ИССЛЕДОВАНИЕ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО СЕГМЕНТУ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ

ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО СЕГМЕНТУ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Предшествующие исследования показали, что одной из особенностей развития территориальных рынков малоэтажного жилья России является наличие одного из доминирующих региональных рынков — территориального рынка МЖС Московской области. Именно данный ключевой регион характеризуется наибольшими объемами вводимого индивидуального жилья за 2000—2010 гг. В связи с этим рассмотрим более подробно ключевые особенности развития данного рынка.

Московская область — крупный регион, занимающий территорию 46 тыс. кв. км, на которой расположено 381 муниципальное образование, в том числе 38 городских округов, 36 муниципальных районов, 114 городских и 193 сельских поселений. Важнейшими особенностями Московской области, в значительной степени определяющими направления ее развития, является центральное расположение в Российской Федерации и тесная взаимосвязь со столицей Российской Федерации г. Москвой.

Московская область является одним из крупнейших по численности населения регионов России. На ее территории проживает 6,75 млн человек (около 4,7 процента от общего числа жителей России), из них 80,9 процента составляет городское население. Плотность населения — 147,4 человек на 1 кв. км.

Строительство жилья в Московской области ведется по принципу комплексной застройки, включающей многоэтажную и малоэтажную. Структура жилищного строительства по конструктивным системам на территории Московской области за 2005—2009 годы представлена в табл. 5.1.

Ежегодные объемы малоэтажного жилищного строительства складываются из объемов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), коттеджного строительства, а также многоквартирного жилищного строительства до 3-х этажей.

К многоквартирным жилым домам до 3-х этажей относятся таунхаусы, дуплексы, а также блок-секционные дома не более 4-х секций. К многоэтажному строительству относится строительство многоквартирных жилых домов свыше 3-х этажей. В период 2005—2009 годов рынок строящегося жилья в Московской области формировался с явным преобладанием многоэтажного многоквартирного строительства и усадебной малоэтажной

Структура жилищного строительства по конструктивным системам на территории Московской области (удельный вес в общем вводе жилья, процент)

жилой застройки, с ежегодными объемами (более 40%) индивидуального жилищного строительства (табл. 5.2).

О масштабе развития малоэтажного строительства в Московской области говорит тот факт, что в настоящее время в области насчитывается более 400 коттеджных поселков. В 2010 году начато строительство 17 коттеджных поселков общей площадью более 103 тыс. кв. м. Всего на территории Московской области в настоящее время ведется строительство 116 малоэтажных, многоквартирных жилых домов (до 4 этажей) общей жилой площадью около 260 тыс. кв. м; 9 поселков таунхаусов общей площадью — более 713 тыс. кв. ми 118 коттеджных поселков общей площадью — более 3 млн кв. м.

Таблица 5.2

Динамика ввода в действие жилых домов в Московской области в 2005-2010 годах

Строительство жилья в Московской области ведется по принципу комплексной застройки, включающей многоэтажную и малоэтажную.

Проведенные авторские маркетинговые исследования позволили выявить наличие крупнейших в области площадок комплексной малоэтажной жилой застройки, перечень которых и основные характеристики приведены в табл. 5.3.

Самым крупным проектом по размерам осваиваемой территории является проект «Новое Ступино» с площадью комплексной жилой застройки в 458 га и объемами вводимого жилья в 1 млн 742 тыс. кв. м.

Основными программно-целевыми документами, поддерживающими малоэтажное жилищное строительство в Московской области регионального уровня, являются:

• 1. Концепция развития малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области. Утверждена Постановлением Правительства Московской области от 26.11.2009 № 1028/50.
• 2. Программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Московской области в 2011—2015 годах», где предусмотрены отдельные целевые мероприятия и разделы по развитию малоэтажного строительства.

В настоящее время в Московской области налажено производство по выпуску продукции для малоэтажного жилищного строительства, например: модульные дома экономического класса по американской технологии (Подольский муниципальный район), комплекты быстровозводимых домов по канадской технологии, панелей экопан или сэндвич-панелей (Истринский муниципальный район), деревянные дома по каркасной технологии (Дмитровский муниципальный район), комплекты быстровозводимых домов (каркасных) (городской округ Балашиха), комплекты быстровозводимых деревянных конструкций на шипованной металлической пластине (Рузский муниципальный район), комплекты деревянных домов из клееного бруса с утеплителем (Одинцовский муниципальный район), комплекты модульных быстровозводимых жилых домов, стального оцинкованного каркаса, (Талдомский муниципальный район), каркасно-камышитовые- пенополиуретановые строительные панели (городской округ Орехово- Зуево), комплекты для возведения быстровозводимых домов и коттеджей (Солнечногорский муниципальный район), комплекты быстровозводимых 2-этажных блок-модульных жилых домов (городской округ Домодедово), оборудование для производства SIP панелей (сэндвич-панелей) (городской округ Химки), быстровозводимые каркасно-панельные дома повышенной заводской готовности (городской округ Реутов), дома по каркасной, каркасно-панельной технологии (Сергиево-Посадский муниципальный район), деревянные конструкции (городской округ Королев), дома из оцилиндро- ванного бревна, панельно-каркасные дома (Талдомский муниципальный район), элементы несъемной железобетонной опалубки (Клинский муниципальный район), а также нового строительного материала — теплоэффективного блока и оборудования для его автоматизированного производства (Раменский, Истринский, Каширский муниципальные районы, городской округ Химки).

Экономико-математическое моделирование основных тенденций ввода ИЖС по Московской области показано на рис. 5.1.

Перечень крупнейших проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, реализуемых на территории Московской области по сегменту малоэтажного строительства

Рис. 5.1. Экономико-математическая модель тенденций развития малоэтажного жилищного строительства в Московской области за 1990-2010 гг.

Экономико-математический анализ тенденций роста объемов ИЖС по Московской области определяется уравнением у = -87,317л:³ + 733,02л:² - - 1013,3л: + 517,24 с достоверностью аппроксимации R² — 0,9903. Выявленный тренд по своему характеру совпадает с общефедеральным, но удельный вес ИЖС несколько ниже средних российских показателей в 2010 г. К особенностям развития рынка МЖС следует отнести стремительный рост доли ИЖС в общем вводе жилья с 5,1% в 1990 г. до 51,3% в 2005 г.

Проведенные исследования документов территориального, градостроительного и социально-экономического планирования на предмет будущих объемов строительства малоэтажного жилья позволили перейти к прогнозам. Разработанные автором прогнозы ввода МЖС на 2011-2015 годы показан в табл. 5.4 и предусматривает три основные сценария — оптимистический, умеренный и пессимистический.

В качестве дальнейшего развития вопросов прогнозирования тенденций строительного рынка Московской области по сегменту МЖС, автором выполнен прогноз ввода малоэтажного жилья по административным единицам области на 2011—2013 годы, показанный на рис. 5.2—5.4.

В рамках данного анализа осуществлено зонирование территории Московской области по уровню развития МЖС. Это максимальный уровень (I), высокий (II), средний (III) и минимальный (IV).

Рис. 5.2. Прогнозирование объемов ввода жилья по Московской области на 2011 год в разрезе административных районов с показателем удельного веса ИЖС (в%) и зонированием по уровню развития малоэтажного жилищного строительства

Рис. 5.3. Прогнозирование объемов ввода жилья по Московской области на 2012 год в разрезе административных районов с показателем удельного веса ИЖС (в%) и зонированием по уровню развития малоэтажного жилищного строительства

Рис. 5.4. Прогнозирование объемов ввода жилья по Московской области на 2013 год в разрезе административных районов с показателем удельного веса ИЖС (в%) и зонированием по уровню развития малоэтажного жилищного строительства

К лидерам строительства, входящих в первую зону в 2011—2013 гг., следует отнести районы Люберецкий, Ленинский, Мытищинский, Красногорский, Одинцовский и Наро-Фоминский. При этом объем рынка МЖС в общей совокупности данные территориальные рынки поддерживают на среднем уровне около 40%.