Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Экономика arrow Экономика жилищной сферы

Ипотечное кредитование и его роль в решении жилищной проблемы

В настоящее время в России сложился ряд объективных предпосылок для активного развития системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Они обусловлены, с одной стороны, наличием значительной неудовлетворенной потребности в жилье при низкой платежеспособности населения, с другой стороны, поисками коммерческими банками новой сферы для активных операций в связи с сужением рынка ценных бумаг и уменьшением доходности прочих активов.

В развитых странах за счет ипотечного жилищного кредитования финансируется до 80—90% и более всего приобретаемого в собственность жилья.

Ипотечный кредит — это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог покупаемого, строящегося или старого имеющегося жилья. Ипотечное жилищное кредитование наработало колоссальный опыт в XX столетии. Мощными ускорителями этого процесса были глубочайший в истории капитализма экономический кризис 1929— 1933 гг. и последствия Второй мировой войны, которые заставили правительства большинства стран осознать огромную социальную и экономическую значимость решения жилищной проблемы для населения [531.

Ипотечное жилищное кредитование выполняет чрезвычайно важные экономические и социальные функции:

  • • финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жизни населения, разрешение противоречия между высокой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;
  • • вовлечение в хозяйственный оборот недвижимости, временно свободных средств и будущих доходов заемщиков, расширение масштабов функционирующего капитала в строительной индустрии;
  • • стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрасли: производство строительных материалов, машин и оборудования, транспортных средств, мебели, бытовой техники и т.д.;
  • • привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежно-кредитной систем страны (жилье в отличие от валют не обесценивается);
  • • минимизация рисков участников жилищно-кредитного рынка за счет их более равномерного распределения между субъектами и предоставления государственных гарантий;
  • • содействие развитию и оздоровлению фондового рынка за счет использования обеспеченных недвижимостью ипотечных ценных бумаг;
  • • повышение социального статуса заемщиков — покупателей жилья, повышение их мотивации и эффективности труда;
  • • рост занятости, укрепление семьи и содействие решению демографических проблем.

Мировой опыт показывает, что ипотечное жилищное кредитование развивается стабильно только при активном участии и поддержке государства.

Главная проблема развития жилищного кредитования, в том числе ипотечного, заключается в ограниченности у кредитора долговременных денежных ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что условием развития системы ипотечного кредитования является организация ее как самофинансируемой системы, т.е. обеспечение рефинансирования коммерческих банков.

Привлеченные ресурсы должны быть мобилизованы кредитором в необходимых объемах, по относительно низкой цене и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кредитов.

В мировой практике выделяют 2 принципиально различные модели организации системы жилищного кредитования [49J:

  • модель депозитного института (модель сберегательного банка и накопительных счетов). Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кред итования в основном через вклады и контрактные сбережения, они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, т.е. сберегательные банки выступают в роли инвесторов, формируют за счет выданных кредитов инвестиционный портфель. Возможной формой мобилизации ресурсов для ипотечного кредитования в данной модели является система контрактных сбережений, получившая распространение в странах западной Европы, таких как Франция и Германия. Концепция ипотечного кредитования с использованием схем накопительных счетов («сберегательныхжилищных контрактов») используется Сбербанком России;
  • модель ипотечной компании. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их после выдачи займа, они продают его третьему лицу—инвестору. Продажа может осуществляться как непосредственно, так и путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Модель предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка, на котором осуществляется продажа уже выданных ипотечных кредитов. Она позволяет решить проблему долгосрочных финансовых ресурсов.

Оба рассмотренных источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института — банка — и отличаются лишь способом привлечения и сроками согласования от активных операций по долгосрочному кредитованию. Сравнительная характеристика представлена в табл. 8.3.

Таблица 8.3

Сравнительная характеристика основных мировых моделей организации систем ипотечного жилищного кредитования [49]

Показатель

Модель депозитного института (Германия, Австрия, Франция, Скандинавия)

Модель ипотечной компании (США, Великобритания, Австралия)

Восточная Европа (Чехия, Венгрия)

Источники средств

Сберегательные вклады населения, контрактные сбережения

Акционерный капитал, срочные займы

Бюджетные средства,

сбережения

населения

Выдача

Специализированные

Ипотечные

Банки, ипотечные

и обслуживание

ипотечные и сберегательные банки

компании

компании, другие институты

Инвестор

Сберегательные банки

Покупатели кредитов и ценных банков, обеспеченных кредитами

Сберегательные

банки

Покупательная способность заемщика

Ограниченная

Значительная

Ограниченная

Влияние

на государственный бюджет

Значительное

Не влияет или влияние незначительное

Значительное

Г ибкость системы

Крайне ограниченная

Высокая

Ограниченная

Требования

Придается большое

Не устанавливает

Имеет большое

к заемщикам

значение

преимуществ

значение

Целесообразность

Использование

Ограниченные

Использование

для России

целесообразно

ВОЗМОЖНОСТИ

применения

целесообразно

Объем сбережений, по которым государство выплачивает премию

Ограничен

Ограничен лишь

размером

сбережений

Ограничен

Размер предоставляемого кредита по отношению к сумме сбережений на конец действия контракта

Не может превышать

Может превышать

Не может превышать

Сегодня в мировой практике используется 4 основные модели привлечения средств в жилищное строительство, определяющие модели ИЖК.

Модель специализированных ипотечных банков — самая «взрослая» конструкция ипотечного кредитования, первоначально зародившаяся в виде земельной ипотеки, т.е. выдачи ссуды под залог земельных участков или помещичьих имений. В XX в. основным объектом ипотечного кредитования стала покупка жилья. Модель основана на привлечении долгосрочных ресурсов с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных облигаций. Достоинство этой модели — сравнительно низкие кредитные риски. Недостатки — необходимость разработки сложной законодательной системы и мер контроля за ее соблюдением. Данная модель играла главную роль в ряде европейских стран.

Модель универсальных коммерческих банков является одной из наиболее распространенных в мировой практике. Для финансирования ипотечных жилищных кредитов универсальные банки используют депозиты юридических лиц и населения.

До недавнего времени универсальные банки играли относительно небольшую роль в ипотечном жилищном кредитовании. Ситуация резко изменилась в 1990-е гг., когда из-за ослабления традиционного банковского бизнеса, переориентации банков на работу с населением и трансформации компаний-застройщиков в коммерческие банки в Великобритании, Австрии, Германии и странах Южной Африки универсальные банки стали основными поставщиками ипотечных кредитов населению.

Универсальные коммерческие банки обладают большой финансовой независимостью и устойчивостью, возможностями диверсифицировать портфель активных операций, различающихся по доходности и рискам. Вместе с тем проблема использования данной модели заключается в необходимости постоянного поддержания их текущей ликвидности, согласования краткосрочных пассивов с долгосрочными активами, что становится особенно актуальным и даже проблематичным с увеличением доли ипотечных жилищных кредитов в кредитном портфеле банков. Поэтому универсальные банки создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, используют ипотечных брокеров и агентов или активно включаются в двухуровневую систему ипотечного жилищного кредитования.

Модель жилищных контрактных сбережений, или ссудо-сберегательная модель, базируется на финансировании жилищных кредитов за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения.

Ссудо-сберегательные организации, или стройсберкассы, привлекают долгосрочные целевые вклады населения на долгосрочной договорной основе. В отдельных странах различаются по степени открытости к финансовому рынку; условиям долгосрочных кредитов; наличию специального законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций; ограничению активных операций.

Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования применяется, чтобы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг. Она включает 2 уровня: предоставление и обслуживание выданных ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипотечных операций (вторичный ипотечный рынок). Эта модель не противостоит рассмотренным выше моделям ИЖК, а неразрывно связана с ними и базируется на них.

Двухуровневая жилищная ипотека зародилась в США и получила развитие в Австралии, Великобритании и других странах, включая современную Россию.

До кризиса 1929—1933 гг. в США наиболее развитой была ссудо- сберегательная модель, кредиторами в которой выступали исключительно сберегательные институты (сберегательные банки и ссудо- сберегательные ассоциации). Их функции в качестве кредиторов на ипотечном рынке были закреплены законодательно. Сберегательные институты были обязаны размещать в ипотечные ссуды до 80% своих активов. Первоначальный взнос составлял до 50% суммы кредита, что значительно ограничивало доступность кредита для людей со средними и низкими доходами. А кредитор был вынужден выдавать долгосрочные ссуды за счет коротких пассивов. Кроме того, он нес 3 основных риска — кредитный, процентный и риск досрочного погашения ссуды.

Крах фондового рынка в 1929 г. и последовавший за ним глубочайший мировой кризис подорвали традиционную американскую систему ипотечного кредитования. Небывалая безработица, резко возросшие процентные ставки, массовое банкротство заемщиков, кризис ликвидности привели к банкротству более 10 тыс. банков (из 25 тыс.). Прежняя система ИЖК рухнула.

Ввиду наличия огромной социальной и экономической жилищной проблемы и проблемы сокращения безработицы, а также неспособности частного капитала восстановить процесс ипотечного кредитования в стране, правительство Ф. Рузвельта предприняло срочные неординарные меры по перестройке системы ИЖК. Первым крупным шагом в формировании двухуровневой системы ИЖК было создание 27 июня 1934 г. Федеральной жилищной администрации (ФЖА), основными функциями которой были определены: разработка стандартов ИЖК; государственное гарантирование возврата основного долга и процентов по ипотечным кредитам, выданным в соответствии с ее стандартами; рефинансирование кредитов, выданных первичными кредиторами.

В последующие годы США были созданы 4 федеральных агентства, занимающиеся ипотечным жилищным кредитованием. В 1938 г. в соответствии с директивой президента Рузвельта была учреждена Федеральная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию (Фэнни Мэй); в 1944 г. (опять же при президенте Рузвельте) — Администрация по делам ветеранов (АД В) для оказания помощи ветеранам Второй мировой войны, в том числе и по приобретению жилья на льготных условиях. В 1968 и 1970 гг. были созданы Государственная национальная ипотечная ассоциация (Дженни Мэй) и Федеральная корпорация по ипотечному жилищному кредитованию (Фрэдди Мак) как частная компания с государственным управлением. Таким образом, была создана мощная двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования, работавшая бесперебойно до 2007 г., когда в США разразился ипотечный кризис, переросший в мировой финансово- экономический.

Система ипотечного кредитования означает создание соответствующих институтов и отработку механизмов, которые обеспечили бы возможность эффективного ипотечного кредитования; это совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости.

Изучение системы ипотечного кредитования невозможно без раскрытия ее структуры.

В странах с развитым ипотечным кредитованием функционирует сеть институтов, занимающихся этим бизнесом. Совокупность ипотечных учреждений, действующих в стране (специализированных и осуществляющих ипотечное кредитование наряду с другими видами деятельности), обозначается как система ипотечных кредитов институтов.

Процесс ипотечного кредитования обладает определенной спецификой, обусловленной особенностями предмета залога, требует функционирования ряда специальных институтов (обеспечения ипотеки). Осуществление банками эффективного ипотечного кредитования возможно только в рамках системы ипотечного кредитования. Таким образом, понятие системы ипотечного кредитования является более широким по отношению к системе ипотечных кредитных институтов.

В структуру системы ипотечного кредитования входят:

  • • система ипотечных кредитных инструментов — банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющие ипотечные кредитные операции, принятые в данной стране в конкретный исторический период;
  • • инфраструктура — совокупность элементов, обеспечивающих деятельность системы ипотечных кредитных институтов.

Результатом выполнения каждым элементом системы своих функций взаимодействия между элементами системы является реализация системой ипотечного кредитования своей функции — осуществление эффективного ипотечного кредитования. Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие системы ипотечного кредитования и объектов экономической деятельности, служит рынок ипотечных кредитов.

Главное звено исследуемой системы ипотечного кредитования — системы ипотечных кредитных институтов, непосредственно осуществляющих кредитование под залог недвижимого имущества.

Основными кредитными ресурсами ипотечных кредитных институтов являются:

  • • срочные вклады населения, в том числе жилищные накопительные вклады;
  • • кредиты, в том числе международные; средства на счетах клиентов — юридических лиц;
  • • средства, полученные банком от рефинансирования ипотечных ссуд путем выпуска долговых обязательств;
  • • средства от продажи ипотечных ссуд специализированным институтам, занимающимся рефинансированием.

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Инфраструктура — это комплекс вспомогательных элементов, обеспечивающих деятельность основных элементов системы.

Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборотов недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов. В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:

  • • системы регистрации оборота недвижимого имущества;
  • • страховых организаций (компаний);
  • • организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.

В большинстве стран, где развивается вторичный рынок ипотечных ссуд, важным элементом инфраструктуры системы являются институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд. Для осуществления эффективного ипотечного кредитования необходимы также:

  • • работоспособные суды и нотариальные конторы;
  • • система учета и хранения ипотечных ценных бумаг;
  • • статистические службы, собирающие и анализирующие статистические материалы на данную тему;
  • • службы информации о кредитоспособности потенциальных заемщиков;
  • • рейтинговые агентства по оценке деятельности ипотечных банков;
  • • учебные заведения, занимающиеся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов и для институтов обеспечения ипотеки;
  • • научно-исследовательские организации;
  • • специализированные печатные издания.

Рассмотрим основные элементы инфраструктуры.

1. Система регистрации оборота недвижимого имущества. Специфика предмета залога при ипотечном кредитовании предполагает обязательную регистрацию залоговых сделок (а также любых изменений правового статуса недвижимости, его обременения) в унифицированном порядке едиными органами в тесной связи с юридической практикой. Функционирование данной системы невозможно без создания единой общей базы данных о недвижимом имуществе.

Функционирование действенной системы регистрации:

  • • вносит четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключает возможность различных трактовок их содержания;
  • • позволяет облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости, наличии обременения;
  • • способствует снижению риска невозврата ипотечного кредита.
  • 2. Страхование. Большое значение в системе ипотечного кредитования имеют страховые организации. Существенным фактором сокращения рисков при ипотечном кредитовании является личное и имущественное страхование, а также страхование ответственности и финансовых рисков. В мировой банковской практике распространены следующие виды страхования: жизни заемщика на случай смерти; от несчастного случая; недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения; ипотечной задолженности; чистоты имущественных прав залогодателя; ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

Для всеобъемлющего страхования ипотечной кредитной сделки страховой компании необходимо иметь лицензию на осуществление целого ряда страховых операций (имущественное страхование, личное страхование, страхование финансовых рисков). Нередко страховые компании помимо своей основной деятельности занимаются предоставлением гарантий по ипотечным ценным бумагам. Для достижения наилучших результатов субъектам ипотечного кредитования целесообразно пользоваться услугами высококлассных страховых компаний, имеющих высокую рейтинговую оценку, значительные финансовые ресурсы, квалифицированный персонал.

  • 3. Система профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества. Современная система ипотечного кредитования предполагает наличие развитого рынка услуг по оценке стоимости недвижимости. Для функционирования системы оценки объектов недвижимости необходимы:
    • • обязательное лицензирование оценщиков;
    • • наличие соответствующего законодательного и нормативного обеспечения;
    • • развитая информационная база;
    • • существование стандартов профессиональной деятельности оценщиков;
    • • разработка и внедрение эффективных методов оценки;
    • • страхование ответственности оценщиков и др.

4. Институты, организующие деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов. Организация вторичного рынка ипотечных ссуд основана на механизме превращения долговых обязательств заемщиков в ценные бумаги, обращающиеся на ипотечном рынке. Обобщение мирового опыта свидетельствует о существовании различных направлений организации данного процесса, таких как эмиссия ценных бумаг, обеспеченных ипотечным порядком; создание общего фонда долговых обязательств и др.

Во многих странах для активации развития вторичного рынка ипотечных кредитов созданы специализированные институты. Во Франции, например, существует касса ипотечного рефинансирования, предоставляющая ссуды кредитным учреждениям — ипотечным ссудодателям. Аккумуляция ресурсов данным институтом осуществляется путем выпуска долгосрочных облигаций, котирующихся на бирже.

В США действует Federal National Mortgage Assoiation — FNMA (Fannie May), которая скупает долговые обязательства, обеспеченные ипотеками, в периоды нехватки ссудного капитала, и продает их, когда средства для вложения в ипотечные кредиты имеются в достатке. Целью подобных операций является содействие стабильности рынка ипотечных кредитов.

Существует вариант, когда самостоятельная организация берет на свой баланс ипотечные долговые обязательства первичных заимодателей (во Франции — фонд долговых обязательств, в Великобритании — компания-распространитель, в США — траст-агент). Из данных обязательств создается крупный пакет, который подвергается котировке. Далее организация приступает к эмиссии ценных бумаг, обеспеченных общим фондом долговых обязательств (пулом закладных). Возможна эмиссия долей участия (ценных бумаг на предъявителя), а также ценных бумаг типа облигаций. Основатель фонда может брать на себя обязанности по обслуживанию ипотеки (инкассации и распределению платежей), а также предоставлять гарантии по выпускаемым ценным бумагам. В США по такой схеме действуют Government National Mortgage Association — GNMA (Ginni May), а также Federal Home Loan Mortgage Corporation — FHLMC (Freddie Mac).

Организации — субъекты вторичного рынка ипотечных кредитов могут относиться к разным формам собственности (как правило, с участием государства). Результаты их деятельности оказывают положительное влияние на стабильность системы ипотечного кредитования: снижаются риски ипотечного кредитования; повышается ликвидность рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечным способом, происходит его расширение.

Институты, созданные по инициативе государства, выполняют более широкий спектр функций: решение методологических задач; регулирование и контроль выпуска ценных бумаг; регулирование систем регистрации операций с недвижимостью и др. Уровень развития элементов инфраструктуры во многом определяет уровень развития ипотечного кредитования в стране, его эффективность.

Важным принципом формирования и функционирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации.

В разных странах состав законодательной базы ипотечного кредитования несколько варьируется. Так, например, в Германии существуют 2 закона, регулирующие деятельность ипотечных банков: для частного и государственного секторов, а также закон «О строительно-сберегательных кассах». В США также действуют законы, предельно конкретизирующие процесс ипотечного кредитования. Кроме законодательных основ, регулирующих ипотечное кредитование, необходима проработанная нормативная база.

Итак, развитие системы ипотечного кредитования в стране в значительной степени зависит от существующего правового обеспечения. Особое значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки законодательных актов.

Однако обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. В настоящее время ценные бумаги, обеспеченные закладными, играют значительную роль на мировом рынке капитала. Наиболее привлекательными являются ценные бумаги, обеспеченные ипотеками тех стран, которые имеют более развитую и надежную национальную систему ипотечного кредитования. Таким образом, рынок ипотечных ссуд позволяет национальным системам ипотечного кредитования привлекать иностранный капитал, т.е. использовать дополнительные финансовые ресурсы (мировые).

Функционирование системы ипотечного кредитования является характерным признаком не только развитых банковских систем. Известно, что формирование институтов ипотечного кредитования в Германии, США, Нидерландах и в ряде других стран начиналось не в условиях высокоразвитой экономики. Развитие системы ипотечного кредитования способствует укреплению стабильности банковской системы и подъему экономики страны в целом.

 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >
 

Популярные страницы