Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи.

В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

  • 1) валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
  • 2) общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

  • а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
  • б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
  • в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

где Цоб — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

П ВДо — валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа — усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Ц — цена продажи /-го сопоставимого аналога;

ПВД — потенциальный валовой доход /-го сопоставимого аналога;

т — количество отобранных аналогов.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150 000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 7.9).

Расчет валового рентного мультипликатора

Аналог

Цена продажи, у.е.

ПВД

ВРМ

А

800 000

160 000

5,00

В

950 000

175 000

5,43

С

650 000

135 000

4,80

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8): 3.

Цоб = 150 000 у.е. -5 = 750 000 у.е.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

  • 1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
  • 2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

где Ккап — общий коэффициент капитализации;

ЧОД.а — чистый операционный доход /-го сопоставимого аналога;

Ц — цена продажи /-го сопоставимого аналога; т — количество отобранных аналогов;

3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле:

где ЧОДо — чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50 000 у.е. (табл. 7.10).

Информация о сделках купли-продажи

Аналог

Чистый операционный доход, у.е.

Продажная цена, у.е.

Расчетный К

кап

А

5000

35 000

-

В

40 000

500 000

0,08

С

доход за истекший год 35000

350 000

-

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

  • 1) тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;
  • 2) провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если: количество отобранных аналогов минимально; величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение корректировок и «взвешивания» позволили вывести итоговую цену в 532 000 у.е. (табл. 7.11).

Выведение итоговой цены

Объекты-аналоги

Скорректированная цена, у.е.

Вес

А

573 234

2

В

642 143

1

С

468 673

3

Среднеарифметическая

561 350

Медиана

573 234

Средневзвешенная

532 438

Итоговая

532 000

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >