Анализ практики арбитражных судов по вопросу допустимости применения Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденных руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17 марта 2004 г.
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19января 2011 г. по делу № ЛЗЗ-2039/2010
Фабула. Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная группа «Кратос» (далее — ООО или Истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к открытому акционерному обществу «Аэропорт «Красноярск» (далее — ОАО или Ответчик) об установлении частного сервитута в пользу Истца на сооружение — дорога служебно-технической территории (далее — Дорога) (далее приводятся индивидуализирующие Дорогу признаки и характеристики, а также на ссылки на правоустанавливающие документы, описывается сфера действия сервитута) и установлении платы за сервитут в размере 34 070 руб. в месяц.
Решением суда первой инстанции, поддержанным постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции, заявленные требования были удовлетворены.
ОАО обратилось в арбитражный суд кассационной инстанции с жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также на нарушение норм материального права, просило принятые по делу акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Заявитель кассационной жалобы счел представленный в дело отчет об оценке от 11 марта 2009 г. (далее — Отчет об оценке) ненадлежащим доказательством.
Проверив в установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ порядке в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Из материалов дела было установлено, что Истец является собственником объекта недвижимости (строения) — грузового склада, расположенного на служебно-технической территории аэропорта «Красноярск» (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, далее — Склад). Как указал Истец, для обеспечения проезда к Складу используется Дорога, принадлежащая на праве собственности ОАО (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права). Ссылаясь на неподписа- ние между Истцом (ООО) и ОАО соглашения об установлении сервитута, ООО обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, установив обстоятельства спора, арбитражные суды со ссылкой на ст. 274, п. 3 ст. 424 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ пришли к выводу о необходимости установления сервитута на принадлежащее Ответчику сооружение ввиду невозможности использования объекта недвижимости (Склада), находящегося у Истца на праве собственности, без установления права ограниченного пользования чужим имуществом. Судом первой инстанции также установлена плата за ограниченное пользование земельным участком в размере, предложенном Истцом.
Арбитражный суд кассационной инстанции счел принятые по делу судебные акты в части удовлетворения требования Истца об установлении сервитута законными и обоснованными и оставил в силе соответствующие части таких актов.
Вместе с тем ФАС Восточно-Сибирского округа отменил вынесенные судами первой и апелляционной инстанций акты в части установления платы за сервитут в предложенном Истцом размере и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ и ч. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование этим имуществом.
При определении величины соразмерной платы за право ограниченного пользования спорным объектом недвижимого имущества судам следует руководствоваться Временными рекомендациями, которые регулируют отношения по установлению соразмерной платы за сервитут.
Определяя величину платы за сервитут, суд первой инстанции исходил из того, «что плата за предоставление сервитута должна быть едина для всех; установление при рассмотрении настоящего дела иного размера платы за сервитут, нежели установленной в рамках дела № АЗЗ-15755/2008 в отношении аналогичного участка Дороги, принадлежащей на праве собственности Ответчику, приведет к нарушению антимонопольного законодательства». При разрешении вопроса о размере платы за сервитут за основание судами принят отчет ООО «Институт оценочных технологий» от 11 марта 2009 г. № 11/03-09 «Об оценке рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут на дорогу СТТ».
Вместе с тем из определения понятия «соразмерная плата за сервитут», изложенного во Временных рекомендациях, следует, что величина данной платы равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Аналогичное положение содержится в п. 2.1 Временных рекомендаций.
Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Обстоятельства, влияющие на определение соразмерности платы за сервитут, устанавливаются судом исходя из конкретных обстоятельств спора на момент рассмотрения дела в суде.
Следовательно, размер платы за сервитут в отношении использования аналогичного имущества, установленный в рамках судебного производства по другому делу, не может быть положен в основу соразмерной платы по рассматриваемому спору.
Кроме того, выводы арбитражных судов о наличии оснований для установления аналогичного размера платы за сервитут сделаны без учета п. 1.7 Временных рекомендаций, устанавливающего возможность изменения размера данной платы.
В соответствии с ч. 3 ст. 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Поскольку выводы арбитражных судов относительно размера платы за сервитут основаны на неправильном применении норм материального права, принятые по делу судебные акты на основании ч. 1, 2 ст. 288 АПК РФ подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Суд также указал, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует произвести оценку соразмерной платы за сервитут в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 ноября 2004 г. по делу № Л60-9965/04-С2
Фабула. Закрытое акционерное общество НПП «Промсвязь» (далее — Истец или ЗАО) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к открытому акционерному обществу «Промсвязь» (далее — Ответчик или ОАО) о разрешении разногласий, возникших при заключении соглашения об установлении сервитута от 1 сентября 2003 г. (далее — Соглашение о сервитуте), и просило установить плату за право ограниченного пользования недвижимым имуществом в размере 279 руб. в месяц.
Решением суда первой инстанции п. 2.1 Соглашения о сервитуте изложен в следующей редакции: «Общая сумма за право ограниченного пользования Объектом-1 составляет 1000 рублей в месяц. Плата за пользование сервитутом подлежит ежегодному изменению с учетом индекса инфляции, который определяется органами статистики по региону». Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Ответчик обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просил отменить принятые по делу судебные акты, принять новое решение, обосновывая свои требования указанием на неправильное применение судами положений ст. 274 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции, проверив законность состоявшихся судебных актов, не нашел оснований для их отмены, мотивируя соответствующее постановление следующим доводами.
Из материалов дела следует, что Истец являлся собственником нежилых помещений общей площадью 376,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрунзе, д. 96, литеры А, Б. Собственником остальных помещений общей площадью 16 453 кв. м, расположенных по указанному адресу, в том числе мест общего пользования, являлся Ответчик.
При заключении Соглашения о сервитуте, установление которого предусмотрено мировым соглашением между сторонами, утвержденным постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 3 декабря 2002 г. по делу № А60-2204/2002-С1, возникли разногласия по цене соглашения.
В соответствии с п. 1.3 Соглашения о сервитуте Ответчик предоставляет Истцу право пользования коридорами, лестничными клетками, вестибюлем, туалетом и право прохода сотрудников и посетителей Истца, вноса и выноса материальных ценностей, право использования действующих коммуникаций.
В силу ст. 277 ГК РФ сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Исходя из п. 5 ст. 274, ст. 277 ГК РФ, собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимостью.
В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Рассматривая спор, судебные инстанции обоснованно указали, что за право ограниченного пользования объектом Истец должен уплачивать ответчику 1000 руб. в месяц, исходя из соотношения площадей помещений, принадлежащих сторонам на праве собственности, и общей площади помещений, обремененных сервитутом (286,4 кв. м).
Суд отклонил ссылку заявителя жалобы (ОАО) на то, что нормы ст. 274 ГК РФ не устанавливают порядок определения размера платы за сервитут; с учетом неудобств по пользованию своими помещениями, которые создает Истец Ответчику сервитутом, соразмерной является плата в сумме 5000 руб. в месяц, указав, что соразмерность является оценочной категорией и арбитражный суд, применяя норму п. 5 ст. 274 ГК РФ, исследовал доводы сторон и обосновал размер платы за пользование недвижимостью Ответчика.
Суд также отметил, что довод Ответчика о том, что затраты на содержание объекта, обремененного сервитутом, значительно выше установленной судом платы, приведен без учета договоров от 1 февраля 2002 г. № 5 и от 30 апреля 2003 г. № 27, на основании которых Истец участвует в содержании зданий.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции пришел к выводу, что спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, в силу чего оснований для отмены принятых судебных актов не имеется.
Комментарии и выводы по делам № A33-2039/2010 и № А60- 9965/04-С2. Рассмотренные постановления судов кассационной инстанции явственно демонстрируют отсутствие в настоящее время единообразной судебной практики в части оснований для установления того или иного размера платы за пользование объектом недвижимости, обремененным сервитутом.
Так, первое из приведенных постановлений указывает на то, что при определении величины соразмерной платы за право ограничейного пользования чужим объектом недвижимого имущества судам следует руководствоваться Временными рекомендациями, которые (sic!) регулируют отношения по установлению соразмерной платы за сервитут. Таким образом, суд прямо указывает на нормативную силу данных рекомендаций, а следовательно, и на обязательность их применения неопределенным кругом лиц при исчислении соответствующей платы за обременение в виде сервитута.
Во втором постановлении соразмерная плата за пользование обремененным сервитутом объектом устанавливается судом без учета рассматриваемых Временных рекомендаций, более того, суд признает правильным ее расчет, произведенный исходя из соотношения площадей помещений, принадлежащих сторонам спора на праве собственности и обремененных сервитутом, т. е. по другим основаниями и иному алгоритму расчетов, нежели предусмотренные соответствующими рекомендациями. Также суд указал на оценочный характер категории «соразмерность» и счел достаточными для установления конкретного размера платы исследованные характеристики недвижимости ответчика и приведенные сторонами спора доводы.
