ВИДЫ И СОДЕРЖАНИЕ СИСТЕМ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И РЕМОНТА ЗДАНИЙ

Для поддержания зданий в процессе эксплуатации в исправном состоянии существует две системы технического обслуживания и ремонта:

• 1) система планово-предупредительного ремонта производственных зданий (ППР);
• 2) система технического обслуживания и ремонта гражданских зданий (ТОиР).

Требования к системе ППР регламентируются МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», а к системе ТОиР — ВСН 58-88(р) «Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

В основу обеих систем положен заранее планируемый по объему, месту и времени проведения комплекс организационных и технических мероприятий по обслуживанию зданий. Обе системы включают три вида осмотра зданий: общий, частный и внеочередной; два вида ремонта — текущий и капитальный; характеристику работ и периодичность их проведения.

Система планово-предупредительных ремонтов (ППР) — совокупность организационных и технических мероприятий по обслуживанию здания по заранее составленному плану. Основные задачи системы ППР заключаются в предупреждении преждевременного износа всех элементов здания, обеспечении и поддержании надежности их работы, снижении затрат и повышении качества проведения ремонтных работ. Анализ показывает, что при отсутствии четкой организации системы ППР затраты на капитальный ремонт увеличиваются в 3—4 раза.

В основе системы ППР лежит планирование всех видов ремонтов с осуществлением технического обслуживания в межремонтный период. На весь срок службы здания без изменения его функционального использования назначаются даты проведения капитальных ремонтов. В период между запланированными капитальными ремонтами планируются даты текущих ремонтов. Между текущими ремонтами планируется выполнение работ по техническому обслуживанию. Все ремонты и проведение технического обслуживания планируются в определенной последовательности в соответствии с требованиями нормативно-технической литературы, проектной и эксплуатационной документации.

Система ТОиР включает в себя две подсистемы: систему технического обслуживания (ТО) и систему ремонтов (РО). Система ТО предназначена для повседневного поддержания параметров качества, а система РО — для восстановления нормативных эксплуатационных параметров технических систем зданий. Обе системы работают параллельно в течение всего срока эксплуатации здания. Планирование работ по ТО и РО осуществляется аналогично ППР. Отличие состоит в относительной самостоятельности планов ТО и РО, а согласованность проведения работ на одних и тех же объектах обеспечивается планами-графиками текущих ремонтов и планами реализации региональной программы капитального ремонта.

В обеих системах технического обслуживания (ППР и ТОиР) различают три основных метода обслуживания:

• 1) по событию (ответное обслуживание) — обслуживание по достижению конструкциями и инженерным оборудованием здания предельного состояния (авария или отказ), по стратегии «ремонт по отказу»;
• 2) по ресурсу (профилактическое обслуживание) — плановое обслуживание с планированием мероприятий по ресурсу инженерного оборудования и конструктивных элементов: нормативный срок службы; по наработке в машино-часах; по числу отказов и др.;
• 3) по состоянию (предупредительное обслуживание) — плановое обслуживание с планированием мероприятий по значениям фактических (текущих) параметров технического состояния элементов инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий.

Выбор метода обслуживания зависит от цели эксплуатации здания. Если здание определено под снос или реконструкцию, то использование ответного метода будет экономически эффективным. Если перед собственником стоит задача повысить капитализацию здания, то метод обслуживания по событию будет губительным. В этом случае требуется метод «по ресурсу», при котором собственник инвестирует средства в здание, проводит замену оборудования и ремонт конструктивных элементов. Финансовые затраты на содержание здания на весь срок его службы максимальны при выборе метода «по ресурсу» и минимальны при методе обслуживания «по состоянию». Минимизация расходов на содержание методом «по событию» приведет к сокращению срока службы здания по сравнению с нормативным (проектным). Метод «по состоянию» требует инвестиций в диагностическое оборудование, на методическое обеспечение и на специалистов-диагностов.

Системы ТО предусматривают выполнение следующих технических мероприятий:

• • определение конструкций и инженерного оборудования, подлежащих ремонту;
• • определение вида и характера ремонтных работ;
• • определение продолжительности межремонтных циклов и их структуры;
• • планирование ремонтных работ;
• • организация проведения ремонтных работ;
• • обеспечение проектно-сметной документацией;
• • обеспечение ремонтных и эксплуатационных работ необходимыми материалами и запасными частями;
• • организация производственной базы для выполнения ремонтных работ;
• • организация службы проведения ремонта;
• • применение новейших методов ремонта и методов восстановления изношенных элементов здания;
• • внедрение правил эксплуатации и техники безопасности;
• • организация контроля качества ремонта.