ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ КАДАСТРОВЫХ ОШИБОК

Устранение наложения земельных участков путем изменения границ ранее учтенных участков

Как указывалось выше, одной из массовых причин для приостановления и последующего отказа в осуществлении кадастрового учета земельных участков являются случаи пересечения на кадастровом плане территории границ вновь образуемого (или уточняемого) участка с границами смежного земельного участка, сведения о котором содержатся в ГКН. При этом заборы между участками могли быть установлены 20 и более лет назад, а по документам получается, что земельные участки накладываются друг на друга.

Для начала следует пояснить, какие возможны варианты и причины возникновения данной проблемы и пути их решения. Первый вариант, когда участок налагается по сведениям ГКН на ранее учтенный земельный участок. Напомним, ранее учтенный участок — это участок, сведения о котором содержатся в ГКН, но они весьма приблизительные и нуждаются в уточнении. Такой участок, скорее всего, был поставлен на кадастровый до вступления в силу Закона о ГКН (до 1 марта 2008 г.). В этом случае необходимо уточнить и согласовать с соседом границу между этими участками. Второй возможный вариант наложения участков возникает в случае, когда участок налагается на учтенный в ГКН земельный участок. То есть границы смежного земельного участка точно установлены, его кадастровый учет проведен в соответствии с действующим Законом о ГКН. В таком случае «подвинуть» границу этого участка возможно путем устранения кадастровой ошибки, если таковая будет обнаружена. Рассмотрим подробнее указанные случаи.

Итак, приостановление кадастрового учета земельного участка и последующий отказ в его проведении возможен из-за наложения границ смежных участков, например, на 3-5 сантиметров. Несмотря на то, что кадастровый инженер качественно выполнил работу, порученную ему заказчиком, при внесении сведений в ГКН возможен отказ в связи с уже существующим наложением границ. В Московской области по данным, содержащимся в Государственном кадастре недвижимости, таких пересечений порядка 50 тысяч, говорит Владимир Денисов, генеральный директор ГУП «МОБТИ»[1]. Ошибки в сведениях, внесенных в кадастр, накапливаются, приобретая массовый характер1.

Возникшая проблема не разрешима без подгонки смежной границы вновь образуемого земельного участка к границе, отображенной на кадастровом плане территории и в кадастровой документации ранее учтенного земельного участка[2] [3].

До 1 октября 2013 г. действовала норма, закрепленная в ч. 14 ст. 45 Закона о ГКН, которая предоставляла возможность органу кадастрового учета осуществлять такую «подгонку» сведений ГКН. Так, орган кадастрового учета был вправе уточнять местоположение границ ранее учтенного земельного участка, а также местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке с использованием картографической основы кадастра в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Соответствующие сведения в ГКН должны были вноситься на основании материалов работ по такому уточнению. Если при этом в соответствии с кадастровыми сведениями одна из границ ранее учтенного земельного участка пересекала одну из границ другого земельного участка, орган кадастрового учета должен был обеспечить устранение такого пересечения в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Иными словами, орган кадастрового учета «подгонял» границы ранее учтенных участков к границам вновь обмеренных участков. Проблема ко всему прочему заключалась еще и в том, что Минэкономразвития РФ так и не утвердило порядок осуществления органом кадастрового учета указанных действий. Данный вопрос затрагивался только в нескольких письмах министерства.

Наиболее «развернутый» вариант решения данной проблемы изложен в Письме Минэкономразвития РФ от 27 марта 2009 г. № 4448- ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков»[4]. В указанном случае допускалось оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении образуемого либо уточняемого земельного участка, и сведения в отношении ранее учтенного (т.е. смежного) земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. При этом сведения о таком ранее учтенном земельном участке включались в межевой план в составе раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях»1.

Надо отметить, что при сдвиге участка на определенное расстояние, может измениться его конфигурация, но может и не измениться, в зависимости от конкретной ситуации, ее сложности, и состава ошибки[5] [6]. В этой связи согласно Письму Минэкономразвития РФ акт согласования местоположения границы такого земельного участка мог не оформляться в случае, если в результате исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка не изменились площадь указанного земельного участка и его конфигурация (сохранились прежние значения внутренних углов и горизонтальных положений).

Исправленные сведения о местоположении границы ранее учтенного земельного участка должны были вноситься в ГКН на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка или заявления о государственном кадастровом учете изменений земельного участка и межевого плана, содержащего, в том числе, дополнительные сведения о ранее учтенном земельном участке, включая сведения о местоположении его границы (исправленные значения координат характерных точек границы).

Приведенные выше положения Письма Минэкономразвития РФ означают фактически следующее. Исправить ошибку, связанную с наложением участков друг на друга, мог любой кадастровый инженер, который межевал земельный участок. Например, отмежевал он участок и, оказалось, что этот участок ложится прямо на три участка, которые были поставлены на кадастровый учет ранее (до вступления в силу Закона о ГКН). Кадастровый инженер мог дополнить свой межевой план новыми координатами мешающих ему участков и «раздвинуть место» для своего. То есть он просто пересчитывал координаты участков, сдвигая их. При этом мнение правообладателей этих «отодвигаемых» участков никого не интересовало (в случае, если не изменились площади ранее учтенных участков и их конфигурация (сохранились прежние значения внутренних углов и горизонтальных положений)), с ними не происходило никакого согласования нового местоположения их участков. Орган кадастрового учета на основании представленного межевого плана на дежурной кадастровой карте передвигал земельные участки соседей и ставил в освободившееся место земельный участок заказчика. После переноса ранее учтенного участка его правообладатель в лучшем случае мог быть уведомлен о таком факте, а мог об этом так и не узнать1. Если кадастровый инженер оформлял межевой план без выезда на земельный участок, руководствуясь документами ГКН, то в этом случае возникал риск того, что соседние участки будут сдвинуты в канаву или «выедут» на дорогу и т.п.[7] [8]

Данный способ решения указанной проблемы говорит о нестабильности, ненадежности и, фактически, о недостоверности сведений ГКН, в связи с чем ставится под сомнение гарантированность объектов недвижимости в установленных в соответствии законом границах и права на них. Получается, что тем правообладателям земельных участков, которые проводили кадастровые работы и кадастровый учет своих земельных участков до вступления в силу Закона о ГКН, желательно периодически запрашивать кадастровую выписку из ГКН о своем участке, чтобы убедиться, что он находится на прежнем месте (в прежних координатах). Если же обнаружится, что по сведениям ГКН участок «переехал», то, по всей видимости, «возвращать» участок документально на его действительное местонахождения придется в судебном порядке.

В судебной практике встречается немало дел, в которых признаются незаконными решения органа кадастрового учета об учете изменений смежного ранее учтенного земельного участка в связи с тем, что в результате уточнения координат земельного участка, существенно изменялась его конфигурация, но при этом согласование границ участка, в отношении которого представляется заявление о проведении кадастрового учета, с правообладателем смежного ранее учтенного участка не проводилось[9].

В качестве еще одного варианта устранения наложения земельных участков возможно также внесение изменений в ГКН по заявлению самого правообладателя ранее учтенного (т.е. смежного) участка о государственном учете его изменений. Согласно указанному выше Письму Минэкономразвития РФ участие соседа (т.е. заявление от правообладателя смежного земельного участка) обязательно, если при исправлении ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка изменились его площадь и конфигурация. Этот вариант предполагает, что до обращения в орган кадастрового учета правообладатель смежного (ранее учтенного) земельного участка проведет и оплатит кадастровые работы по уточнению местоположения границ его участка. На практике едва ли найдется такой правообладатель земельного участка, который согласится в очередной раз проводить кадастровые работы и кадастровый учет своего участка, производить соответствующие затраты только потому, что это необходимо его соседу, учитывая то, что он эти мероприятия уже проводил и его участок был учтен в свое время в кадастре по всем правилам и в соответствии с законом, действовавшим на тот момент.

Ну и третий вариант решения проблем с наложением участков — судебный.

Надо сказать, что, по мнению Минэкономразвития РФ1, высказанному им в своем письме позднее — в декабре 2010 г., ошибки, допущенные при определении координат характерных точек границ ранее учтенных земельных участков, следует квалифицировать как ошибки в местоположении границ таких земельных участков. Исправление ошибочных данных о координатах характерных точек границ земельных участков возможно в порядке исправления кадастровой ошибки (ст. 28 Закона о ГКН), а также в соответствии с рекомендациями, изложенными в Письме Минэкономразвития России от 27 марта 2009 г. № 4448-ИМ/Д23 (которое рассматривалось выше).

Таким образом, к настоящему времени для многих правообладателей земельных участков сложилась просто катастрофическая ситуация, Интернет пестрит письмами граждан, в которых описываются проблемы, связанные с прохождением кадастрового учета из-за приостановлений и отказов органа кадастрового учета[10] .

2

Между тем рассматриваемая норма, содержавшаяся в ч. 14 ст. 45 Закона о ГКН признана утратившей силу с 1 октября 2013 г.

Однако, как указывалось выше, подобная норма содержится в проекте Федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данным Законопроектом предполагается внести в Закон о ГКН ст. 45.2, согласно которой, орган кадастрового учета вправе уточнить границы земельных участков без согласия правообладателей таких земельных участков только в целях исправления кадастровой ошибки в сведениях ГКН. Предполагается, что такое уточнение границ земельных участков будет проводиться органом кадастрового учета с использованием картографической основы кадастра в порядке, установленном органом нормативноправового регулирования в сфере кадастровых отношений. При этом площадь земельного участка может изменяться не более чем на пять процентов. Правообладатели земельных участков должны уведомляться о таком решении органом кадастрового учета постфактум. Они в свою очередь имеют право обжаловать это решение.

И в действовавшей ранее норме и в предлагаемой в проекте, по сути, речь идет об одном и том же. Только в проекте указываются пределы изменения размеров площади земельных участков (5%) и необходимость уведомления правообладателей, что, по всей видимости, надо считать прогрессивным изменением.

Тем не менее, на данный момент нельзя не отметить некоторые другие подвижки в правовом регулировании данного вопроса, произошедшие за последнее время. Так, Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» в ст. 25 Закона о ГКН введена часть 3.1. В соответствии с данной нормой, если при постановке на учет или при учете изменений земельного участка в связи с уточнением части границ участка, которая одновременно является частью границ смежных земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения ГКН о смежных участках, то орган кадастрового учета одновременно с осуществлением кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения ГКН о местоположении границ и площади таких смежных земельных участков без представления дополнительных заявлений об учете их изменений. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Несмотря на указанные ранее в данной работе проблемы, возникающие в отдельных случаях в связи с подписанием правообладателями смежных участков акта согласования границ, нельзя не отметить, что данная норма направлена на соблюдение и защиту их интересов.

  • [1] Большинство граждан заинтересовано в том, чтобы их имущество обрелоатрибуты собственности // Ежедневные новости Подмосковья. 2012. №210.URL: http://enp-mo.ru/articles/articles_3785.html (дата обращения: 15.11.2012).
  • [2] Алакоз В.В (Ассоциация частных землемеров): Дорожная карта ускоренного создания кадастра, содержащего сведения обо всех объектах недвижимости. URL: http://www.gisa.ru/91283.html?from_email=Y (дата обращения: 15.11.2012).
  • [3] 2Т Там же.
  • [4] Кадастровый вестник. 2009. № 2.
  • [5] См.: Приказ Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412 «Обутверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (ред. от 25.01.2012) // Российская газета.2008. № 260.
  • [6] Наложение границ земельных участков. Споры о земельных границах.URL: http://tattealks.at.ua/news/nalozhenie_granic_zemelnykh_uchastkov_spory_o_zemelnykh_granicakh/2012-07-08-19 (дата обращения: 15.11.2012).
  • [7] См.: Какие сюрпризы подстерегают правообладателя земельного участкана этапе проведения межевания и кадастрового учета? URL: http://www.kadastr71 .ru/index-kadastr.html (дата обращения: 15.11.2012).
  • [8] См. подробнее: Махов Д.А. Вынос границ земельных участков в натуруна местности (восстановление границ). URL: http://www.ramgeo.ru/services/boundaries (дата обращения: 15.11.2012).
  • [9] См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 22 ноября 2011 г. поделу № А72-9836/2010 // СПС «КонсультантПлюс». Требование: О признании незаконным решения об учете изменений объекта недвижимости. Обстоятельства: В результате исправления кадастровой ошибки, допущенной при проведении межевания земельного участка, существенно изменилась конфигурация земельного участка третьего лица по делу и границыучастка наложились на земельный участок истца. Решение: Требование удовлетворено, поскольку оспариваемое решениебыло принято в отсутствие сведений о согласовании границ смежного с нимземельного участка, принадлежащего истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования в существующих границах и площади.
  • [10] Письмо Минэкономразвития РФ от 20 декабря 2010 г. № Д23-5204 «Онекоторых вопросах, возникающих при ведении государственного кадастранедвижимости. URL: http://docs.pravo.ru/document/view/11822510/ (дата обращения: 15.11.2012).
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >