Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Финансы arrow Ипотечное кредитование жилищного строительства

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное кредитование жилищного строительства, т.е. кредитование под залог недвижимости, является одним из эффективных инструментов рыночной экономики, проверенных временем. В странах с развитой экономикой большая часть населения приобретает жилье с использованием ипотечного кредита, рассчитываясь за него в течение 10—30 лет. Такая же практика существовала и в Российской империи до 1917 г. После возвращения в российское законодательство права частной собственности в 1991 г. стал происходить постепенный возврат к практике ипотечного кредитования. Принятие в 1998 г. Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволило упорядочить практику выдачи кредитов под залог недвижимости.

На первый взгляд поставленная задача внедрения механизма ипотечного кредитования в России могла бы свестись к адаптации одной из действующих в мировой практике систем. Однако ни одна из «западных» моделей ипотечного кредитования не получила широкомасштабного распространения в Российской Федерации. Причина неудач — недооценка экономических условий и специфики экономики современной России, а любая из заимствованных моделей должна быть адаптирована к российской «почве».

В данном учебном пособии особое место уделено ретроспективному анализу исторических и экономических условий возникновения и развития наиболее распространенных в мировой практике систем ипотечного кредитования. Этот материал позволяет выявить основные причины, препятствующие распространению в России классических систем ипотечного кредитования.

Научный анализ и реальная практика, накопившаяся за десятилетие возвращения частной собственности в России, показывают, что вместо стратегии копирования следует придерживаться стратегии поэтапного формирования рынка ипотечного кредитования, в том числе на стадии строительства, с учетом российской специфики, предусматривающей создание вначале первичного, а лишь затем — вторичного рынка ипотечных кредитов. Данная стратегия подразумевает прохождение начальной стадии, в пределах которой потребуется использование промежуточных моделей ипотечного кредитования.

Несмотря на принятие еще в 2003 г. Закона «Об ипотечных ценных бумагах», устойчивый рынок ипотечных ценных бумаг не сформирован до сих пор. Сделки по рефинансированию выданных ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг по россий- з

скому праву единичны. Поэтому возникает необходимость поиска других финансовых инструментов, позволяющих привлечь на рынок недвижимости долгосрочные ресурсы. Такие финансовые инструменты в сложившихся условиях могут быть в основном ориентированы на внутренний финансовый рынок и целевые средства, в том числе бюджетные.

В связи с этим важно отметить, что система ипотечного кредитования жилья, хотя и решает социальную задачу обеспечения населения жильем, но, по сути, является рыночным инструментом, позволяющим, в том числе, решить задачу подъема экономики и роста доходов бюджета. Увеличение объемов строительства жилья может увеличить налогооблагаемую базу, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение строительной отрасли влечет за собой развитие других отраслей.

Как показывает практика, программы ипотечного кредитования способны также мобилизовать значительные средства населения. За рубежом доля собственных средств населения при приобретении жилья составляет около 30%, а остальная часть приходится на заемные средства. Таким образом, ипотечное кредитование позволяет вовлечь в рыночный оборот значительный объем средств населения, в том числе так называемые «матрасные» сбережения — средства, хранящиеся дома и не приносящие доход.

Проведенный анализ показывает, что в России существует множество региональных и муниципальных ипотечно-инвестиционных программ. Однако принятые программы по развитию жилищного строительства и улучшению жилищных условий граждан полностью не выполняются по причине снижения капитальных вложений, роста цен на строительную продукцию и снижения платежеспособности населения. Также лишь немногие из таких программ предусматривают эффективное использование средств бюджета, населения и кредитных ресурсов.

В настоящее время, в отличие от прежних лет, возможность развертывания ипотечно-инвестиционных программ обусловлена большой зрелостью рыночных отношений и теми благоприятными факторами, которые создают:

  • 1) органы государственной и местной власти:
    • • создание новой возможности решения жилищной проблемы;
    • • укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
    • • оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства;
    • • рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
    • • выполнение градостроительных планов;
  • 2) банки и финансовые инвесторы:
    • • укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
    • • разработка и реализация ведущими банками программ ипотечного кредитования и обучение специалистов ипотечному делу;
    • • активизация государства и местных органов власти в поддержке ипотечного кредитования граждан;
    • • повышение популярности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения;
    • • рост конкуренции;
    • • создание структур вторичного рынка ипотечного кредитования (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию);
  • 3) население:
    • • разгосударствление жилищного фонда и сосредоточение домовладений в частной собственности;
    • • возникновение слоя населения, имеющего приемлемую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
    • • изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное требованиями не только к размеру жилой площади, но и к его энергоэффекгивности, планировке, качеству, типу и социальному окружению;
    • • повышение уровня мобильности населения в пределах страны;
    • • рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильной жизни и обеспечения старости;
  • 4) застройщики и подрядчики:
    • • обеспечение равных конкурентных условий на строительном рынке для всех участников;
    • • острая заинтересованность в увеличении объема жилищного строительства;
    • • стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и использованию современных технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;
    • • обеспечение возможности снижения издержек в процессе строительства при сохранении высокого уровня качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
    • • возникновение сети профессиональных посредников на рынке жилья (риэлторы, оценщики, страховщики, кредитные брокеры, регистраторы и др.).

Основной инструмент реализации государственной политики в

сфере обеспечения жильем — Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011—2015 гг., утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 г. № 1050. Одним из условий реализации указанной программы является создание в регионах Российской Федерации собственных жилищных программ с целью получения софинансирования из федерального бюджета. К настоящему моменту региональные жилищные (в том числе строительные) программы разработаны в большинстве субъектов Российской Федерации, среди которых можно отметить Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Удмуртию, Башкирию, город Сэров в Нижегородской области и другие.

Пензенская область, наряду с наиболее активными субъектами Российской Федерации, также имеет свою жилищную программу. В настоящем учебном пособии приведен анализ применяемых в Пензенском регионе механизмов и представлены основные показатели результативности данной региональной жилищной программы.

В свою очередь, основным программным документом в сфере ипотечного кредитования является Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 г. N° 1201-р.

Цели создания Стратегии:

  • • формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;
  • • определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 г.;
  • • определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу. Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной

политики в целях более детальной проработки таких вопросов развития ипотечного жилищного кредитования, как расширение возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, строительство индивидуального жилья или участие в строительстве многоквартирных домов и жилищных некоммерческих объединениях граждан, а также найм жилья, проведение капитального ремонта жилых домов и др.

Создание эффективной государственной программы жилищного кредитования на всех уровнях управления экономикой позволяет не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий граждан, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом и обеспечить дополнительный импульс к экономическому подъему.

Учебное пособие предназначено для студентов специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» для изучения дисциплин «Финансы, денежное обращение и ипотека», «Экономика недвижимости» и др., а также для самостоятельного проведения углубленных экономических исследований в этой области. Пособие будет полезно студентам других специальностей и практикующим специалистам в области ипотечного, риэлторского бизнеса, инвестиционных институтов и кредитно-финансовых учреждений.

Авторский коллектив будет признателен всем читателям за высказанные ими пожелания по улучшению данного учебного пособия, которые будут учтены в ходе дальнейшей работы.

 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ ОРИГИНАЛ   След >
 

Популярные страницы