Законодательное обеспечения малоэтажного жилищного строительства и перспективы его развития в современной России

Решение жилищной проблемы в современной России является одной из приоритетных задач Президента РФ, Государственной Думы РФ и Правительства РФ. Активизация работы в этом направлении началась после послания Президента РФ в 2005 г. в котором было сказано: «В целях решения жилищной проблемы мы должны думать о наращивании объемов строительства и существенном увеличении предложения на рынке жилья. Нам нужны механизмы, способные стимулировать строительные компании к работе с массовым недорогим жильем. Серьезный резерв — это расширение малоэтажного строительства. Поданным экспертов, массовая малоэтажная застройка существенно снижает себестоимость жилья, что делает его доступным для малодоходных групп населения».

В целях реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» общероссийской партией «Единая Россия» был разработан и принят пакет из 25 законов по развитию рынка доступного жилья, среди которых такие основополагающие федеральные законы, как Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, поправки в Гражданский, Гражданский процессуальный и Налоговый кодексы Российской Федерации, федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В период 2005—2006 гг. партией «Единая Россия» по поручению Президента Российской Федерации В. В. Путина был проведен мониторинг работы принятого пакета законов о рынке доступного жилья. По результатам мониторинга разработаны и внесены в Государственную Думу РФ поправки в ряд федеральных законов, в том числе, в Жилищный, Градостроительный, Земельный, Налоговый Кодексы РФ.

Поправки изменили Градостроительный кодекс РФ (в части передачи осуществления полномочий РФ в области градостроительной деятельности; контроля за соблюдением органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности; развития застроенных территорий, возможности проведения негосударственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий и отмены государственной экпертизы для обьектов малоэтажного жилищного строительства), федеральный закон «Об экологической экспертизе» (в части уточнения разграничения полномочий между РФ и субъектами РФ по вопросам проведения государственной экологической экспертизы), Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части упрощения процедуры возникновения ипотеки на земельные участки, выделяемые под малоэтажное строительство; обращения взыскания на земельные участки, являющиеся предметом ипотечного обременения, а также права залога относительно права аренды земельных участков; ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена), в Земельный кодекс РФ (в части уточнения порядка перевода земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов; упрощения предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для строительства в границах застроенной территории; порядка отказа и прекращения права постоянного пользования земельным участком или права постоянного пожизненного наследуемого владения земельным участком; установления имущественной ответственности за нарушение порядка пользования предоставленного в аренду для целей жилищного строительства земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, уточнения понятия земель населенных пунктов и понятия границ населенных пунктов), в федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в части упрощения порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей жилищного строительства, в том числе, малоэтажного; особенностей заключения и исполнения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных для целей жилищного строительства; передачи полномочий РФ субъектам РФ по распоряжению земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства), в Кодекс РФ об административных правонарушениях (в части установления административной ответственности за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства; нарушения установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию; установления компетенции органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора), в Жилищный кодекс РФ (в части определения порядка действий в связи со сносом или реконструкцией жилого фонда, признанного аварийным; сохранения прав собственников жилых помещений на долю в общей долевой собственности на земельный участок и иные объекты в случае разрушения жилого дома).

Применительно к малоэтажному строительству указанные поправки в соответствии с Земельным кодексом РФ упростили выделение земельного участка.

Продажа земельных участков или права аренды для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Выделение земли без аукциона законодательством предусмотрено для юридических лиц в следующих случаях если:

  • • заключается государственный или муниципальный контракт для строительства за счет средств бюджета на основании законодательства о государственном и муниципальном заказе;
  • • земля выделяется бесплатно в собственность или аренду при договоре развития застроенной территории;
  • • аукцион не состоялся, так как был один участник, с ним и заключается договор.

В случаях выделения земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, органы местного самоуправления обязательно проводят аукцион, если отдают участок в собственность, и могут выбирать, если участок сдается в аренду — сразу объявить аукцион или собрать заявления, выяснив, есть ли спрос. Проведение аукциона определено ст. 38.1 Земельного кодекса. Аукцион по продаже земельного участка либо права аренды для малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. При проведении аукциона продавец определяет:

  • • начальную цену предмета аукциона (определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности);
  • • сумму задатка (вносит каждый участник аукциона, он потом возвращается в случае, если не победит);
  • • существенные условия договора, в том числе срок аренды;
  • • «шаг аукциона» (величину повышения от 1 до 5% от начальной стоимости).

Извещение об аукционе публикуется не менее, чем за 30 дней. Поправки к Градостроительному кодексу РФ упростили выдачу разрешений на малоэтажное строительство. Для этого застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений орган исполнительной власти заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

  • • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • • градостроительный план земельного участка;
  • • схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. (Статья 51).

План выдается без взимания платы в течение месяца, как и схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Важно также рассмотреть необходимость внесения изменений в законодательство, устанавливающих, что на период до разграничения прав собственности на землю субъекты Федерации и муниципалитеты имеют право передавать в залог земельные участки, принадлежащие им на праве оперативного управления. Статья 6 закона «Об ипотеке» не допускает залог имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. В декабре 2004 г. в Гражданско-процессуальный кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание, исключены земельные участки, где расположены жилые помещения, являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением граждани- ном-должником предпринимательской деятельности.

По договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания. По мнению экспертов, для развития ипотеки под залог земельного участка как для граждан, так и для юридических лиц необходимо разработать специальный закон, так как этот вид ипотеки отличается от классической как с точки зрения оформления прав на строящийся объект, так и по структуре финансирования проекта. Одновременно необходимо внести изменения в Бюджетный кодекс РФ по установлению максимального размера расходов из муниципального бюджета, идущих на покрытие долговых обязательств, имеющих дополнительное обеспечение в виде земельного участка. А также внесение изменений в Земельный кодекс РФ устанавливающих, что в случае раздела земельного участка на несколько новых земельных участков право залога исходного участка распространяется также на вновь образованные участки. Если участок находится в залоге, то его раздел может быть произведен только с согласия залогодержателя.

В 2004—2008 годах также была продолжена работа по совершенствованию Федерального закона «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и Федерального закона «О концессионных соглашениях». Указанные акты позволили сформировать законодательную базу для решения задач комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, развития застроенных территорий и обеспечения жилищного строительства инженерной инфраструктурой, распределить ответственность между органами местного самоуправления, организациями коммунального комплекса и застройщиками в вопросах обеспечения жилищного строительства инженерной и социальной инфраструктурой, а также создать законодательные предпосылки для формирования специализированного вида бизнеса, связанного с подготовкой земельных участков для строительства, включая жилищное строительство. Однако на практике реализация принципов, заложенных в этих актах, пока еще не получила достаточного распространения и требует использования дополнительных стимулов в виде государственной поддержки за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Важное значение для привлечения средств граждан в развитие малоэтажного строительства мог иметь проект Федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Предложенный законопроект имел базовый характер, что позволяет в случае обретения его норм юридической силы оказать быстрое и достаточное правовое воздействие на процесс внедрения в жизнь экономико-социальных механизмов индивидуального и малоэтажного жилищного строительства. Законопроект содержал нормативную модель наиболее близкого к современным условиям России механизма организации жилищного накопительного процесса — строительную сберегательную кассу. ССК уже давно зарекомендовали себя как оптимальный инструмент оздоровления экономики развивающихся стран и средство решения жилищной проблемы за счет внутренних экономических резервов страны. Законопроект получил высокую оценку от представителей зарубежных ССК, в частности от Генерального директора объединения частных ССК Германии. Однако после преварительного рассмотрения законопроекта в Государственной Думе он был отправлен на доработку.

Крайне важное значение имеет проект Федерального закона № 388150 24.04.2007 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», внесенный Депутатами ГД от партии «Единая Россия». Большая часть законопроекта направлена на внедрение в Жилищный Кодекс РФ новых нормативных моделей.

В частности, предложено дополнить главный акт жилищного законодательства РФ новым разделом IX «Управление территорией малоэтажной жилищной застройки», включающим в себя четыре новых главы: главу 15 «Общее имущество собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки. Общее собрание таких собственников», главу 16 «Кооперативы малоэтажного жилья», главу 17 «Товарищество индивидуальных застройщиков», главу 18 «Способы управления территорией малоэтажной жилищной застройки». В целях вовлечения в проекты массовой малоэтажной застройки земельных участков, непригодных для строительства без специальных подготовительных мероприятий, предложено внести дополнения в Земельный кодекс, касающиеся льгот для землепользователей, осуществляющих за собственный счет намывку грунта (или иные подготовительные мероприятия) на заболоченных участках местности или территориях, непригодных для строительства. Также предложено внести дополнения в Закон «О местном самоуправлении», касающиеся описания процедуры создания органов муниципальной власти во вновь создаваемых районах массовой малоэтажной жилищной застройки.

В целом законопроект направлен на закрепление норм жилищного права, способствующих созданию благоприятных условий для осуществления малоэтажного жилищного строительства. Законопроект регламентирует создание нормативно-правовой базы по строительству малоэтажных Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которая должна включить в себя нормы:

  • • по определению градостроительных нормативов по удельным размерам территорий малоэтажных ЖСК для размещения собственно жилых домов, мест общего пользования, внутриплощадочных систем коммунальной и транспортной инфраструктуры общего использования;
  • • по выделению на безаукционной основе земельных участков для малоэтажных ЖСК, используя стоимость земельного участка в виде безвозмездной субсидии для членов ЖСК, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при этом условие выделения земельных участков без проведения аукционов должно распространяться также на остальных граждан, ведущих жилищное строительство;
  • • по принципам финансирования за счет бюджетов всех уровней обеспечения малоэтажных ЖСК внеплощадочными системами коммунальной и транспортной инфраструктуры;
  • • по принципам размещения и финансирования для жителей малоэтажных ЖСК за счет средств субъектов Российской Федерации и местных бюджетов объектов социального обслуживания и за счет средств частных инвесторов — объектов торгово-бытового обслуживания;
  • • по возможности привлечения ЖСК (как юридическим лицом) кредитов под залог земельных участков из коммерческих банков для строительства малоэтажных жилых домов, мест общего пользования, объектов коммунальной и дорожной инфраструктуры, и компенсации в полном размере за счет федерального бюджета процентных платежей за эти кредитные ресурсы при условии, что жилые дома будут строиться в пределах установленных норм площади жилья и из определенных (по цене) строительных материалов, и что процентные ставки по кредитам не будут превышать 2% пункта от учетной ставки Центрального Банка Российской Федерации;
  • • по принципам самоуправления в завершенных строительством и заселенных ЖСК, оплате членами ЖСК жилищных и коммунальных услуг. Законопроектом также вносятся дополнения в законодательство по созданию малоэтажных Товариществ Собственников Жилья, в которых предусматриваются следующие правовые нормы:
  • • по определению градостроительных нормативов по удельным размерам территорий малоэтажных ТСЖ для размещения собственно жилых домов, мест общего пользования, внутриплощадочных систем коммунальной и транспортной инфраструктуры общего использования;
  • • по выделению на основе упрощенных процедур аукционов земельных участков для строительства малоэтажных ТСЖ;
  • • по принципам финансирования за счет бюджетов всех уровней обеспечения малоэтажных ТСЖ внеплощадочными системами коммунальной и транспортной инфраструктуры;
  • • по принципам размещения и финансирования для жителей малоэтажных ТСЖ за счет средств субъектов Российской Федерации и местных бюджетов объектов социального обслуживания и за счет средств частных инвесторов — объектов торгово-бытового обслуживания;
  • • по разработке специального кредитного продукта для кредитования граждан — членов ТСЖ, осуществляющих малоэтажное жилищное строительство, с принятием в качестве залога земельного участка и всего, что будет строиться на этом участке;
  • • по возможности привлечения ТСЖ (как юридическим лицом) кредитов под залог земельных участков из коммерческих банков для целей строительства объектов общего пользования, объектов коммунальной и дорожной инфраструктуры, и компенсации за счет федерального бюджета 50% процентных платежей за эти кредитные ресурсы при условии, что процентные ставки не будут превышать 2% пункта от учетной ставки Центрального Банка Российской Федерации;
  • • по принципам самоуправления в завершенных строительством и заселенных ТСЖ, оплате членами ТСЖ жилищных и коммунальных услуг.

В настоящее время данный законопроект прошел первое и готовится ко второму чтению, но с целью ускорения внедрения части его положений в практическую деятельность принят закон от 18 июля 2011 г. № 244-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «О содействии развитию жилищного строительства», которым предусмотрена передача земельных участков Фонда в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительным кооперативам, жилищным накопительным кооперативам и иным специализированным потребительским кооперативам, которые созданы в целях обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Закон облегчает обеспечение жильем работников федеральных госорганов, ФГУ, государственных академий наук и подведомственных им институтов (в первую очередь — молодых ученых) и военнослужащих. Речь идет о гражданах, которые не относятся к категории малоимущих, а потому не могут претендовать на получение бесплатного жилья от государства. Но при этом уровень их доходов не столь высок, чтобы купить жилье на рынке. Еще одно обязательное условие — претендент на вступление в кооператив должен работать (служить) в госструктуре на постоянной основе. В законе речь идет только об участках, которыми ведает Фонд содействия развитию жилищного строительства. Согласно Земельному кодексу, участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юрлицам для возведения жилья исключительно на аукционах. Жилищный кодекс разрешает гражданам объединяться в стройкооперативы. Но, когда решается вопрос с выделением земли, ЖСК приходится конкурировать с крупными стройкомпаниями. Доля расходов на землю в себестоимости жилья составляет, по экспертным оценкам, 6—13% для многоквартирных домов и от 25% и выше — для малоэтажного строительства. Соответственно, если земля станет бесплатной, это заметно уменьшит расходы граждан, приобретающих квартиры через кооператив. Списки участников кооперативов будут формироваться по месту работы, утверждаться федеральными госорганами и быть доступными для всех желающих путем опубликования на сайтах учреждений и академий. Учреждения, в распоряжении которых имеются подходящие для строительства участки, смогут обратиться в Фонд РЖС. Но окончательное решение будет, как и сейчас, принимать Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства.

В целом обобщая законодательную деятельность Государственной Думы по поддержке малоэтажного строительства можно выделить следующие наиболее важные законодательные инициативы:

Поправки в Закон № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. (ГК РФ) в соответствии с которым индивидуальные дома и многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три не требуют госэкпертизы проектной документации. Так, в соответствии со ст. 49 указанного ГК РФ не подлежит государственной экспертизе проектная документация для строительства, в том числе, следующих объектов недвижимого имущества:

  • 1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
  • 2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
  • 3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В целях стимулирования развития жилищного строительства, в первую очередь малоэтажного, были разработаны и приняты также следующие законопроекты:

  • • Поправки в закон № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. Отменен НДС по договорам долевого участия.
  • • Закон № 261-ФЗ от 23.11.2009 г. обязывает застройщиков производить дома, отвечающие высоким требованиям энергоэффективности и экологичности.
  • • Закон № 343-ФЗ 27.12.2009 г. — до 60% переданных в Фонд РЖС земель будут использованы для малоэтажного жилищного строительства (МЖС).
  • • Закон № 316-ФЗ от 17.12.2009 г. снял ограничение на переселение граждан из аварийного жилого фонда в черте одного населенного пункта.
  • • Закон № 25-ФЗ от 9.03.2010 г. — средства Фонда ЖКХ на переселение из аварийного жилищного фонда будут направляться преимущественно на МЖС.
  • • Закон № 288-ФЗ от 18.06.2010 г. — до 50% (170 тыс. руб.) материнского капитала можно использовать на МЖС при получении разрешения на строительство, остальные 50% через 6 мес.
  • • Закон № 70-ФЗ 4 мая 2010 г. — военнослужащие могут получать служебные жилые дома. Увеличен размер превышения площади бесплатного жилья с 9 кв. м до 16 кв. м (с 54 до 70 кв.м) и участок 600 кв. м.
  • • 17 июня 2011 года в третьем чтении был принят законопроект, который внес изменения в два закона Российской Федерации — ФЗ «Об ипотеке» и АР №168-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». В соответствии с поправками по военной ипотеке разрешено покупать дома с земельными участками. Вызвать интерес к развитию малоэтажного домостроения со стороны

местных органов власти помогут предложения, содержащиеся в поправках в Налоговый кодекс РФ, предлагающих заменить налог на землю и налог на имущество физических лиц, ставка которого составляет от 0,1% до 2% от стоимости имущества определенной Бюро технической инвентаризации, единым налогом на недвижимость. Это позволит ежегодно взимать от 0,05% до 0,5% от стоимости жилой недвижимости и земельного участка, рассчитанной на основе кадастровой стоимости объектов, приближенной к рыночной стоимости. Поскольку этот налог будет поступать в местный бюджет, то возникнет серьезная база для его пополнения в целях развитии малоэтажного строительства.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >