Риски, возникающие у недропользователя в связи с ненадлежащим соблюдением требований и процедур, предусмотренных градостроительным законодательством

В случае если строительство скважин было осуществлено с нарушениями рассмотренных выше требований градостроительного законодательства, у недропользователя с высокой степенью вероятности могут возникнуть и реализоваться следующие правовые риски.

Риск невозможности ввода построенной скважины в эксплуатацию и приобретения прав на нее в связи с самовольным характером ее строительства

В случае если недропользователем не была в установленном порядке подготовлена проектная документация на строительство скважин и осуществлена ее государственная экспертиза либо строительство скважины осуществлено лицом, не обладающим свидетельством о допуске к соответствующим строительным работам, допущены иные существенные нарушения норм градостроительного законодательства, уполномоченными органами может и должно быть отказано во вводе скважины в эксплуатацию и в регистрации права собственности на нее в связи с признанием ее самовольной постройкой.

В указанном случае оформление титула собственности на скважину возможно только в судебном порядке. При этом в судебном производстве недропользователю предстоит доказать, что создание скважины велось с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Поскольку строительство скважин осуществляется в подземных условиях, то проведение необходимых строительных экспертиз, подтверждающих соблюдение порядка и технологии строительства скважин, крайне затруднительно. С учетом ограниченной возможности проведения строительной экспертизы подземного объекта судом может быть отказано в признании факта соответствия скважины градостроительным и строительным нормам и оформлении прав на нее.

Как правило, перечисленные выше нарушения при строительстве скважины сопряжены с еще одним — созданием скважины в отсутствие разрешения на ее строительство. Существенные последствия такого нарушения обусловлены изменившимся в 2010 г. подходом арбитражных судов к легализации самовольных построек, созданных в отсутствие разрешений на строительство.

До недавнего времени нередки были прецеденты, когда лица, самовольно создававшие сооружения, намеренно не получали разрешений на строительство и приобретали права на эти объекты в судебном порядке, доказав, что созданные постройки не нарушают градостроительных норм и правил, прав и интересов других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Большое количество случаев недобросовестного поведения застройщиков привело к повышенной нагрузке на судебные органы, рассматривающие соответствующие споры. Кроме того, при рассмотрении данных споров суды, по сути, были вынуждены подменять специализированные органы, которые верифицировали и подтверждали соответствие проектной документации на строительство требованиям градостроительного плана земельного участка, а также соответствие созданных объектов градостроительным нормам и правилам.

Сложившаяся ситуация потребовала совместного согласованного и одномоментного изменения практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов. В апреле 2010 г. Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении были даны разъяснения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку не может быть признано за ее создателем, если он не предпринимал мер к получению разрешения на строительство1.

В частности, суды определили, что «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию».

Сходная позиция позднее была повторена Высшим Арбитражным Судом РФ в декабре 2010 г. в обзоре судебной практики по вопросам применения судами ст. 222 ГК РФ[1] [2]. Суд указал, что «право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения».

Эти правовые позиции уже реализуются в практике арбитражных судов, в чем можно убедиться на примере судебных актов, проанализированных в п. 11.2 § 11 настоящей главы.

Таким образом, в настоящее время риск невозможности приобретения прав на скважины, созданные в отсутствие своевременно полученного разрешения на строительство, формально является неустранимым.

В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., предполагается либерализовать правовой режим самовольной постройки, созданной в отсутствие оформленных административных разрешений (разрешений на строительство) на земельном участке, находящемся в государственной и муниципальной собственности и надлежаще отведенном для целей строительства. Предполагается, что признать целесообразным снос такой постройки следует исключительно в случаях, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вероятность таких изменений относительно невелика в свете того, что указ Президента РФ, установивший сроки подготовки необходимых для реализации положений рассматриваемой Концепции проектов федеральных законов, в вопросах изменения режима самовольной постройки не реализуется на практике несколько лет. Кроме того, практическая реализация соответствующих предложений породит более либеральный правовой режим для лиц, не соблюдающих предписания действующего законодательства, обязывающие получать разрешения на строительство объектов капитального строительства, по сравнению с лицами, добросовестно исполняющими нормативные предписания.

По нашему мнению, случаи неполучения застройщиками разрешений на строительство по вине органов, уполномоченных на их предоставление (на что указывает п. 3.4.4 разд. IV Концепции), должны были послужить основанием для совершенствования правового режима выдачи таких разрешений, а не для констатации проблем в указанной сфере и предложений разрешить нарушение нормативных требований без негативных правовых и иных последствий. Предложенные Концепцией меры заставляют задуматься об управленческой несостоятельности и правовом нигилизме разработчиков Концепции.

  • [1] См. п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитойправа собственности и других вещных прав».
  • [2] См. п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >