Общие сведения об оценке инвестиционной привлекательности проектов застройки территорий

Рынок недвижимости является частью инвестиционного рынка, который представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости в виде зданий, сооружений и систему экономических отношений. Данные отношения проявляются между строителями и инвесторами при обороте недвижимости, ипотеке, ее аренде.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и развития. Важное условие его развития — привлечение иностранных и российских инвестиций.

Инвестиции представляют собой долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью инвестирования выступает достижение результата, выраженного в денежной форме.

Степень эффективности инвестиций определяется путем сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их использования. Процедуру сопоставления называют анализом инвестиции.

Инвестиционный проект — комплекс мероприятий, направленных на достижение определенных целей (получение прибыли) в течение заданного периода времени. Инвестиционных проекты бывают разнообразными, например оценка целесообразности строительства предприятия, приобретения недвижимого имущества и т.д.

В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств предполагаемых объектов инвестирования, которая ведется по набору показателей его экономической эффективности. Определение этих показателей позволяет оценить рассматриваемый инвестиционный объект с позиций приемлемости для дальнейшего анализа, сравнительной оценки конкурирующих инвестиционных объектов и их ранжирования, осуществить выбор инвестиционных проектов, обеспечивающих заданное соотношение эффективности и риска.

Оценка эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия инвестиционного решения.

В практике используют следующие методы оценки инвестиционных проектов:

метод определения чистой текущей стоимости NPV (определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимости всех затрат);

метод расчета индекса прибыльности IP инвестиций; метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR инвестиций;

расчет дисконтированного срока окупаемости инвестиций.

В зависимости от условий, определяющих уровень экономической эффективности использования капитальных вложений, направляемых на развитие застраиваемых территорий, в инвестиционных программах выделяются: объекты, рассчитанные на получение дохода для муниципального бюджета (доход от продажи построенных объектов, использования земли, аренды помещений, налог на прибыль с коммерческих и государственных предприятий, налог на недвижимость, налог на выпуск ценных бумаг, НДС); муниципальные объекты, содержание которых предусмотрено за счет бюджетных средств (затраты в инженерную инфраструктуру, объекты здравоохранения, образования, природоохранные мероприятия);

безубыточные объекты, которые в результате своего функционирования не дают экономического эффекта.

Объекты, рассматриваемые для участия в инвестиционной программе, распределяют в зависимости от источников финансирования на три группы:

полностью обеспечиваемые за счет бюджетных средств (строительство и эксплуатация);

строящиеся за счет бюджетных средств и эксплуатируемые коммерческими структурами;

строящиеся коммерческими структурами и эксплуатируемые ими.

В расчетах эффективности инвестиционных программ учитывается влияние:

тенденций и прогнозов развития рынка недвижимости на данных территориях (муниципальное и коммерческое строительство);

динамики рыночных цен продажи и аренды жилых и нежилых помещений;

конъюнктуры цен и себестоимости строительства на различные виды строительной продукции в зависимости от их назначения и качества (в том числе квартир);

условий социально-экономического и градостроительного развития территории с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее комплексной застройки; прогнозируемого соотношения затрат за счет средств муниципального бюджета и коммерческих структур; возможности сокращения сроков ввода объектов, обеспечивающего ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе.

Основными показателями экономической эффективности проектных предложений по застраиваемой территории являются: общий экономический эффект, сравнительная экономическая эффективность, эффект от ускорения ввода объектов.

Коммерческая и бюджетная эффективность проектных предложений по застраиваемым территориям оценивается по: чистой текущей стоимости, сроку окупаемости инвестиций, индексу доходности, внутренней норме рентабельности, точке безубыточности, степени участия города в реализации инвестиционной программы, бюджетной эффективности.

В рамках каждой территории на стадии разработки инвестиционной программы определяются: объемы и структура строительства;

потенциальные территории для размещения жилищного строительства, емкости территорий (по численности населения и объемам жилого фонда), связанных с этим затрат и очередности их освоения;

инвестиционные и эксплуатационные затраты, необходимые для реализации инвестиционной программы с распределением по направлениям (жилищное, культурно-бытовое строительство, инженерное оборудование, благоустройство и озеленение территории и т.д.), источникам финансирования, формам собственности, а также затраты по сносу объектов (их модернизации, перепрофилированию, реконструкции), компенсационные выплаты в соответствии с очередностью освоения территории;

доходы от инвестиционной, операционной деятельности, а также поступлений в бюджет и внебюджетный фонд города.

Обоснование эффективности инвестиционной программы освоения конкретных территорий включает оценку уровня затрат в расчете на 1 м² общей площади жилищного фонда, 1 жителя, 1 га территории.

Одновременно при этом учитывается уровень доходности объектов, размещаемых на территории в соответствии с концепцией социально-экономического и градостроительного развития, для инвесторов-застройщиков и для городского бюджета (поступления от продаж недвижимости, прав на аренду участков и застройку, налогов на землю, арендной платы и других поступлений и выплат в бюджет) в условиях конкретной социально-экономической ситуации.

Территории, по которым разрабатывается инвестиционная программа, охватывают структурные единицы в виде жилых районов, микрорайонов, кварталов, жилых образований с предприятиями культурно-бытового и коммунального обслуживания, внешними инженерными сетями и сооружениями, элементами внешнего благоустройства, озеленения, предприятиями, размещенными в подземном пространстве.

При сравнительной оценке инвестиционных программ применяют метод сравнительной эффективности, основанный на сравнении проектных и базовых показателей в темповом измерении в приростных величинах.

Обоснование эффективности инвестиционных программ по территориям базируется на нормативно-параметрическом методе, предусматривающем определение технико-экономических показателей по номенклатуре, предусмотренной «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» (утверждены Госстроем России 31.03.1994 № 7-12/47). При оценке коммерческой эффективности инвестиционной программы определяется отношение затрат и результатов на основе расчета потока денежных средств.

Конъюнктуру строительного рынка и рынка недвижимости на рассматриваемой территории определяют в ходе маркетинговых исследований, проводимых с целью выявления наиболее эффективных способов реализации рыночных возможностей инвестиционной программы в прогнозируемый период.

Маркетинговые исследования осуществляют на предынвестиционной стадии, чтобы определить качественные параметры территории, на которой предполагается вести строительство.

Задачами маркетинговых исследований можно назвать: выявление значимых факторов, определяющих условия реализации инвестиционной программы с максимальным снижением нагрузки на бюджет за счет повышения уровня коммерциализации объектов на территории;

определение характера и степени влияния каждого фактора на условия реализации инвестиционной программы; определение предельных значений каждого фактора для формирования лучшего и худшего вариантов прогнозов эффективности застройки территории и выработки соответствующей стратегии маркетинга.

Исследования проводятся в социально-экономическом, демографическом, экономико-статистическом направлениях и позволяют определить вероятностные значения следующих показателей:

соотношения спроса и предложения на объекты и виды недвижимости;

структуры и формы удовлетворения спроса — за счет средств коммерческих структур, консолидации средств коммерческих структур, консолидации средств населения, льготного кредитования, бесплатного предоставления жилья, фьючерсных сделок, ипотечного кредита и др.;

колебания себестоимости строительной продукции (по видам) с учетом конкуренции в соответствующем сегменте рынка; колебания рыночных цен на объекты строительства (по видам) применительно к уровню спроса на рассматриваемой территории.

Процесс формирования инвестиционной программы включает следующие этапы: 1) проведение предынвестиционных маркетинговых исследований территории; 2) подготовка исходных данных по территориям на включение их в состав разрабатываемой инвестиционной программы; 3) сбор и обработка исходных данных по территориям, формирование автоматизированной базы исходных данных инвестиционной программы; 4) определение объемов необходимых инвестиционных затрат по территориям и очередностей их застройки; 5) формирование строительной программы с распределением застройки территорий по очередям и годам; 6) формирование вариантов инвестиционной программы и расчет технико-экономических показателей ее эффективности, обоснование выбора оптимального варианта, проведение экспертизы, внесение коррекции, утверждение программы.

Очередность застройки территорий определяется заказчиком инвестиционной программы.

В составе инвестиционной программы выполняются: расчет объемов капитальных вложений исходя из объема затрат, связанных с освоением и застройкой территории и очередностью строительства, уточнение требуемых объемов финансирования строительства и его очередности; анализ инвестиционной привлекательности и коммерческого потенциала территорий (см. гл. 3);

определение возможных доходов от эксплуатации построенных объектов и коммерческого использования территорий; экспресс-оценка экономической, бюджетной, коммерческой и социальной эффективности (чистая текущая стоимость, срок окупаемости, индекс доходности и т.д.);

разработка предложений по организационно-финансовому механизму привлечения инвестиций.

На основании проектных проработок с учетом классификации территории, объемов строительства, перечня объектов и функционального использования территории делаются выводы об инвестиционной привлекательности территории.