ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И РЕМОНТА ЗДАНИЙ

Организация проведения осмотров

Контроль технического состояния зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и внеочередных (неплановых) осмотров с использованием современных средств технической диагностики. Целью осмотров является оценка технического и санитарного состояния здания, выявление неисправностей конструктивных элементов, оборудования, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, выявление потребностей в ремонтах и других работах для определения объемов и планирования текущего и капитального ремонтов. Одновременно целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль использования и содержания помещений.

Основные нормативные документы, регламентирующие организацию проведения осмотров многоквартирных жилых домов:

• • ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ», утвержденный и введенный в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27.10.2014 № 1446-ст;
• • «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (МДК 2-03.2004)», утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170;
• • Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Госстроя СССР от 23.11.1988 № 312.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.

При общем осмотре обследуется все здание в целом, включая все конструкции, в том числе инженерное оборудование, различные виды отделки и все элементы внешнего благоустройства. Общие технические осмотры, при которых уточняются объемы работ для включения в план-график текущего ремонта, проводятся два раза в год — весной и осенью: весенний осмотр производится после таяния снега, осенний — до начала отопительного сезона.

При весеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра. При осеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

Техническое состояние элементов здания определяется путем внешнего осмотра и по данным, полученным в процессе эксплуатации. В необходимых случаях производится вскрытие конструкций. При общем осмотре обращается особое внимание на недостатки, вызванные нарушением правил пользования и содержания жилого дома и снижающие эксплуатационные качества и долговечность конструкций и инженерного оборудования. Все неисправности конструкций, сооружений и инженерного оборудования, выявленные при осмотре, записываются в акт общего осмотра жилого дома.

При частичном осмотре контролируется техническое состояние отдельных конструкций или видов оборудования. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр;

по прочим неисправностям составляется акт на месте с указанием сроков выполнения работ. Например, при частичном осмотре могут быть устранены мелкие неисправности санитарно-технического оборудования, электротехнических устройств и другого оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в ВСН 58-88(р) и МДК 2-03.2004.

Внеочередные (неплановые) осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий, при возникновении повреждений и нарушений работы строительных конструкций и инженерного оборудования. Внеплановые осмотры проводятся в срочном порядке, но не позднее двух дней после стихийного природного явления.

Общие осмотры жилых зданий осуществляют комиссии в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов). В необходимых случаях могут быть привлечены специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций. Частичные осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводят работники жилищно-эксплуатационных организаций или представители специализированных служб.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах, в которых должны содержаться: оценка технического состояния здания или объекта и его элементов; выявленные неисправности, места их нахождения; причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполнении при осмотрах ремонтов.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в их техническом паспорте.