Формирование «программной команды»

Понятие «программной команды. - Члены программной команды. - От гипотезы темы к составу программной команды.

«Программной командой» называют всех тех, чьи потребности удовлетворяет, чьи ресурсы вовлекает и чьи интересы затрагивает реализация намечаемого проекта [17, с. 74-81].

Во-первых, любой проект нацелен на удовлетворение потребностей неких заказчиков, клиентов. В теории современного рынка архитектурных услуг различают «оплачивающего клиента» - того, кто заказывает проект и оплачивает его - и «использующего клиента», то есть конечного пользователя. В некоторых проектных ситуациях это одно и то же лицо, например семья-заказчик проекта индивидуального жилого дома или владелец компании - заказчик офисного здания для себя и своих сотрудников. В других - это разные лица, как в случае проектирования социального жилища, где заказчиком выступает муниципалитет, а жить в нём будут анонимные «очередники». Или при проектировании торгово-развлекательного центра по заказу упомянутой компании Нордсити, чьи площади будут арендованы многочисленными, заранее не известными, да ещё и время от времени сменяющими друг друга торговыми сетями.

Во-вторых, существует обширный класс физических и юридических лиц, тех, кто не входит в число заказчиков и пользователей, но вкладывает свои ресурсы - земельные, финансовые, инфраструктурные, знания и компетенции, в реализуемый проект. В составе этой группы - инвестор, лэндлорд (владелец земельного участка, имеющихся объектов недвижимости, сетей), коммерческий застройщик и строительный подрядчик, архитектор и другие эксперты, будущие технические эксплуатанты здания. Сюда мы относим органы контроля и надзора над строительством. Все они имеют право голоса в разработке проекта (таблица 2).

В-третьих, всегда есть люди, категории горожан, кто также не является целевой аудиторией для проектирования, но чья жизнь в результате реализации проекта изменится в лучшую или худшую сторону.

Например, будущее здание займёт ныне пустующий участок, используемый жителями соседних домов для выгула собак или парковки автомобилей, закроет живописный вид из окон их квартир, увеличит давление новых жителей на объекты обслуживающей инфраструктуры, отбросит тень на солнечную дворовую территорию.

Как правило, свой взгляд на любое предполагаемое строительство имеют градозащитные и экозащитные движения, молодёжные организации, общества охраны памятников, а также «группы по интересам» - всякий раз свои в зависимости от проектируемого объекта: религиозные общины, спортивные клубы, союзы предпринимателей, противники глобализации, сторонники здорового образа жизни и т.п. Они должны быть выявлены, а их мнения придётся изучать, если мы хотим избежать вполне предсказуемого противодействия строительству с их стороны.

Роли членов программной команды

Возможные исполнители роли

Заказчик (оплачивающий клиент)

Компания застройщик - заказчик проекта "на продажу"; муниципалитет; семья (домохозяйство), компания - заказчик проекта "для себя"...

Конечный пользователь (использующий клиент)

Арендаторы и покупатели на рынке недвижимости; "очередники" муниципалитета; семья (домохозяйство) в адресном сегменте рынка; компания - заказчик проекта "для себя"...

Инвестор

Банки, страховые компании, пенсионные фонды, частные спонсоры, грантодатели, бюджеты разных уровней

Владелец земельного участка и другой недвижимости (лэндлорд)

Государственный, муниципальный, частный индивидуальный или корпоративный владелец

Коммерческий застройщик (девелопер)

Компании, специализирующиеся на полном цикле коммерческого производства в какой-то сфере рынка недвижимости (жилой, офисной, торговой, гостиничной ...)

Местное городское сообщество

Градозащитные, краеведческие организации, "экологические" движения,"группы по интересам" (по профилю разрабатываемого проекта), жители близлежащих территорий

Органы контроля и надзора

Территориальные органы архитектуры и градостроительства; СЭС, управление охраны памятников, противопожарные службы, экологический контроль, службы ГО и ЧС...

В учебном проектировании первые предположения о членах программной команды могут быть выдвинуты, как только будет сформулирована тема-гипотеза ВКР. Пример того, как выбор объекта проектирования детерминирует состав команды, представлен в таблице 3.

По теме «Реновация деградированного квартала», даже если речь идёт о небольшом городском участке площадью 0,5-2 га, заказчиками едва ли выступят неорганизованные его обитатели.

тем ВКР

Роли членов программной команды

Возможные исполнители роли по темам:

"Реновация деградированного квартала в г. Вологде"

"Комплекс стартового жилища в г. Вологде"

Заказчик (оплачивающий клиент)

Городская администрация, департамент архитектуры и градостроительства; государственно-частное партнёрство

Коммерческий застройщик; жилищно-строительный кооператив; муниципалитет

Конечный пользователь (использующий клиент)

Нынешние и будущие жители квартала; владельцы и арендаторы участков и зданий; предоставители услуг; эксплуатанты территории

Будущие жители; будущие владельцы и арендаторы комплекса и объектов обслуживания (бытового, торгового, досугового...)

Инвестор

Местный бюджет; частный капитал - владельцы участков и зданий на территории квартала

Застройщик, ЖСК, ведомство, муниципалитет (бюджет)

Владелец земельного участка и другой недвижимости (лэндлорд)

Муниципалитет, область, государство (публичные формы) частные лица и организации

Застройщик, ЖСК, ведомство, муниципалитет

Застройщик (девелопер)

Коммерческий застройщик

Коммерческий застройщик; ЖСК, ведомство, муниципалитет

Местное городское сообщество

Жители соседних территорий; общество охраны памятников; градозащитное движение; экологическое движение

Жители соседних территорий

Органы контроля и надзора

Департаменты архитектуры и градостроительства, охраны среды, охраны памятников; СЭС; пожарный надзор...

Департаменты архитектуры и градостроительства, молодёжной политики...

Скорее всего, инициирует реконструкцию муниципальная власть (в лице Департамента архитектуры и градостроительства), которой принадлежит территория или её фрагменты. Возможно, городская администрация образует с частными владельцами отдельных участков и зданий какую-то форму партнёрства как смешанного государственно-частного заказчика. Конечными пользователями и основными выгодоприобретателями станут нынешние жители, владельцы и арендаторы недвижимости, если проект не приведёт к их массовому вытеснению новыми обитателями и собственниками, как при осуществлении стратегий джентрификации или расчистки трущоб [17, с. 65—66; с. 71].

Вкладывать средства в реновацию квартала будет местный бюджет, возможно, - частные инвесторы, а в случае образования государственно- (муниципально-) частного партнёрства - данное партнёрство.

Осуществлять программу редевелопмента станет один из коммерческих застройщиков, специализирующийся на тех типах зданий и территорий, которые доминируют в данном квартале[1].

Любая программа реновации затронет интересы жителей соседних с реконструируемой территорий. Судьба старого городского квартала не оставит равнодушными активистов градозащитного движения, ревнителей старины и памятников архитектуры, истории и культуры. Почти всегда оказываются вовлечены «зелёные» и другие экоозабоченные граждане. А если на минуту представить ситуацию Западной Европы, то архитектору пришлось бы ещё учитывать соображения обществ защиты интересов инвалидов, прав женщин, охраны животных и др.

Все проектные решения по кварталу и отдельным зданиям предстоит согласовать с департаментами архитектуры и градостроительства, охраны среды и памятников, с санэпидстанцией, управлением государственного пожарного надзора. И это не полный перечень «инстанций». Во многих западноевропейских странах пришлось бы ещё получать официальные согласования и штампы на проектной документации от упомянутых обществ защиты прав инвалидов, женщин, домашних животных и т.п. Для облегчения и ускорения этого процесса с требованиями согласующих органов необходимо знакомиться изначально - на стадии архитектурного программирования - и учитывать их при принятии самых ранних решений.

Тема «Комплекс стартового жилища» адресована решению проблем молодых домохозяйств, ещё не способных обращаться на массовый жилищный рынок из-за недостаточного уровня доходов для использования механизма стандартной ипотеки. Заказчиком на специализированное жилище для них может стать коммерческий застройщик, способный предложить более дешёвые технологии, рациональные планировки и низкую себестоимость жилищ и в итоге заработать.

Это ситуация массового сегмента жилищного рынка. Нуждающиеся молодые люди могут объединиться в жилищно-строительный кооператив и выступить коллективным заказчиком жилища для себя в адресном сегменте рынка: такой вариант правдоподобен, если данная молодёжь объединена общей работой, профессией (например, ЖСК молодых членов Союза архитекторов России, где САР возьмёт на себя роль заказчика). Заказ может инициировать крупный работодатель, который заинтересован в закреплении кадров молодёжи на своём предприятии (например, Вологодский подшипниковый завод). Программа проектирования станет конкретной и будет ориентироваться на потребности и возможности заказчика. Похожую задачу - создания ведомственного жилища для удержания молодых кадров, решает, например, Вологодский муниципальный район. Он также может выступить заказчиком проектирования и строительства стартовых жилищ для молодых учителей, врачей, воспитателей, библиотекарей и т.п. Задача студента - автора проекта - рассмотреть специфику каждого варианта и обоснованно выбрать одну из проектных ситуаций.

В каждом из описанных вариантов архитектурная программа будет отличаться от всех остальных, прежде всего потому, что конечные пользователи - это люди разных интересов, образа жизни, характера труда. А заказчики имеют разные финансовые возможности. То есть будущие жители, будущие владельцы и арендаторы жилища и объектов обслуживания окажутся разными. Инвесторами строительства комплекса будут, в одном случае, коммерческий застройщик, в другом - члены ЖСК (их собственные средства и взятые кредиты), в третьем - Подшипниковый завод, в четвёртом - муниципальный район. Эти же юридические лица могут быть и владельцами участка, и застройщиками - со всеми многочисленными функциями девелоперов [17, с. 76]. Даже небольшой по размеру комплекс, тем более специализированный, концентрирующий молодёжь (а это фактор беспокойства для «обычного» городского населения), вызовет реакцию местного сообщества, что потребуется учесть при разработке программы. Также заранее, на стадии программирования, придётся принять во внимание требования города, в лице департамента архитектуры, возможно, департамента молодёжной политики (элементом которой являются меры жилищной поддержки).

В отдельном комментарии нуждаются трудные для исследования ситуации, когда новый объект проектируется для анонимного рыночного или муниципального клиента на вновь осваиваемой пустующей территории. То есть когда конкретных конечных пользователей и окружающего местного сообщества нет, а рыночный заказчик, инвестор и застройщик неизвестен или недоступен. Кажется, в этом случае вся матрица анализа оказывается бесполезной. Но это не так. Выход заключается в том, чтобы обратиться к аналогичным типам зданий, аналогичным градостроительным и проектным условиям и, действуя по структуре матрицы, собирать информацию у заказчиков, инвесторов, застройщиков, представителей местных общин в ситуации иной, но подобной проектной.

  • [1] 2'Данные о вологодских застройщиках можно найти на портале http://novo-stroyka35.ru/vologda/builders
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >