмотрении споров об установлении сервитута арбитражные суды основывают установленный ими размер соразмерной платы за ограниченное пользование чужим земельным участком расчетами, произведенными в соответствии с Временными рекомендациями[5].

По нашему мнению, Временные рекомендации должны рассматриваться в качестве методического подспорья для определения соразмерной платы за пользование обременяемым земельным участком, не обладающего нормативным характером и не подлежащего обязательному применению в силу следующих доводов.

На отсутствие нормативной силы рассматриваемого акта указывает п. 6.3 Временных рекомендаций, устанавливающий, что «итоговая величина соразмерной платы за сервитут, указанная в заключении о величине соразмерной платы за сервитут, признается достоверной и рекомендуемой для возмещения собственникам земельных участков, иных объектов недвижимости, обремененных сервитутом, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное».

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ условия сервитута (в том числе вопрос соразмерной платы) устанавливаются по соглашению сторон (собственника и лица, испрашивающего сервитут), и только при невозможности консенсуса сторон такие условия устанавливаются судом. В свою очередь, обязательное и безусловное применение Временных рекомендаций приводило бы к получению конкретного размера соразмерной платы, что сделало бы невозможным соглашение сторон по размеру такой платы, при котором она бы отличалась от результата оценки.

2. На практике у недропользователей возникают некоторые сомнения в правомерности определения соразмерной платы за пользование обремененным сервитутом земельным участком через исчисление причиняемых собственнику земельного участка убытков. В обоснование незаконности такого подхода приводятся положения ст. 15 ГК РФ, связывающие возникновение убытков с нарушенным субъективным правом. В случае же установления сервитута убытки как таковые не могут возникать в связи с тем, что право ограниченного пользования чужим земельным участком устанавливается и реализуется в силу дозволяющих положений закона.

Вместе с тем такой подход к пониманию природы убытков неоснователен. Действующее гражданское законодательство в широком смысле понимает под убытками потери, возникшие в том числе из правомерных действий[6]. Примеры такого подхода содержатся в ст. 306 ГК РФ (предусматривающей компенсацию убытков, причиненных правомерным (в силу закона) прекращением права собственности), ст. 926 ГК РФ (определяющей необходимость компенсации убытков по договору имущественного страхования при наступлении страхового случая, в основе которого необязательно лежит деликт), ст. 1064 ГК РФ (устанавливающей обязанность по возмещению вреда, причиненного правомерными действиями, в случаях, указанных в законе), ст. 57 ЗК РФ (предусматривающей возмещение убытков (включая упущенную выгоду) при изъятии земельных участков для государственных нужд) и т. д.

Разрешение спора об установлении и (или) условиях сервитута судом. В случае недостижения соглашения об установлении и (или) условиях сервитута возникший спор в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ подлежит разрешению в суде по иску лица, требующего установления сервитута.

В предмет доказывания в рамках судебного разбирательства по установлению сервитута входят:

  • • наличие (отсутствие) у истца права собственности или иного вещного права на земельный участок, для пользования которым истец просит установить частный сервитут;
  • • наличие (отсутствие) у ответчика права собственности или иного законного права владения земельным участком, в отношении которого истец требует установить сервитут;
  • • невозможность / затруднительность использования земельного участка истца без использования другого (соседнего) земельного участка.

Кроме того, при производстве по соответствующему делу суд обязан установить обстоятельства, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (направление оферты на заключение соглашения о сервитуте и т. п.), а также разрешить вопрос об условиях устанавливаемого сервитута (пространственные характеристики обременяемого сервитутом земельного участка или его части, режим его использования и величина предоставляемой соразмерной платы).

При разрешении судом спора в пользу установления сервитута право ограниченного пользования чужим земельным участком подлежит обязательной регистрации в порядке, предусмотренном

Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом для проведения регистрационных процедур следует представить либо соглашение о сервитуте (которое стороны заключили на основании судебного решения), либо непосредственно судебный акт, устанавливающий сервитут и определяющий его условия[7]. Наличие у лица, изыскивающего сервитут, того или иного документа предопределяется изначально заявленным предметом иска (о понуждении к заключению соглашения о сервитуте / об установлении сервитута и определении его условий).

Подробнее отдельные аспекты судебного разрешения споров об установлении сервитута и определении его условий представлены в п. 5.3—5.6 § 5 настоящей главы.

Особенности учета данных в государственном кадастре недвижимости и ЕГРП. Обращает на себя внимание некоторая несогласованность правовых норм, регламентирующих оформление сервитутов в отношении частей земельных участков. Так, в соответствии с требованиями ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество заявителям требуется представлять кадастровый план или кадастровую выписку, отражающие обременения части земельного участка сервитутом.

Между тем в силу прямого указания того же Закона сервитут возникает только с момента его государственной регистрации в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, возникает ситуация, когда представляется документ, содержащий сведения о несуществующих обременениях части земельного участка.

В то же время технически этот вопрос вполне отрегулирован и не вызывает споров. В соответствии с п. 53 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 4 февраля 2010 г. № 42, вносимым в автоматизированную информационную систему государственного кадастра недвижимости сведениям о части земельного участка и их обременении сервитутом присваивается статус временные, который после поступления в уполномоченный орган сведений о государственной регистрации сервитута в отношении части земельного участка изменяется на статус учтенные. При этом сведения о сервитутах, установленных в отношении земельных участков, зарегистрированных под статусом временных, начинают фактически соответствовать юридическим реалиям и отражать существующие обременения только с момента государственной регистрации сервитутов.

  • [1] См. п. 5 ст. 274 ГК РФ и ч. 6 ст. 23 ЗК РФ.
  • [2] См. ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
  • [3] См. Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением правсобственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г.№ 262.
  • [4] См. п. 1 Положения о Министерстве экономического развития РоссийскойФедерации, утв. постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 437.
  • [5] См., например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря2009 г. № ВАС-16604/09; постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от19 января 2011 г. № A33-2039/2010.
  • [6] См.: Садиков О. Н. Убытки в гражданском праве Российской Федерации. М.,2009. С. 16.
  • [7] Статья 8 ГК РФ, указывающая в качестве одного из оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей соответствующие судебные решения,содержит специальную оговорку о том, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующихправ на него.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >