Предпосылки комплексного решения проблем проведения качественного капитального ремонта жилищного фонда города

Для зданий разработана и закреплена нормативно схема эксплуатации, в соответствии с которой определяются сроки текущего ремонта, капитального ремонта, периоды осмотра и технического освидетельствования. На сегодня в большинстве случаев, как было отмечено нами ранее, производятся грубейшие нарушения сроков капитального ремонта. Зачастую, начиная капитальный ремонт здания с опозданием на пару десятков лет, в действительности, выполняют текущий ремонт, что приводит к еще более быстрому выбытию объекта из эксплуатации. Отсутствует единый экономико-организационный механизм воспроизводства жилищного фонда.

Жилищный фонд сам по себе является одной из крупных ценностей, которая принадлежит обществу. По своей стоимости жилищные фонды уступают только промышленным. С течением времени и воздействием различных факторов жилые здания и объекты инфраструктуры перестают выполнять свои функции и приходят в негодность. Таким образом, жилищный фонд нуждается в своевременном обновлении.

Существуют различные формы воспроизводства жилого фонда: новое строительство, капитальный ремонт, техническое перевооружение, модернизация, реконструкция и пр. В последние годы преобладало техническое перевооружение, а на объектах промышленности высокую долю занимал капитальный ремонт технологического оборудования и машин.

При проектировании и строительстве здания должно быть достигнуто оптимальное соотношение между стоимостью эксплуатации объекта и сметной стоимостью его строительства. Срок службы зданий зависит от различных факторов, таких как: качество технологического процесса при строительстве, используемые материалы и технологии. Нормативно долговечность здания (срок службы) определяется в зависимости от его капитальности[1].

Срок службы - это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Выполнение нормативного срока службы здания и конструктивных элементов достигается путем соблюдения правил технической эксплуатации.

При изнашивании здания или сооружения происходит потеря первоначальной прочности отдельными конструктивными элементами, либо разрушение здания в целом. Определение сроков службы здания зависит от большого числа факторов, способствующих износу. Нормативные сроки службы зданий зависят от используемого материала строительства. Нормы предусматривают шесть групп капитальности.

Первая группа - каменные здания, с каменными, либо бетонными фундаментами, кирпичными, крупноблочными, либо крупнопанельными стенами и железобетонными перекрытиями с нормативным сроком службы 150 лет.

При использовании материалов с меньшим сроком службы срок службы всего здания также уменьшается. К примеру щитовые, каркасные, фахверковые здания с деревянными перекрытиями относятся к пятой группе капитальности и имеют срок службы 30 лет, а облегченные здания шестой группы капитальности имеют срок службы 15 лет.

Для нормальной и эффективной эксплуатации жилого здания на протяжении всего срока службы требуется проведение определенных мероприятий по поддержанию его в соответствующем техническом состоянии.

В течение длительного времени работы по ремонту жилого фонда не проводились, либо проводились в незначительных объемах и с отсутствием контроля качества.

Основное внимание сейчас уделяется новому строительству, и с каждым днем количество зданий, требующих проведения капитального ремонта либо реконструкции, значительно увеличивается (рис. 10). Проживание граждан в таких зданиях становится небезопасно.

Порядка 30% жилищного фонда РФ полностью отслужили нормативные сроки эксплуатации. Темпы нарастания составляют 2-3% в год.

На наш взгляд, необходимо формирование и создание экономикоорганизационного механизма, который позволит обеспечить качественные, безопасные и, в том числе, доступные для инвалидов и ЛОВЗ, условия проживания.

Создание такого механизма можно разделить на следующие этапы:

  • - обеспечение муниципальными властями поддержки самоорганизации граждан на жилищном рынке, организация эффективного управления жилым фондом;
  • - проведение реформ на обеспечение всех граждан жильем, отвечающим всем современным требованиям;
  • - проведение работ по реконструкции и воспроизводству жилого фонда, учет требований безопасности, комфортности проживания, в том числе для людей с ограниченными возможностями;
  • - постепенная ликвидация аварийного и ветхого жилья, переселение граждан в современные квартиры, с учетом требований безопасности, комфортности проживания, в том числе для людей с ограниченными возможностями.
Объемы капитального ремонта на 2013-2015 гг

Рис. 10. Объемы капитального ремонта на 2013-2015 гг.

Для реализации поставленных задач необходимо объединение усилий всех уровней власти, активация соответствующего экономического поведения граждан, и изучение исторических предпосылок появления в таком объеме ветхого и требующего ремонта жилищного фонда.

В советское время все экономические, производственные и организационные вопросы решались в режиме плановой экономики, существовало четкое планирование ресурсов[2].

После проведения ряда реформ появилось множество собственников жилья и роль государства в данном секторе экономики сильно сократилась. Старая система финансирования и осуществления капитального ремонта была разрушена, а новый экономико-организационный механизм воспроизводства не был сформирован. Данный факт привел к сокращению качественного жилья в некоторых регионах практически до нуля, ремонт осуществлялся лишь в аварийно-восстановительном режиме.

Нами проанализированы и систематизированы следующие проблемы воспроизводства жилищного фонда:

  • - отсутствует финансовый механизм, способствующий воспроизводству жилой среды;
  • -отсутствует нормативное регулирование отношений в сфере воспроизводства между собственниками квартир и государством;
  • - преобладание нового строительства над воспроизводством старого, что приводит к снижению эффективности этого воспроизводства;
  • - управляющие компании пугает перспектива обслуживания старого жилья, ввиду отсутствия экономической эффективности данного управления.

При формировании рыночного коммерческого предложения объектов жилой застройки и массового домостроения появляются следующие трудности:

  • 1) основной проблемой является тот факт, что у объекта реконструкции не высокая архитектурно-планировочная, конструктивная и технологическая, а также градостроительная ценность застройки. Компенсировать ее не удается, стоимость кв.м жилья в итоге получается высокая. Данное обстоятельство приводит к уменьшению интереса потенциального инвестора;
  • 2) второй по значимости является необходимость переселения жителей на время проведения работ, что обуславливается повышенной трудоемкостью, трудозатратами и различными организационными издержками;
  • 3) третьей проблемой является то, что после обратного заселения останется мало квартир, которые будут доступны. Данное рыночное предложение находится в узких рамках, что не дает возможности задействования эффективных механизмов распределения финансовых средств. Для выбора рациональных вариантов воспроизводства жилого фонда необходимо соблюдение следующих экономических последовательностей:
  • - анализ и обработка данных об исторической застройке района для исследования возможности использования существующих объектов недвижимости в целях проекта;
  • - анализ и обработка данных о технико-экономических показателях, для выбора оптимального решения;
  • - необходимость учета экономических, социальных и эстетических результатов проведения капитального ремонта;
  • - необходимость учета стоимости дальнейших затрат на эксплуатацию, формирование доступной среды для ЛОВЗ и сроков продолжительности работ;
  • - необходимость соизмерения результатов технико-экономических показателей оценки с учетом экономических, эстетических целей, а также затрат на капитальный ремонт.

Таким образом, основными принципами проведения капитального ремонта комплекса объектов жилой среды являются:

  • - привлечение дополнительных инвестиций в капитальный ремонт объекта;
  • - качественное и своевременное выполнение работ по модернизации объектов коммунального хозяйства и всего жилого дома;
  • - постоянный контакт с собственниками, с целью учета их интересов при проведении работ по капитальному ремонту и соблюдения качества производства работ;
  • - руководство рекомендациями целевых программ и методами рационализации ремонтных и производственных процессов при капитальном ремонте жилищного фонда;
  • - активное использование при реконструкции современной техники и технологий, а также инновационных строительных материалов и конструкций;
  • - применение самых современных методов организации труда и производства при выполнении работ по капитальному ремонту;
  • - частичное инвестирование строительно-ремонтных работ для устранения замечаний и недоделок в дальнейшей эксплуатации.

С учетом вышеизложенного, можно обозначить основные проблемы, разрешение которых позволит провести положительное реформирование жилой среды:

  • - урегулирование отношений собственников с учетом оптимального распределения прав и обязанностей, ответственности, компетенции в решении конкретных задач, связанных с пользованием объектов жилищного фонда на законодательном и нормативном уровне;
  • - создание финансово-организационного механизма, способствующего процессу воспроизводства жилищного фонда.

На сегодня в жилищной сфере имеется острый дефицит финансов, слабая материально-техническая база, отсутствует продуманная жилищная политика, квалификация кадров оставляет желать лучшего, имеется ряд непроработанных нормативно-правовых документов для ведения деятельности строительных и жилищных организаций в части их взаимоотношений с собственниками жилья[3].

  • [1] СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкцийзданий и сооружений.
  • [2] Ансофф И. Новая корпоративная стратегия: Пер. с англ. СПб: Питер, 1999. -414 с.
  • [3] Беляев М.К. Развитие предпринимательства в ЖКХ на основе инновационныхрешений: Ммонография. Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2010.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >